上世纪八十年代末期，西方出现一种产业管理增值概念——设施管理（FM：FacilityManagement），将传统的物业管理领域延伸拓展，并赋予更为显著的资产管理的创新理念。从物业管理到设施管理，是将低层次的看家护院向资产管理领域发展的关键步骤。而在把握设施管理的特性的基础上，从物业管理的拓展延伸中，使价值创造作为一项新的工作和目标，是完成物业管理向更高端、更广阔领域扩展的关键。
传统物业管理向资产管理的价值创新
传统物业管理的价值创造并非脱离资产管理而独立存在。资产管理的定义有广义和狭义之分，广义的资产管理是指资产管理人接受资产委托人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托资产（包括有形资产和无形资产）进行管理运作，以实现既定目标的行为，这种目标可能是资产保值、增值，也可能是其他目标。最典型其实就是物业管理，即各种不同使用功能的不动产业主委托专业机构，提供保洁、维修、安全守护、环境美化等方面的服务。
上个世纪八十年代的英国首先出现了专业的不动产设施管理公司，通过全方位的产业经营、设施维护、科学运行，服务于用户非核心的广阔业务领域，不仅仅建造、管理楼宇，而且通过更专业的服务及运作维护，降低了物业的消耗，减少了陈旧带来的资产价值折损，经过几十年依然通过它实现资产的有效增值。英国皇家测量师学会认为：设施管理是对客户非核心商业活动进行积极有效的统筹，范畴涵盖人力资源分配、空间规划及楼宇保养等等，使客户专注发展其核心业务，以达到策略性目标。可见，设施管理不是字面意义的建筑物及相关设施设备维护维修管理的内容，而是赋予传统物业管理更为宽泛的资产价值创造的全新诠释。设施管理带来的价值创新，使源于物业管理的服务购买转向为资产增值的共赢，从而在成为资产管理的重要环节中提升服务核心竞争力的有效动力。
对价值庞大的不动产，必须树立两大创造性目标：一是物业价值最大化（AssetValueMaximization），二是物业生命周期延长（AssetLifeProlongation）。设施管理所包含的更广阔的专业领域和由此带来的增值要素，显著地体现了资产管理的目标。设施管理从传统物业管理涉足的领域出发，在对建筑物及相关设施设备进行运行维护管理，营造安全有序、整洁良好的环境的同时，利用集约化优势手段，将各项传统性、拓展性、创新性的服务组合成为内在联系，协调统一的有机整体，从更广泛的领域，将各种分工细致的专业服务整合为具有与顾客单一的接触点的整体性服务，对综合服务于客户核心业务的设备、投资、租售、品牌、人力资源等方面提供专业支持，将服务贯穿于最大程度满足用户需求的层面。
不动产及其设施的生命周期管理
实现物业资产的保值增值，是关乎消费者切身利益的重大课题。不动产的使用年限越长，保值增值趋势越好，那么所有权人和管理者就能获得更多的市场回报。延长不动产的使用寿命，是不动产所有者实现资产增值的重要载体和有效手段，也是设施管理实现价值的重要过程。
设施管理的长期性，要求设施管理者以预见性的视角，以科学态度对不动产及其设施的生命周期成本（LCC）进行有效的管理。生命周期成本是建筑物及相关设施设备从自然寿命内所需耗费的费用总和。根据这种成本要素，经过科学的论证制定短中长期的设施管理计划。可见，楼宇交付使用后，有远见的不动产所有者出于降低“EUAC”的考虑，对其名下资产的增值具有长期性的需求和依赖，他们需要设施管理者将完整的系统化管理策略贯穿于整个不动产生命周期。
不动产的全生命周期就是指其综合寿命，是不动产具有使用功能和可以创造价值的过程。不动产的全生命周期少则几十年，多则上百年。根据不动产所有人的共同价值追求即利益最大化需要，在设施管理观念和程序的指导下，将各种量化依据形成完整的管理策略和方案，为设施提供长远的运行、维护、更新的策略，作为设施管理职责和目标的重要组成部分，这就使设施管理实际上包含了不动产的全生命周期的全过程管理，成为长期性的工作。这种全力确保物业全生命周期、全过程的品质管理和保障，不动产价值创造的系统工程，实质上是将不动产整体设施作为资本而确立的长远发展策略。
价值创造不是短暂的过程，而是贯穿于整个不动产的生命周期。欧洲国家用一整套法律、法规以及建筑物管理的细则，规范不动产所有权人从事全生命资产管理的原则和价值取向，确保了众多的历经数百年沧桑的老建筑物，在漫长的使用过程中得到良好的运行、养护及经营，成为条理清晰、秩序井然、历久弥新的管理典范，恒久焕发着价值的活力。对不动产所有者来说选择具有共同价值追求的合作者是达到共赢的关键。如果不动产所有者只为满足低层面的使用功能，忽略通过设施管理带来的长期和显著的增值效应，那将是缺乏明智的短视行为；另一方面，对设施管理者来说，其提供的决不仅仅是看家护院式的老几套服务，更肩负着价值创造的神圣使命，在承担相应责任风险的同时，获取和实现设施管理自身的价值。
设施管理的专业定制性
与传统物业管理的常规设施设备管理不同，设施管理关注物业权益人的资产增值，不仅针对物业全生命周期，同时要把握客户的非核心业务的全过程管理，提供更专业的定制服务。所谓专业定制性，是指设施服务不再局限于不动产使用功能所提供的服务，而是以客户的宏观资产增值需求（即非核心业务）为着眼点，最大程度满足符合其整体需求的各种跨领域服务。随着专业分工程度日益细化，市场供应链的日趋成熟，集约化管理手段的进一步提升，突破传统领域，将跨领域、跨行业、跨专业的技术、产品和服务供应商在设施管理平台上形成具有围绕根据用户核心业务需求而度身订制的单一接触点的整体服务。
由于近代楼宇建设对现代科技运用越来越广泛，除传统的设施设备外，各种自控网络及通迅、视频设备以及更高端的环境绿化、美化、装饰、家俱、健身等设施设备，甚至委托人的核心设施设备等都成为设施管理的范畴，不动产使用人具有的各自围绕其核心需求的服务也通过委托，成为设施管理的延伸工作内容。这将使以设施管理的整体服务系统综合化、集成化日趋重要，管理要求更为复杂。
笔者所在的东湖物业在针对高端银行及核心业务的全方位服务中，本着“客户委托，我必承诺”的原则，立足资产增值的目标，以传统楼宇管理为起点，不断探索、拓展和打造跨领域的专业服务。根据同一业主的不同核心业务特点，将差异化服务进行合理有效的统筹、综合、集成、整合，最终定制出具有提供资产增值的系统化整体。尤其在提供银行委托的多种资产管理，包括商业办公大厦、营业场所、行业博物馆、数据中心、现金营运金库、私人银行的领域，不仅管好了设施，同时也为包括“金字塔顶端的金融盛宴”的高端私人银行提供覆盖了非金融服务领域的各个层面，在实现资产价值创新中独树一帜。
设施管理在资产管理的价值创造作用启示我们，实现资产的保值增值，要从根本上改变传统服务中靠劳动密集型的劳动盈利模式，就不能只关注低端层面的简单服务，而要依托系统化、预见性的创新管理手段，利用业已成熟的市场供应链，给予设施管理更多的发展的动力。通过预见性的全过程管理方案，使传统服务向提供连续化、系统化的非核心业务的服务支持的设施管理方向发展，以更专业、更多元的产业配置提升管理和服务的高度，最终实现资产管理的服务价值创新。◇
作者单位：上海东湖物业管理公司
编辑：杨萌
