三十年，最急迫的反思
尽管物业服务公司的新兴和发展形成了一个存满活力的行业，但有些物业管理问题不能忽视。我国内地的物业管理始终坚持了“渐进式”的改革方式，坚定不移地推进改革，本着先沿海后内地，先放活后改制，先试点后推广，先探索后规范，先重点突破后整体推进，初步建立了物业管理的市场经济体制。
需要指出的是，这一发展过程正好与我国改革开放进程重叠和交叉，社会和经济体制改革形成的人们在经济基础、意识形态方面的变化，无一不是在物业管理上施以深刻影响。因而，曾有业界专家表示，我国目前设立的业主大会制度已经超前于我国民主制度。
1991年1月22日，深圳市万科房地产有限公司物业管理部在深圳天景花园率先推行由业主参与小区物业管理的“共管模式”，成立了全国第一家业委会。这一新生事物一出现，就引起了全国的广泛关注。但是20年过去了，业主大会召开难、业委会成立难、业委会运作难、对业委会监督难、业委会诉讼难等问题，仍是目前制约物业管理行业发展的瓶颈。据有关资料统计，目前全国住宅区的业主委员会成立比率不足40%，而有业主委员会的又能真正发挥作用的少之又少。以北京市为例，目前北京市共有3000多个住宅小区，而成立了业委会的只有500个左右。业委会成立难、业主权益得不到保障的事情时有所闻。
所以，当以往主要集中在小区业主和物业管理公司之间的矛盾，逐步转变为业主和物业管理公司之间的矛盾与小区业主和业主委员会之间矛盾并存的时候，甚至业主委员会的公信力下降、小区业主与业主委员会的矛盾升级的时候，我们不得不思考：除却制度设计超前的原因之外，业主和业主委员会是否真正理顺了业主、开发商和物业管理公司的关系、业主委员会有没有真正履行自身的职责、业委会如何提升自身的物业管理专业素质，政府主管部门如何作为，独立于业主和物业服务公司之外的第三方机构是否能起到作用，等等。
就在笔者撰写此文的那几天里，央视二套财经频道再次播出了一期物业管理节目，对于当前住宅物业管理的诸多问题进行了研讨，其中的核心问题依然是业主自治及其模式。这一期节目一如以往的此类节目，参与的专家和嘉宾在激烈的争论中难分高下，而对于问题的求解却没有实质性的答案。
本刊来自美国的专栏作家沈克明先生对于中国和美国物业管理进行了对比研究，其在2009年撰写的一篇文章介绍了美国小区物业的一些情况：一是美国的小区在物业服务公司接管时，必须首先以小区名称向政府注册一家非营利性公司，再以此公司去银行开设一个账户，业主缴纳的物业费都存入该账户。物业服务公司必须配合小区业主委员会把账户管好，小区开出的支票都要由物业服务公司负责人与业主委员会主席共同签署，物业服务公司动用每一笔钱都要业主委员会过目，凡是超过1万美元的开支，还要三分之二的业主同意。在这里，物业服务公司的角色好比一个企事业单位的财会人员，这个单位的钱不是财会个人的，财会只不过领取一份工资罢了--按照美国制度规定，物业服务公司可以获得小区物业费的一个百分比的额度。这一方式与我国现行的酬金制类似。二是美国物业费的交纳是按月执行。一般来说，物业服务公司在每个月的下旬寄物业管理费的账单，账单上明确有业主的姓名、单元号、金额以及交付期限、迟交罚金等，这一看是简单的按月收费，实质上从财务与管理两个方面都考虑到了业主的利益，有效地避免了物业服务公司与业主之间的法律纠纷。因此，美国业主拖欠物业费的比例通常在1以下。三是美国政府一般不参与物业费的制定，只是对开发商申报的物业费预算方案予以审核。新的楼盘的物业费由开发商依据政府审定的预算方案作为参数制定物业费，待其有效期（一般为1或2年）后，根据小区实际运行的开支，由小区业主委员会来调整。在美国，小区业主委员会的重要任务就是监督物业服务公司，帮助业主省钱理财。
沈克明先生讲述的美国实例给我们新的启发：过去，我们过多地将问题的根源归结为人的素质问题，但是，用道德标准去衡量和要求业主或物业服务公司似乎并不可取，重要的是制度和规则本身。
三十年，从新起点出发
物业管理创立发展的30年，演绎出无数精彩故事，创造出巨大的成绩。30年前，深圳的“东湖丽苑”成为是内地人看物业管理的“窗口”，开启了无数创业者的梦想。
今天，站在新的历史起点，中国物业管理需要继续大胆前行，进一步深化改革奋勇前行。
温家宝总理在2010年的《政府工作报告》中再一次强调“要大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务等面向民生的服务业”，这是对物业管理行业的地位和作用的高度肯定，同时也赋予了物业管理转变经济发展方式，调整优化经济结构和保障民生的历史重任。
还是2010年7月份的时候，北京晚报与北京市“十二五”规划编制工作领导小组办公室共同发起了“如何让社区生活更加和谐美好”专题建言活动，共收到1365位市民提出的1782条建议，其中，不少建言都热切期盼物业管理行业进一步规范和提升，进而让物业管理成为业主乐居家园、财产增值的理想选择。
“如果说过去的近三十年是物业管理发展的初级阶段，今后十年应该是物业管理产业升级、行业结构调整的科学发展、理性成长新时代。”站在行业发展30年的节点上，中国物业管理协会会长谢家瑾这样分析：“三十年来，物业管理从无到有，从星星之火到燎原之势，从蹒跚起步到壮大崛起，从备受质疑到行业地位的确立，是改革和发展成就了今天这个富有生命力的朝阳行业。”
正如谢家瑾会长指出的，未来30年物业管理的可持续发展，必须建立在科学理论的基础上，以业主和物业管理从业人员为核心，只有以业主需求为导向，以员工素质为根本，物业服务企业才能在竞争中立于不败之地；以全面协调可持续为基本要求，只有物业管理关系的全面协调和可持续，才能保证相关各方利益的和谐均衡和互动多赢；以统筹兼顾为根本方法，只有统筹各种管理资源、兼顾内外生存环境，才能使物业管理行业获得最佳的生存发展空间。
新30年已经来临，我们就在路上。
