高校后勤社会化改革诞生的专业物业服务企业，必须要在当前高校物业管理特点的基础上，改变传统的思路和观念，以市场化的物业服务企业为参照和学习标杆，主动适应社会市场的检验。
近年来，高校后勤社会化改革逐渐成为社会发展的大趋势。由高校“办后勤”转变为由社会企业“做后勤”，有助于高校全心全意做好教学科研工作。笔者作为一家高校后勤改制产生的物业服务企业的负责人，经历了企业从高校后勤单位到专业物业服务企业的转变全过程，对高校的后勤社会化改革有一些感悟，在此与同行分享。
西电物业的成长历程
西安电子科技大学物业服务公司（下简称“西电物业”），原为西安电子科技大学的后勤单位。2000年，为顺应全国范围的高校后勤社会化改革潮流，西安电子科技大学在后勤服务集团下成立专业的物业服务公司，即为西电物业。
西电物业自成立以来，坚持以“服务学校、服务社区业主、服务社会”为宗旨，实行企业化管理，始终致力于塑造“西电物业”的品牌形象，通过全体员工的共同努力提升“西电物业”品牌的美誉度及忠诚度。公司依托专业的管理与服务手段，确保了服务品质的稳定性、一致性与连贯性。凭借集思广益、务实创新的企业理念使每一名服务对象都能够享受到“西电物业”专业、到位和优质的品质服务，使所接管的物业项目都能成为“西电物业”品牌展示的亮点，公司各项工作多次得到上级领导的表扬和肯定，多次荣获“工作先进单位”。
在做好本校区物业管理工作的同时，西电物业还逐步提升自身管理校外物业项目的能力，拓展社会市场，逐步进入市场展开竞争。2006年8月以来，西电物业分别成功竞标取得西安工业大学长安校区教学西楼、工程训练中心、云天苑公寓、至上餐厅和电子信息学院楼等物业项目，而且西电物业几年来的各项工作都得到了西安工业大学领导、师生的一致肯定和好评。这也为西电物业走向社会继续投标其它物业项目积累了宝贵经验，奠定了基础。
高校后勤改制物业发展中的“五个必须”
通过西电物业的发展历程，我们发现，高校后勤社会化改革诞生的专业物业服务企业，必须要在当前高校物业管理特点的基础上，改变传统的思路和观念，以市场化的物业服务企业为参照和学习标杆，主动适应社会市场的检验，加速发展自身社会化、市场化、专业化等方面的能力，提高自身在市场中的生存能力。具体来说：
必须转变经营模式
高校后勤改制产生的物业服务企业必须转变经营模式，要按照市场经济的原则去运作。改制后，物业服务企业要脱离原来的行政管理模式，建立自身完善的管理运行机制，实行有偿服务，从职能型管理转变到经营型管理，走市场化道路。具体来说，高校改制后的物业服务企业虽然与高校还有一定的联系，但必须实行企业化管理,要引入市场核算机制，实行严格的成本核算和监控,实行自主经营、自负盈亏的经营模式,使物业服务公司（中心）产生健康的市场和竞争意识，在管理成本和服务质量上多思考、多下功夫，并依据工作实际需求和发展需要,逐步建立和完善工作制度,加强物业管理水平,通过以管理制度化驱动，以服务规范化带动、以质量标准化推动，强化“标准、质量、成效”三结合的落实，逐步适应物业管理社会化、市场化的检验。
必须不断扩大规模
为更好地适应社会经济和高校自身的发展，提高企业自身的经济效益，高校后勤改制诞生的物业服务企业必须要扩大规模，走向社会市场。当然，前提是要稳固自身发展的基础——原有高校，高校市场是高校物业服务公司（中心）的生存之本，只有切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价的服务，才能在此基础上扩大规模，谋求更大的发展。此外，高校物业服务企业在开拓市场时要充分利用高校优势，抓住机遇，走向社会参与到校外物业项目管理中，夯实自身实力，争取和创造更大的生存发展空间。
必须坚持规范化发展
高校后勤改制诞生的物业服务企业要注意坚持规范化发展。尤其是要建立一系列科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保物业管理服务的质量。作为高校的后勤部门，其公司运作模式和专业物业服务企业是有很大差别的。譬如，原来作为高校后勤部门，没有生存压力，员工工资福利主要由高校发放，而一旦改制为专业物业服务企业，就必须努力提高物业服务质量，获得业主认可，以全额收取物业费，否则企业将面临生存压力。当然，规范化发展不仅仅表现在企业自身的运作模式上，更表现在企业要遵守物业管理行业的一系列政策和法律法规。
必须坚定树立市场观念和服务意识
高校后勤改制产生的物业服务企业必须树立市场观念，要在竞争中求生存、谋发展，必须要实施品牌战略，培养自身的核心竞争力。尤其是改制后，企业必须革除作为行政事业单位后勤服务部门时期的观念，以市场化企业的心态和姿态去主动服务业主，不断提高服务质量，以高服务质量赢得业主的认可，并进而在市场中求得生存和发展。须知，后勤中心改制为物业服务企业后，若业主不满意物业服务质量，就有可能不缴纳物业费或者选择其它物业服务企业。因此，改制后的物业服务企业必须树立严格的质量意识，通过科学的管理手段，提高服务质量，提升服务水平，打造品牌，以服务求生存，以质量求发展。
必须尝试走管作分离的道路
管理高校物业项目有很多的专业性要求，为保证物业管理水平，高校后勤改制产生的物业服务企业必须勇于尝试走管作分离的道路，大胆将一些工作委托给分包商来做，这也是行业发展的一个趋势和行业产业升级的必然选择。比如绿化和大型维修，社会型物业服务公司或专业分包公司的介入，一方面可以为高校带来规范化、标准化、科学化的管理理念，使学校在人力、物力和财力的成本投入得到降低，另一方面还为高校引进了竞争机制，增进了高校物业管理市场的活力。
当然，高校后勤改制成为专业物业服务企业的历程绝对不会是一帆风顺的。改制其实也是改革的一种形式，这必然会给一部分人带来阵痛，尤其是原有的高校后勤老职工，改制转型给他们带来的变化是显而易见的。因此，作为高校，必须切实做好对原后勤老职工的教育工作，不断引导后勤职工做改革的主人翁和主力军，积极参与改革，坚守工作岗位。而作为改制后的物业服务企业，则要不断提升服务质量，扩大市场份额，不断提高企业经济效益和企业职工的福利待遇，以减小改革的阻力。◇
作者系西安电子科技大学后勤服务集团物业服务公司总经理
编辑：谢罗群
