与同事做罢深圳市2005年物业管理市场分析报告，不禁感慨万千、浮想联翩。经过20余年的发展，深圳物业管理成绩是巨大的，对中国物业管理的影响是深远的，2005年数据也是辉煌的，但掩卷遐思，在这光荣与辉煌的背后，未来的深圳物业管理面临的究竟是更大的发展机遇，抑或是危机的孕育？笔者不禁陷入了深深的思索。借这方园地，拟将个人的感悟和思考与业内同仁共商，以期共同探讨深圳物业管理的良性发展模式。
一、优势依旧，辉煌不在
2003年、2004年和2005年，深圳市物业管理企业营业总收入分别为564258.2万元、631706.6万元、790535万元，2004、2005年的增长率分别为12.0%,25.1%。2003、2004、2005年，行业整体年营业利润率分别为9.39％、5.14％、5.81％。从2004年到2005年管理面积增加2918.4万平方米，增幅为15.0%，2004年、2005年深圳市物业管理人均管理面积均为2400余平方米，而2004年全国物业管理企业人均管理面积为2010平方米。以上述数据测算，深圳物业管理行业创造的产值占全国同行业产值的10%以上，占深圳市GDP也达1.6%。深圳物业管理行业无论是在全国同行业还是在深圳均有着举足轻重的地位和作用。
但分析和研究2003-2005年深圳物业管理行业营业利润率则不难发现，2004、2005年的利润率，其呈现的是大幅回调状态，与2003年比较降幅超过40%。2005年虽然利润率略有回升，但与2004年相比回调幅度不大。以深圳物业管理企业的平均管理面积和人均管理面积与全国横向比较，深圳物业管理虽保有一定优势，但从趋势预测分析，这种优势随着时间推移和全国物业管理发展步伐的加剧，必将逐步缩减。纵向比较，深圳物业管理行业人均管理面积2003-2005年的数据无变化，仍然维持原有水平。
营业利润率是行业盈利能力的体现，也是行业可持续发展的一个重要指标。人均管理面积折射的是行业劳动生产率和管理水平，以此分析，全国的物业管理行业在大踏步的前进，而深圳近1-2年的物业管理却步入徘徊阶段。深圳物业管理虽然优势依然存在，但已是今非昔比。
二、技术落后，粗放发展
根据道格拉斯生产函数的基本理论，建构的深圳市物业管理行业投入产出数学模型为：Y=6.922680K0.5317L0.3766，资本产出弹性为0.5317，劳动产出弹性为0.3766，+=0.9083＜1，经济学的解释即投入增加一倍，产量增加小于一倍，说明在2000-2005年深圳市物业管理产业总体规模收益递减。分析深圳物业管理行业2000-2005年行业发展平均技术进步率（值）仅为0.1%，技术进步贡献率也只有0.88%，说明深圳市物业管理行业技术发展水平较低，目前各项经济指标的增长主要是依靠大量的资本投入和劳动投入实现的。从另一个角度看，2005年深圳市物业管理项目分包工程合同金额总计33844万元，占全行业总产值790535万元的比例仅为4.3%；2005年分包工程从业人员19354人，占全行业从业人员总数130887人的比例仅为14.8%，说明专业服务和专业化分包在深圳市物业管理行业中尚不普及，更多的企业沿用的依然是“大而全、小而全”的传统运作方式。
当然，深圳物业管理市场也在发生着积极的变化，例如本次深圳物业管理市场调查分析中深圳物业管理企业在全国承担的物业顾问项目个数、总建筑面积均呈下降趋势，而顾问项目收入却持续保持增长，增长速度高达76.45%。这说明深圳的部分物业管理企业开始关注知识含量和技术含量的提高，更加注重物业管理业务开展和市场拓展的内在经济效益。但从深圳物业管理行业总体而言，基本沿袭的仍然是高投入、低产出、低技术和劳动密集的发展模式，属粗放型增长方式，显然这与现代经济发展中极不协调的，与物业管理不断提升行业地位，更好服务业主、反哺社会，求得长足强劲发展，降低劳动投入，提高技术含量，获取合理利润，乃至于提高利润水平应是行业发展的趋势是不相适应的。
三、人才短缺，瓶颈凸显
行业竞争是资源的竞争，归根结底是人才的竞争。只有源源不断的新鲜血液和中高端人才的加入，才能为持续行业发展提供不竭动力。深圳市物业管理行业从业人员从2003年到2005年增长比例为38.7%，在人数增长年均超过15%的条件下，物业管理从业人员的学历结构却呈现反向变化。2003、2004和2005年，深圳物业管理从业人员高中以下学历的人员占从业人员比例分别为82.2%、82.3%、84.2%，大专及以上学历的从业人员所占比例分别为17.8%、17.4%、15.8%，高中以下学历与大专以上从业人员比例分别为4.62:1、4.73:1、5.31:1,深圳物业管理每1000名从业人员中本科及以上学历的人数为59.7人、58人、54.6人。总而言之，深圳物业管理行业从业人员学历结构呈逐年缓慢下滑的趋势，而且目前没有任何迹象表明这一趋势正在得到遏制。
表面看，人才流失、从业人员素质低，劳动力匮乏，人才需求和员工待遇的矛盾等人力资源问题是当前深圳物业管理行业发展的阶段性突出问题。只要我们对此足够重视，积极寻找对策就可以加以解决。深层次分析，一个企业、一个行业，人力资源问题不是孤立的，其是受到诸多因素的影响和制约的。既有外部环境的影响，又有内部因素的作用。分析深圳物业管理乃至全国物业管理的人力资源问题，固然与劳动力市场供求和资源结构存在关联，但更多的和实质的是行业低技术、劳动密集型和资本高投入低产出，以及行业综合竞争力、核心竞争力不断削弱，行业地位不断下降，乃至边缘化等因素的综合作用。物业管理行业这种内在需求和条件，阻碍和排斥外部人才的进入，影响行业人才素质的提高。这绝非是就事论事可以解决的，而是一个系统解决问题的过程。
四、竞争加剧，核心缺乏
物业管理是我国改革开放和市场经济的产物，其与外部的宏观环境是息息相关的。近年来，随着物权法的即将出台，物业管理宏观政策面发生了巨大的变化，旧有的市场秩序正在被打破。一方面，物业管理行业内新的物业管理企业不断涌现，从2003年至2004年，企业数增加7.3%；2004年至2005年，企业数增加21.9%。由统计数据可见，物业管理企业个数的增长呈现倍增局面。另一方面，物业管理行业以外企业尤其是专业公司在不断加入物业管理竞争的行列。加入的途径有二：一是通过物业管理企业，进入物业管理服务市场；二是绕过物业管理企业直接介入物业管理服务。从2005年深圳市物业管理项目分包工程相关统计数据分析，专业服务分包占全行业总产值比例不足5%；这与深圳庞大的物业管理专业服务市场是不相称的。很明显，专业服务直接介入物业管理服务的比例正在逐年增加，而且发展迅猛。
深圳物业管理行业内有不断新增加企业的填补市场空白，调整分割原有市场，外有专业公司压迫式竞争，同时社会、业主对物业管理的期望值和服务要求不断提高，深圳物业管理行业已经进入了前所未有的全面竞争状态，这种竞争较之于过去的竞争，在广度上和深度上是不可同日而语的。
专业服务公司的直接介入，对物业管理行业地位和长期生存发展也是一个严峻的挑战。从物业管理专业服务角度看，专业公司与物业管理公司均是专业服务提供者，二者的产品实质是重叠的。在一个完全和充分竞争的市场中，由于专业公司是专业服务产品直接生产和销售者，其具有明显优势。物业管理行业则由于核心产品的缺失，不仅不具优势，反处弱势地位。如果物业管理行业不能重塑核心产品，并在此基础上形成新的核心竞争力，物业管理的边缘化只是时间问题。
五、行业发展，创新专业
物业管理路在何方，笔者以为贵在创新和专业。
“创新”，是观念创新、管理创新、技术创新三位一体的概念。“观念创新”，是物业管理要摈弃传统的管理服务观念，摆脱固有思维定势，重新诠释物业管理的“管理、服务和经营”观念，提升服务品位，增加服务文化含量，深层次满足业主和消费者的心理和精神层面需求。从更加广阔的角度俯视服务，挖掘优质客户，形成忠诚客户群，把握新的商机，拓展新的市场，营造物业管理新的行业优势。“管理创新”，是以传统物业管理各环节管理为基础，将物业管理扩张到产品设计、采购、售卖、管理和监督等诸环节，纵向与房地产开发相融合，横向与物业管理专业服务相衔接，融物业管理规划设计、物流运作、规划实施、评估鉴定为一体，实现物业管理宏观大管理概念。“技术创新”，是物业管理要重新确立物业管理核心产品和卖点，不断引进新技术，提高全行业的技术和文化含量，切实完成从硬件操作到软件编程的转化。吸引优秀人才加盟，建立人才高地，形成一支高素质专业技术管理队伍，以人才和技术优势持续推进物业管理不断前进。一言以蔽之，物业管理“创新”，是不断适应新的市场、新的环境，推陈出新，是主动引导市场、引导消费，引导制度设计、舆论导向乃至法制建设，不断营造新的市场和环境，以创新引领物业管理前行。
“专业”的实质是独特的技术管理，优秀的服务品质，合理成本产品的供给和社会资源的有效节约。物业管理市场中，物业管理行业应以广阔的视野，独特的角度切入物业管理服务运作，准确把握客户诉求，科学服务定位，提供有别于其它行业、专业公司的差异化产品和服务。通过物业管理专业咨询，专业采购，专业售卖，专业管理，专业评估，向业主提供最质优价廉的物业管理服务的同时，科学有效地组织物业管理活动，促进物业管理行业的观念创新、技术创新、管理创新，降低物业管理耗费，实现物业管理全过程的科学管理，节约社会资源，提高物业管理效率。以独有的专业优势、资源优势、人才优势和技术优势，从物业管理专业服务“集成供应商”，向物业管理“规模采购、分散售卖和专业管理”新的产业形态过渡；从与业主、建设单位和专业公司“争利”，向为业主、建设单位和专业公司提供专业服务过渡；从劳动密集型向知识密集型过渡；从依附型产业向独立型产业过渡。营造物业管理行业独特优势，真正提升中国物业管理行业地位；适应物业管理行业的专业化发展、市场和社会需求，使物业管理行业真正成为物业管理服务领域中满足各方客户高端诉求最专业的提供者。
只有创新和专业，物业管理才能踩上时代的节拍，与历史同步；物业管理才能自我更新，获得自发的力、活跃的力、成长的力、蓬勃的力、顽强的力。才能在不断变换和纷纭复杂的物业管理市场获得新生，焕发出新的生命，再创新的辉煌。
