超高层建筑引发的安全技术问题，无论在理论和实践方面，都堪称是一个世界性的难题。超高层建筑的安全保卫和消防工作是物业管理工作中的难点和重点之一，它不仅关系到物业、住户财产乃至人身的安全，也关系到物业对外的社会形象。因而，研究超高层建筑的安全管理问题具有极为重要的理论和现实意义。
一、我国超高层建筑安全管理整体状况不容乐观
随着市场经济的深入发展，作为现代化城市标志之一的超高层楼宇在我国大量投入使用，给城市的经济发展、商业繁荣、环境繁华带来了生机和活力，但超高层楼宇自身存在严重的安全隐患，也给楼宇的安全管理工作带来了极大的困扰和危机。由于超高层楼宇功能复杂，空中建筑面积庞大，每天进出人员众多，一旦发生火灾势必扑救难度大，也不便于组织人员和物资的疏散。而且因其抗震性、抗风性、防火性不甚理想，还会给人带来莫大的心理压力。
另外必须引起注意的是，在个别城市和地方，种种主客观原因使得某些超高层楼宇的消防隐患和火险危机显得更加突出，在消防安全管理方面存在以下五个方面弊病：
一是楼宇自身的安全消防设施和装备滞后、不完善或功能欠佳削弱了大厦的安全消防能力。由于经费或技术制约，个别开发年限较早、效益不佳的超高层楼宇根本没有保安监控自动化系统，部分场所消防设施不足，没有按要求设置火灾自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防烟排烟系统；部分场所疏散指示标志和应急照明设备不符合要求；或者虽然设置了保安监控和消防设施，但没有落实维修保养制度，以致不能确保正常使用。
二是专业人才稀缺制约了超高层楼宇的安全管理。对超高层楼宇的智能化系统及设备进行管理与维护，保证其能够安全运行，离不开“智能楼宇管理专业人才”。因此，越来越多的物业公司，尤其是涉及超高层楼宇管理的公司更显现出对“智能楼宇管理专业人才”的强烈需求。但楼宇智能化在我国的出现时间毕竟较短，人才难觅，特别是专业管理人才稀缺已经成为突出问题。据了解，这类人才目前非常紧缺，有的物业公司甚至招聘数月都难有回应。
三是对超高层楼宇安全管理存在认识偏狭，影响安全管理工作的开展。由于超高层楼宇在消防和保安方面资金投入巨大，消防设施和保安监控设施极为先进，优越的先天条件，容易使管理者和操作人员产生过多的依赖感，或在思想认识上形成一定误区，认为只要拥有先进的设施，保安和防火就可以高枕无忧。另一个同样紧迫的事情，是对生活工作在超高层楼宇内的城市居民的安全消防意识的培养和宣传十分缺乏。在理论方面，人们对于超高层建筑的安全问题考虑远远不够，在理论研究方面更是空白。
四是没有落实消防安全责任制度。表现为没有制定消防安全管理制度和应急预案，没有对员工进行消防安全培训，员工的消防意识差，火灾事故发生时不懂得组织、引导顾客安全疏散。有的企业即使有基本安全制度和操作规程，也是停留在应付检查、做表面文章，没有真正落到实处。有的企业未按规定配备足够的安全管理人员。有的企业没有层层真正落实企业安全生产责任制。
五是由于使用管理不当诱发安全隐患。由于监控不力，某些超高层楼宇使用了缺乏防火性能的建筑装修材料，不符合消防安全技术标准；部分场所擅自改扩建，破坏了原有建筑防火功能；挤占、圈占、堵塞消防安全通道现象严重，易燃物品随意堆放；用电线路乱接无防护或过载，都程度不同地加大了这些楼宇的火险危机。
二、扩大超高层建筑安全管理的视野和覆盖范围
超高层楼宇安全管理的视野不应局限于传统领域，除了大厦安全保卫、大厦内部治安秩序管理、大厦内部违法犯罪案件的查处、预防和追查事故、大厦消防管理等常规内容外，它还包括业户的健康和心理安全等“软安全”的指标。
如果把对业户的健康和心理安全的维护也视为安全管理的必要内容，这就使得物管企业不得不进一步反思超高层楼宇的安全性和健康性问题。例如，SARS疫情出现后，特别是香港淘大花园事件发生后，许多人开始关注建筑的安全、健康因素。人们意识到超高层写字楼开启面几乎为零的玻璃幕墙，严重影响了通风效果，只能采用人工通风--集中中央空调的方式解决，但中央空调即使加入新风系统，也无法与自然通风相提并论。因此，过去标志着体面、现代的超高层、玻璃幕、集中中央空调等开始遭到业户的质疑，并对玻璃幕、集中中央空调产生了很强的恐惧心理，渴望能在自然通风的环境中办公。对此，物管公司必须正确面对。有研究表明，只有当室内环境的各项物理、化学指标同人类的生理和心理要求相吻合时，才可能使居住者保持身心的健康和工作的高效率。然而当今超高层楼宇的室内环境却恰恰难以达到这样的要求：头晕、气闷、紧张、工作效率低下已成为普遍存在的“高层建筑综合症”。究其原因，超高层建筑在风力作用下的位移、远离地面自然环境，空气调节系统新风量不够和有害建材和装修材料是主要的因素。欲营造健康的室内工作环境，超高层楼宇的安全管理必须在这些方面进行改善，防灾适灾能力的提高和无公害建材的使用，室内空气质量的定期抽检，空调系统的改进和清洗维护都是必不可少的。
在目前国际国内形势复杂多变的情况下，在发展机遇不尽平衡的情况下，在有些社会矛盾还未彻底解决的情况下，增加忧患意识，防止可能出现的突发紧急事件，并非杞人忧天，危言耸听。在充满风险的历史时期，超高层楼宇自身的特性使其极易出现严重的环境污染、传染病流行和恐怖攻击。因此对超高层楼宇安全管理与防范的范围应由物业管理区域相对封闭型到相对开放型扩展，确立“大安全”观念。如大厦发生流行急性传染病等重大卫生事件，出现恐怖袭击征兆，需要紧急隔离或者疏散业户等，都应纳入安全管理范畴。
超高层建筑一般都位于城市的繁华闹市，有的干脆就高耸在城市主干道路的人行道旁，一旦发生高空坠物现象，极有可能造成灾难性的后果。实践中，近年来由于高空坠物造成人身伤害、财产损失的重大事件已屡有发生。根据我国《民法通则》规定，这种现象一旦造成后果，将是一种触犯法律的行为。因此，超高层楼宇的安全管理必须将防止高空坠物作为一项主要任务来抓，确保物业外围安全。
三、研究超高层建筑安全管理应采取的主要措施
“安全至上”应视为超高层物业服务的最高宗旨；“不折不扣，一丝不苟，万无一失”应成为物管公司的行动准则。物管单位必须坚持持续、严肃、有效的消防、安全服务工作，建立完备的消防、安全管理服务体制。
1、加大投入，完善设施，强化日常维护保养，为大厦安全提供强力保障。
保障超高层楼宇的安全，必须有完备的保安和消防设施作前提。楼宇安全设防水平与投入的资源有正相关关系，这也是人们常说的安全与经济的关系，一般而言，物业的安全设防度越高，其安全的机会成本就越低，反之就会增高，而物业的安全设防水平越高，所需要投入的资金也越高。基于此种认识，大厦物管单位必须下决心投入巨资搞好所服务物业的保安监控和消防工程的设计、施工、安装、维修保养工作。并确保这些设施使用功能齐全，始终处于完好有效的应急状态。通过雄厚的技术力量，先进的生产设备，将一切安全隐患系数降至最低点，将各种隐患和危险控制在征兆未萌状态，处置在风险危害未成之时段。
2、整章建制，划分责任，全方位建设大厦消防安全责任体系。首先要科学界定各级、各部门的安全管理职责，层层签定“消防安全责任状”，自下而上，逐级负责，把消防安全工作细化到班组、人头，建立和完善责任体系，确保管理过程中的安全工作环环相扣，避免事故发生。其次要抓住关键，完善各项规章制度，并结合大厦的实际情况，修订和新建各项消防安全制度和消防安全操作规程，使安全管理有章可循。作为安全管理的各级责任人一定要把安全教育培训摆在突出的位置。要抓住不同岗位的安全技能、安全操作、安全交接、安全检查这四个环节，使所有岗位明确该怎么做、不该怎么做，严防因违章而发生事故。对新上岗的员工全部进行岗前安全培训，经考试合格后方可上岗。在注重理论学习的同时，还要抓好消防安全的实际操作，提高员工正确和科学地使用消防设施的能力和掌握消防器材的操作程序。
3、加强对业户成员的宣传教育。针对超高层楼宇业户单位复杂，人流量大的特点，防范火灾事故的重心应从推行强制性规章制度转向提高客人火灾防范意识上来。通过各种形式的教育活动，提高业户成员的火灾防范意识，促使使用者形成良好的使用习惯，增强自我防范和规避火灾的能力。同时要求各公司加强对下属员工的安全、防火教育，以免员工因不慎而出现意外。如办公室内抽烟必须备有烟灰缸，不得将烟头、烟灰弹进废纸篓，以免引起火灾。下班后应检查所有的电源开关是否已关闭，以防止电源短路引起火灾。
4、加强对业户单位的监督管理。在日常管理中，要求业户单位必须将防火责任人、管理人名单报安全管理部门备案，以便在紧急情况下便于联系。同时要加强对业户楼宇使用过程的监督控制。对外来承租单位的二次装修实行严格的申报审批制度。如要动用明火，施工单位负责人必须到保安部填写动用明火审批表，双方签订治安、防火安全协议书，并把所需动火楼层的具体位置、动火种类、操作人员的的证件号、操作证号，经保安部、工程部核对无误后方可动火。保安部要定期派员到现场监督，确保万无一失。
5、提高物业服务的危机、应急意识，建立健全各种突发事件的处理机制、处理方案和具体处理措施，有效控制和防范险情、疫情的发生和蔓延。以大型办公楼宇为例，必须制定以下一些应急预案：A、消防应急处理预案；B、防台风、急雨应急处理预案；C、中毒事件应急处理预案；D、治安及意外伤害事故应急处理预案；E、疫情应急处理预案；F、抢劫事件应急处理预案；G、防止可疑爆炸物件应急处理预案。为了提高大厦业户消防事故逃生及自救意识，检验大厦管理处处理各种突发事件的组织、协调、保障能力和有关设施、设备及各种应急处置方案的合理性、可行性，应定期进行大规模的消防演习、防恐演习及应对各种突发事件程序的演练。通过演练，不仅能够促使物管公司主动发现问题，及时整改，而且能增强大厦全体人员的安全意识，使各单位员工、住户较好地掌握了扑灭火灾和应急疏散常识，从细微处提高防范火灾和安全自救能力，使大厦的消防和安全管理工作呈现出“公司管理，业户关注，共同防护”的可喜局面。
四、辨证地认识超高层建筑的安全问题
通过多年的实践，对超高层建筑的安全问题，我的看法是要一分为二。一方面要充分地认识到超高层建筑自身存在安全问题和隐患的严重性。由于超高层建筑自身的特性所决定，加之建筑和消防等技术手段的限制，其消防和安全至今尚无良策能保证万无一失。因此全社会都要高度关注超高层建筑的安全问题，齐抓共管做好超高层建筑的安全管理。但是另一方面，无论消防安全管理单位，大厦的管理者和学术界，都不应无原则的渲染和过度夸大超高层建筑的安全问题，那样只能搞得人心惶惶，“谈髙色变”。
我国近年来新建的的超高层建筑一般应属“智能型”，这种智能化技术涵盖了中央监控、通信、办公、设备、巡更、消防自动化等子系统，并通过最先进的计算机将各种子系统集成在一起，监察各大厦主要系统之运作，并在突发状况时，在短时间内产生联动，作出最适当之反应，例如，当发生火灾时，以消防监控中心为主的计算机系统就会发出最高级别的命令，相关的子系统会立即运作，以确保楼宇内人员的安全疏散和逃生。目前上海、北京和深圳等地的超高层建筑智能化管理，已不逊于国际上其它着名的超高层楼宇。同时，各地已相继出台了关于“智能建筑设计标准”、“建筑智能化系统管理规定”等法规，大大加强了对智能化超高层建筑的安全防范。因此，我们在宣传和日常管理过程中必须向公众传达这样一种理念--在我国大地上崛起的众多超高层建筑群，凸显了现代时尚建筑文化，展示了我国的经济繁荣、科技发展和社会进步，对中国建筑业的现代化，对城市建设都起到了强有力的带动作用，对外则向全世界展示了中国的现代化进程及其辉煌成就，只要设计者和建筑单位能够按照相关安全标准设计建造，物业管理者能够做到科学严格规范的管理，使用者能够按规定确保对大厦的规范使用，超高层建筑的安全是有保障的。
