报载，上海市徐汇区今年开始试点由政府对成本倒挂的售后公房物业管理直接给予补贴。此决定，首开行业先河，称赞者有之，质疑者有之，是焉？非焉？值得认真议一议，论一论。
一、几点启示
上海徐汇区的这一做法肯定或确认了当前售后公房向业主收取的物业服务费是低于成本的这一客观事实。老旧小区、经济适用房及售后公房推行物业管理以来，绝大多数收费初期执行的是政府定价，现为政府指导价。业主交纳的物业服务费一直就是低于成本的，只不过通过多种途径：如单位另行交纳一部分、共用部位与共用设施设备经营收入（如停车费、电梯广告费）等，聊以补亏。实在不足，物业服务企业就采取隐性（如减少共用设施设备必要的养护维修）直至显性（如减少员工）降低服务标准来维持基本运转。
收费低，导致服务差；服务差，导致业主交费率下降；进而服务更差进入恶性循环。业主和物业服务企业各有各的理，各说各的理。这已成为物业管理纠纷的主要内容之一，极大地影响到物业管理健康有序规范的可持续发展。
《物权法》实施后，明确规定共用部位、共用设施设备的经营收入在扣除必要的成本后属全体业主共有，此笔收入应公开、透明；同时业主维权意识和行为日增，再加上以人为本，关注弱势群体，构建和谐社会的提出，各地最低工资标准、CPI、基本能源费的逐年提升，物业管理服务的实际支出也随之攀升，物业服务成本倒挂的问题更加凸显，已到了必须正视和认真解决的时候了。
民生问题是最大的社会问题，关注民生、关注民生问题的解决就是为人们服务，就是“权为民所用、情为民所系，利为民所谋”。上海徐汇区政府正是从正视和解决民生问题的角度做出这一决定的。其态度积极，出发点毋庸置疑，应给予充分肯定。各级各地政府的“当家人”、“公仆们”从中应引起的思考和借鉴的是这一多年在行业中存在的“老大难”问题为什么现在才引起重视，为什么引起了上海徐汇区相关部门的正视。社会发展、社会生活的进程中总会出现这样那样的问题，从某种意义上讲，问题是社会进步的前兆和代价，有问题不可怕，采取积极的而不是消极的态度，敢于面对而不是回避，认真解决它就是了。
二、售后公房物业服务成本倒挂分析
解决问题要对症下药，售后公房物业服务成本倒挂的原因分析起来，主要有四点。
首先是售房单位遗留的问题。在公房出售的相关规定中，曾要求售房单位对拟出售的公房在售房前进行认真的检查维修。由于资金短缺等历史原因，绝大多数售房单位未做到此点。不少公房年久失修，售出后，一旦实行物业管理，当出现不能动用专项维修资金的维修问题时，费用就无着落了。如报道中的那位陆小姐所遇到的问题。这是另一种“开发商遗留的问题”。
其次，售后公房物业服务费起点就低。报载，徐汇区售后公房物业服务费平均每平方米为0.23元，商品房（不包括设备运行费）平均收费为每平方米1.10元，售后公房物业费仅为商品房的1/5。据此可见一斑。1996年《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第四条规定：“物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则”。2003年《物业服务收费管理办法》第五条则改为：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这一改动，其中的差别不就说明问题吗？
第三，在从计划经济体制下“行政福利”的管房模式向社会化、专业化、市场化的“委托有偿”的物业管理转轨中，消费者“花钱买服务”的观念尚未全面建立。同时，由于物业管理服务的价格计算与评价，既有客观上的专业性，又有主观上的模糊性，真正做到“质价相符”不是件容易的事。
第四，在市场经济条件下，价格，尤其是民生部分的价格是经济运行以及各行业发展中的一个重要指标。综观改革三十年，在改革的不同阶段，与百姓相关的最初有“粮油补贴”、“副食补贴”等，之后有“住房补贴”、“房租补贴”等，今后可能还会有“供暖补贴”。唯独在房管的改革中，未见有“物业管理补贴”出台。这不能不说是个缺憾。显然，这个缺憾对全社会全面正确理解、认识、接受物业管理及物业服务收费是不利的。
三、政府直接补贴的利弊分析
政府直接补贴最大、最直接的作用是可以较好地解决目前售后公房物业管理成本倒挂问题。这对要求物业服务企业规范管理服务、提高服务质量；对业主了解客观合理的物业管理成本费用，提高交费率；从而较少纠纷，促进行业发展无疑都会产生一定的积极作用。
但这不是根本出路。
首先，徐汇区此次补贴的补贴对象和计算方式是售后公房按总面积计算补贴总额。借用以往房地产行业的一句老话“是补砖头，而非补人头”。面积多者多补，少者少补，而且不论业主是自住还是出租，都补。显而易见，这不尽合理，更不科学。
其次，这种补贴方式不利于“花钱买服务”观念的建立。体制转轨是为了并轨。物业服务收费的最终方向是“质价相符”，通过市场竞争、双方协商定价。补贴补到何时才是头？笔者绝不是单纯反对补贴，而是强调政府补贴应补到真正该补的人群，而不应吃“大锅饭”。
第三，政府直接补贴物业服务企业不利于行业的竞争与企业在竞争中的成长。一旦补贴，势必有个补贴标准。这个标准如何确定，如何调整又是问题。物业管理服务一旦亏损，企业首先就会要求增加补贴。在市场经济条件下，原本应由业主和物业服务企业双方进行的博弈就变成了政府与企业的博弈。
毛泽东同志有句名言，“政策和策略是党的生命，各级领导同志务必充分注意，万万不可粗心大意”。任何政策都有针对性，因而都是权宜之计，都有正反两方面的效应。售后公房物业管理成本倒挂是体制转轨中的历史遗留问题，解决此类问题既要有当务之急的紧迫感，又要用慎之又慎的科学态度对待。改革开放的30年，有时为了过河，先在河对岸挖了个坑，可过了河，又掉进坑里，还得爬出来。这是值得全社会，尤其是政策的制定者深思并引以为鉴的。
关注问题是解决问题的前提，“望、闻、问、切”一旦开始，离健康就不远了。这是上海徐汇区迈出第一步的最大意义所在。
