<
>
您的位置:物业之家首页 > 行业资讯 > 业界评论 > 正文

如何看待“阳光权”纠纷?

2011-09-29 08:30 来源:颜雪明 人评论

A-A+

随着城市建设的发展, 阳光权 纠纷时有所闻,即新建筑遮挡了旧住宅的阳光,双方又不能协商达成一致,为此闹上法庭或者诉诸非理性维权。对此类事件,媒体似乎有浓厚的兴趣。其实,日照作为一项古老的权利,日照纠纷也不是什么新事物。在现代法制社会,对这类纠纷的判断与解决,已经有非常完善的规则。但遗憾的是,许多纠纷中,无论当事人还是裁判机关,并不能准确地遵循法制途径,理性地解决争议。

采光权受法律保护

阳光是生命之源。因此,住宅采光日照的权利受到法律的保护。《民法通则》第八十三条规定,不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。《物权法》第八十九条规定,建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。这两部法律,都属于民事基本法律,作为居民采光权益的法律依据,可见其权利的重要。

权利的另一面是义务

权利与义务,犹如一枚硬币的两面。没有无权利的义务,也不存在无义务的权利。采光权作为一种相邻权,也要承担相应的义务,这就是 容忍的义务 。报上看到,南京市一位住2楼的陈老太太,过去在冬天可以足不出户晾晒家中的被子, 太阳能一直照到我的床上 ,现在不行了,有新楼遮挡,她认为受到了侵害。 我年纪大了,扛不动被子出去晒。 北京有一拨维权业主诉说, 刚入住时,房子采光充足,站在家里一览无余,都能看到永定门。 随着楼东侧建造起高层,永定门在他们的视野里消失了,这也成为维权的理由。设想,如果每一户居民的卧室都要做到冬天能在家里晒被子,都要保证能看出十里八里,城市还有办法发展吗?这些维权业主的房子难道就没有遮挡别人?在北京、南京这样的城市,要想不受任何遮挡,基本上是不可能的,几百万、上千万人住在一起,不容忍怎么行?别说住在城市,就是住在农村都不行,除非住在沙漠。所以相邻权的权利人,同时负有容忍的义务,不能无限扩张自己的权利,不能以维护自己的权利为由,限制别人的合法权利。

平衡利益的尺度是国家标准

既要保护日照权,又要权利人容忍,这中间的界限在哪里?也就是说,什么是应受保护的权利,什么是应当容忍的义务?这是至关重要的问题。在农业社会,房屋建筑的相邻关系靠习惯来调整,而现代社会,住宅的体量尺度、结构形式、材料技术、建筑密度等都发生了革命性的变化,要调整各相邻人的关系,平衡各方利益,只能由国家制定标准来解决。国家标准是国家平衡各方利益之后确定的一个规则,是建立在科学、合理、合法的基础之上的一个界限,是处理相邻纠纷的基本准绳。符合了强制性标准,即使对相邻人原有权利有所影响,比如视线受阻、日照时间减少,也都在容忍义务之内,不应当视为侵权。只有违反了国家标准,才构成侵权责任。《物权法》第八十九条所说的 建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照 ,是以 违反国家有关工程建设标准 为前提的,而不是无条件的保护权利人不受妨碍。所以,存在不利影响,并不一定构成侵权,更不能以当事人过去享受到的利益与现状的比较,来判断是否侵权。

关于日照,国家有强制性的标准。简单说就是应保证大寒日(1月20日左右)日照2小时;老年人住宅(特指供以老年人为核心的家庭居住使用的专用住宅)不应低于冬至日(12月22日左右)日照2小时;旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时;每套住宅至少应有一个居住空间能获得冬季日照(《住宅建筑规范》GB 50368-2005)。

北京某小区居民投诉日照权益受损,经测算,大寒日8点至16点期间,该楼南墙任何一点累计日照均在3小时以上。但这些居民仍要求建设单位 归还其每日10小时的阳光权 ,为此要求建设单位将28层建筑拆至16层,这种要求显然是不合理的,是对权利的滥用。

经过政府批准 不能免除民事侵权责任

房屋建设都要经过行政许可,即政府的规划批准。有的建设单位认为,自己的建设行为既经过政府批准,就是合法的,相邻人没有权利阻拦和要求赔偿。这种观点是不正确的。取得了行政许可,是建设单位与政府之间的法律关系,只能证明从政府行政管理的角度,建设单位已经具备了合法性。但如果对他人的利益造成了侵害,仍然要承担民事侵权责任,这是另一个法律关系。好比经过批准拆除旧建筑,但在施工过程中出现了意外倒塌以致发生人身伤亡,拆除单位当然要对此负责,而不能说我的行为是合法的,就不承担赔偿责任。

一个常见现象是,有的地方政府从城市建设效率出发,在日照问题上会作出低于国家标准的规定,比如说国家标准要求大寒日日照二小时,地方政府规定一小时。这时建设单位多会按地方政府的要求来做,这种情况下,受影响的居民要求赔偿时,建设单位是否承担责任?我认为,答案应当是肯定的。因为,国家标准中的强制性规范是必须遵守的,这是法律的要求,也就是说,强制性标准的效力相当于法律;地方政府并没有权力修改法律或者国家标准,它所做出的规定,只代表它对建设行为的认可。但如前所述,政府的认可、批准,并不能免除侵权的民事责任,所以,满足地方政府的规定,但违反了国家强制性标准的,建设单位仍然要承担侵权赔偿的责任。

对滥用权利的 维权 行为不应迁就

我们经常看到,只要发生采光纠纷,舆论就倾向于维权者一边。这不但不能引导双方正确地处理争议、维护社会和谐,还会对双方都造成损害。事实上,有许多建设项目,尽管存在日照影响,但并不侵权。如北京某新建项目,与原居民住宅的楼间距,按国家标准测算应为78米,实际上达到了101米,原住宅楼居民仍然群情激愤,高喊 还我阳光 ,阻止建设单位的正常施工和销售。这种非理性的举动,与媒体的错误引导不无关系。

在司法环节,也存在迁就非理性维权的情形。据今年1月5日北京晚报报道,某小区两户业主,因日照纠纷将小区南侧新楼盘开发商告上法庭, 某法院一审认为,虽被告建设的楼盘对原告住房的日照采光构成影响,但该影响不构成法律意义上的违法。因此被告不负赔偿责任,但应给予一定补偿,分别为1.5万和1.8万元。 既然不侵权,何来 应予补偿 的法律责任?这样的判决,混淆了法理是非,损害了法律的尊严,可能出发点是 和谐 ,其效果却适得其反。

  • 收藏

看过本文的人还看过