在以往的论述中，我们习惯于讨论物业管理是什么？物业管理的目标又是什么？其实我们一直忽略了对物业管理来说最重要的课题，就是关于业主的目标诉求与终极关怀。毕竟，物业管理的主体并非物业企业，而是业主。业主从来就不是绝对自由的，甚至说相对自由也非常勉强；既然当前业主经常与“维权”相联系，我们要思考维权，首先关注的则是业主所维护的“权利”自身的限制。
社区当中的公共物品
在权利、所有权和产权三者之间，既有联系又有区别，有时权利可以笼统地认为是“权力加利益”，而本文所讨论的“权利”，与“产权”与“所有权”这一组概念相关。①
从经济学中我们知道，物品有私人与公共的区分，一般而言，没有纯粹的私人物品，对权利的界定总是要产生成本的，由于有时界定的成本过高，故而是人为的不对物品的归属进行充分的界定，人们所需要做的只是按照自己最有利的原则决定把权利界定到什么样的程度。②随之而产生的结果就是所有权在任何时候都不是完整的，它总有一部分属于公共领域，这种公共领域给了他人进行侵占的可能。而相对应的，纯粹的公共物品有三个特征，第一个是无竞争性，第二个是无排他性，第三个是由前两个特性所决定的，因为所有的人可以同时享受这类物品，因为不可能阻止任何人使用它们，所有人都有隐藏自己对这类纯粹公共商品的实际经济需要的动机，以便躲避支付他们应当分担的成本。③国防是如此，物业管理在一个社区的范畴中同样是如此，正因为业主们不断声称他们“不需要物业管理”，所以他们实际得到的和真正需要的将是两回事。在《物业管理条例》颁布的四年多来，就具体社区而言，作为一种公共物品，物业管理处于萎缩和压缩的取向；作为私人物品的“服务”，它还在扩张并内生出一系列矛盾：一方面是作为发展商的售后服务巩固地产方面的品牌吸引，这需要对业主权利作必要的因势利导；另一方面是物业企业为满足个别业主的利益要求，在社区公共领域做着弹性极大的干预行为，从而引发社区各主体之间此起彼伏的争斗。由于社区内部缺乏公共品的平衡，意味着社区本身也发生了分化：由开发商贴补控制的“保值增值”社区和业主自行选聘的“降低物业费”社区。实际上在“包干制”的背景下，物业企业很难有“优胜劣汰”的退市机制，随着全行业“管理”的退潮，出于社区公益目标的“业主维权”作为一种替代性的公共物品出现了，尽管目前在大部分情况下，它有着相当的负外部性，常常表现为更高的交易成本而不是公共福利。
产权分割的现实问题
在社区当中的房屋，因为业主的产权无法得到充分界定，作为共有人它无法分割的那一部分产权就流入了社区的公共领域，大量有价值的资源、权利的集合留在公共领域，它们就被称为“租”④，物业管理活动，其实就是一个对社区当中“租”的分配或者说“寻租”的过程。
最典型的，是“小区楼宇广告收益归谁？”这样一个问题，答案很显明，它理应归全体业主所有，但是在过去的具体实践上，一旦诉诸业主的意见参与，则可能的结果是这个楼宇广告根本装不上，因为同样这么一个位置，很多人会认为“眼不见为净”，另一部分人更希望张贴“维权公告”，最大的支持者很可能恰恰是不常住在这里的业主，他们可以理直气壮地要求降低物业费标准--但如果没有充分的授权，广告主安装上的牌匾将“不受保护”，随之而来的是风险和责任远大于其收益。另一方面，安装这个广告本身伴随着一种价值发现的过程，在信息经济时代，资产的各种潜在有用性被技能各异的人们发现，并且通过交换他们关于这些有用性的权利而实现其有用性的最大价值。而这种交换就改变着业主权利的属性⑤，例如，楼宇广告的权利演变就是由原先单纯的所有权转变为“使用权+用益物权”的组合。
再如：居住社区当中的商业用户问题。《物权法》第七十七条是关于住宅用途变更的规定，很明显它未绝对禁止业主将住宅改为经营性用房，房屋卖给业主以后，其所有权并未完全转移给业主；开发商仍然保留相应的责任，另一部分责任以合同的方式转移给物业企业，譬如楼宇共用部分的检查维护义务，因为开发商和物业公司事实上是房屋“保修和日常维护”属性的所有者，这些属性归开发商和物业公司所有，显然比业主所有更有效率，但这种所有权的分离常常带来另一部分人的染指，很多业主不在乎装修过程中多破坏一些楼道，因为只要没人发现，他就可以躲避责任。典型做法包括将住宅改为商业用途，由于居住性质的用户被公司所取代，外来人员的频繁进出形成的房屋内墙及电梯损耗也将导致维修和清洁的成本上升，这种状况上正当的原则是开发商可以拒绝保修，而物业公司也完全有理由拒绝以同等价格提供日常保洁和安全服务。如果开发商和物业公司都没有采取类似的措施，则“白占便宜”的行为也将不可避免地发生。
又如社区安全服务，物业企业提供社区中的保护，但是同时的目标也是降低保护成本，这就要求物业企业在事实上对业主提出限制，和股份公司的股东一样，对如何支配自己的财产要受到严格的约束，而且这些约束都具有私人性质和自愿接受的因素，但是在物业管理的实践当中，对封闭式小区中的出入控制上，业主和装修队伍与物业企业的保安队频频发生冲突，并经常使负责任进行“管理”的保安员受到驱逐，事实上，如果不能有效约束所有权人的行为，股份公司的股东应当退出其股份，而社区中其他业主也应当如同李文那样，考虑转移其房产。
上述问题都涉及到业主权利的限度，其它类似的有限性还会产生在供暖的成本分摊、停车位的建设、分配和取费、物业维修与更换的资金来源等等，它们无一例外的结果是：由于缺乏公共领域与私人产权之间的界定，在当前存在着大量的相互侵占权利的情况⑥，而业主权利的最终实现将取决于个体之间的博弈和相互约束。
物业服务企业的早期策略空间
就物业管理的偏好而言，深圳业主比较倾向于秩序感以及拥有较大范围的公共领域，充分享受开发商或政府提供的公共产品，对此相应一些有私人权利诉求的业主常被责之为“胡闹”，进而受到与“法OXO功”相类似的待遇；而北京业主则需要更多的自由和支配权，而这两个恰恰都是带电梯的住宅建筑管理费超过2.6元/平方的城市，在更大范围内，很多城市（譬如上海、青岛、济南）的业主只是追求更低的物业取费、承担更小部分的成本和责任，而相对应的，在当前中国的物业管理市场上，生存着这样一些专业或职业的服务企业主体，认真鉴别之，其实只有两大类：
专业队--福利国家型。按理说开发商自办的物业企业与后勤管理有着天壤之别，但是最近才发现其中的本质具有相通之处，它们的特点在于，物业管理的绩效，并不取决于物业企业的盈亏或者业主享受的福利，而在于房地产或者主业经营是否兴旺发达。对社区而言，物业管理团队的“固定工资制”，开发商不但持续承担着物业服务部门的亏损，随着万科、中海、金地等开发商自办物业企业从外接项目的逐步退出，物业企业演变为开发商的“售后服务”，对“物业服务”的收购大大降低了社区的管理成本，通过营销成本的分割为物业企业提供物质补贴，以物业管理超值的服务提升业主的信心，从而营造出和谐的幻影。
职业队--商业回报型。与上一种物业公司类型正好相反的是另一类物业公司，他们积极参与政府、开发商或业主组织所召集的物业管理权采购活动，往往通过较低的价格和开办费要求取得项目管理权。尽管有严格公平的招标程序和各式各样的“服务承诺”，但是很快人们就会发现：私营部门从来就没有真正承担过提供公共服务的风险，当成本超过收益时，私营者们的反应往往是要求补贴、提高收费、削减必要的投资和维护，或者干脆走开⑦。由于过度竞争，社区剩余索取权掌握在参与竞投标的物业企业手中，它所导致是物业管理承约商们无视短期行为的后果，很雷同于“固定租金”的土地合同，它经常会造成“土地价值的下降大于产量增加的价值”，这包括众多设施设备的日常维护被有意无意地忽视，物业管理的项目资料一经变更动辄荡然无存，以及商业广告在社区当中所形成的视觉污染，很明显，大部分业主目前并不因为此而感到不便。
就追加的权利而言，前者为业主提供了现金补贴和房价升值的福利组合，后者提供了同样服务承诺上的最低价格，和一定的自由度，以及业主对物业管理本身的支配感，但在很大程度上，它们掩盖了业主权利当中的残缺和巨大的风险可能，但作为受业主委托的专业管理机构，在承担了剩余索取权而又不承担相应任何风险和责任的情况下，它们两者都将等同于“盗窃”。
《物权法》后的策略思路及本文结论
《物权法》已经公布，但是进入具体操作的环节会引发新一轮的争议，在《物权法》第七十六条“业主共同决定的事项”中，对业主大会议事规则、业委会改选、物业公司另聘的事项规定，由《物业管理条例》当中的“三分之二以上”，改变为“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”这种“两个半数”的提法，看似较以前有所松动，其实符合两项条件的难度将更大，维持现状的机率将远远大于“变更”的机会，从而也决定了物业管理实践上所需要的严谨以及职业经理们所编制的规约其合法性本身具有限度，《物权法》使《物业管理条例》当中一些原本模糊的条文进一步清晰化了，同时它也肯定了社区当中一些沿袭、正在实施的做法，譬如关于车位归属的政策（《物权法》第七十四条）。⑧
很明显，业主权利保障的重点和难点是共有部分，由于产权界定上的困难，人们对专有部分的不当使用同样将对共有形成影响；而大规模利益的分割和冲突更是一个即将发生更坏事情的迹象，由于物业费定价的弹性和监管的无标准、随意性，颇有讽剌意味的是，一方面，众多“难管的”社区被服务者所抛弃⑨；另一方面，是“换物业后既取消了开发商的补贴，还能降低物业费”。北京美丽园的物业费官司和深圳桃源村的重新招标，都出现了物业费降低的效果，事实上，包干制的确为任何一种物业服务收费价格都留下了合理空间，而且《物业管理条例》颁布以来，物业合同本身有从“委托管理”到“服务合同”的演变，直至《物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业企业或者其他管理人管理。”，从而使“物业管理合同是服务合同还是委托合同”的问题，得到一个最终的结论：作为前一种情况，是物业服务合同；而后一种情况，是委托管理合同。毕竟，只要有充分的信息，这两者都将是有效率的⑩。
由于“区分所有权”本身就是一种非常有限、不容易界定的权利，故而在社区当中，只有引导业主自己提出权利要求，并且与相关的利害关系人协商，获得认同并进行了有效的权利让渡以后才可能实现。如果人们无法认识到这一点，它将使我们在社区中继续实践着汉娜阿伦特的箴言：“一种本质上以财产为基础的社会制度除了最终摧毁全部财产外别无他途”。而在《物权法》实施的背景下，开发商提供给业主的将不仅是一套房屋，而是包括配套设施、行为规则、权利约束的一整套“软硬件系统”，其中最主要的就是一种投票决策机制。如果在社区入伙以前就开始尝试业主的选举和投票博弈，那将开创房地产行业的崭新时代。
同时，物业管理的提供者必须从更周全的角度定位自身的角色，因为，未来的物业服务消费或者业主财产委托，都最终牵涉到广泛的“权利责任”，就物业管理行业而言，“酬金制”将是今后更加理想的选择。无论是个别业主自掏腰包的业委会维权活动，还是大额接受开发商资金补贴的物业企业，或者那种理想化的“零收费”尝试，它们都将犹如“高斯的灯塔”那样，由于搭顺风车的人过多而无法继续下去。在另一方面，长期以来依靠“包干物业收费”而无视社区公共领域的成本支出，疯狂寻租的企业，在未来它所付出的信用成本将远大于其收益，从而进入自然淘汰的周期。
业主的权利体系，构成了物业管理行为的依据。如果产权得到明确界定，给别人带来利益的人必须由受益人充分给予报酬，而损害别人利益的人则必须给受损害者以充分赔偿。权利一旦充分界定，造成变化的人则必须承担他行为的全部影响。《物权法》的出台，至少是将这种界定大大推进了一步，它将有利于遏阻那种明显的侵权和违约事件发生，业主的维权活动也将更加趋于规范，故而从总体的效果而言，物业管理行业正面临着一个崭新的契机。
本文注释：
①产权的完整定义可以概括为：是所有权的总和，是不同主体的所有权之间的责权利关系。所有权-产权框架是既符合人们实际权利关系又能适合于理论分析的工具。在这个体系下，各种权利都可以归结为所有权和产权两个范畴，而产权又是所有权的集合和相互关系，这使这一理论工具具有可操作性。摘自《产权与所有权的法理界定》法律博客interpersonalskills的博客
②Y巴泽尔着，费方域等译《产权的经济分析》。上海三联书店，1997年版。
③《资本主义的未来》
④⑤汪丁丁为《产权的经济分析》所作的序言
⑥参看作者另外一篇文章：《服务就是违约，维权还是侵权？》
⑦《私有化的局限--罗马俱乐部报告》上海三联书店
⑧整理自深圳曹阳、李钊2007年3月22日下午关于《物权法》公布的谈话；
⑨《现代物业》2006年11月期《美丽园现象急呼契约监管》，唐娟文
⑩正如张五常在《佃农理论》的研究中所表达的那样，不同水平的佃户，所取得的合约将可能是不一样的，能力普通的农民可能是固定工资合同，有一些则是“分成合同”，还有一些状况不佳的土地，则与农户签署“固定租金”合同，但是，它们常常都是有效率的。
