关于物业费“滞纳金”的争议，其核心是，业主欠费该不该收取“滞纳金”。本文从对物业费的认识、欠费原因的分析角度展开探讨。
一、对物业费的认识
国家发展和改革委员会、建设部制定的《物业服务收费管理办法》（以下简称《管理办法》）（发改价格[2003]1864号）第二条指出“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”
准确地解读这句话，可以得出对物业费的几点认识。
1.物业费的收取是依据物业服务合同的约定
这就是说，物业费是约定的产物，不是法定的。社会化、专业化、市场化的物业管理的基本特征是委托和有偿。在业主向物业服务企业委托物业管理实施权的同时，要约定其有偿的数额。依据物业服务合同收取约定的物业费是物业服务企业的基本权利，依据物业服务合同交纳约定的物业费是业主的基本义务。
2.物业费对应的是公共服务的费用
物业管理的基本内容包括公共服务、专项服务、特约服务三大类。物业费是对应物业服务企业提供的公共服务所收取的费用。公共服务是面向每一个业主和使用人的，反过来说，是每一个业主和使用人都享受到的服务。而对应一部分人或个别人提供的专项服务或特约服务，其费用则是另行约定和收取的，谁需要，谁享受，谁付费。注意，物业费并不是物业服务企业收取的全部费用。
3.物业费首先属于全体业主
物业费属于谁，这对很多物业服务企业及不少业主来说，是一个并未完全弄清的问题。简单地认为物业费属于物业服务企业，这并不准确。
物业管理是一种市场行为，或称交易行为。但物业管理又和通常的市场行为、交易行为有所不同。一般的交易甲方乙方都是特定的一个主体（包括法人、自然人）；交易前，钱属于甲方；交易后，钱归乙方。而物业管理的甲方是特定的一群人，即全体业主。全体业主先要筹集交易所需资金，才能与乙方交易。从筹集资金开始直到完成交易之前，这笔资金是属于全体业主。只有在交易完成后，这笔资金才属于物业服务企业。物业管理的行业特点又决定了这种交易全是“期货”（指合同签订后，才能实施管理），要预先定价付费。所以，物业费在筹集、交纳两个不同阶段的归属也是不同的。从这个意义上讲，物业费首先是属于全体业主的，是全体业主筹集的用于购买物业服务企业的物业管理服务的资金。
4.物业费的筹集是AA制
既然物业费收取的是对应公共服务的费用，又属于全体业主，按照公平的原则（《管理办法》第五条），就是全体业主依据某种规则分摊。考虑到公平及效率两个方面，采取按建筑面积分摊是最简单可行的办法。对此，广大业主并没有太多的非议（个别的质疑还是存在的）。
5.欠费行为的性质
当业主委员会代表全体业主与物业公司签订物业服务合同时，计算费用的前提是全额交费。只要有欠费，就是甲方（也可说全体业主）在违约。从这个意义上讲，个别业主拒交物业费的行为实际上造成了全体业主的违约。
所以《管理办法》第十五条规定“业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。”。从中可看出，追缴欠费的职责首先在业主委员会。个别业主如欠交或拒交物业费，损害的是全体业主（包括他本人），尤其是正常交费的业主的利益。而这一点又不是欠交或拒交物业费的这些业主的本意。本想惩罚或制裁一下物业服务企业，一板子打过去，却打在了自家人身上。
二、物业费的欠费原因
可以说，我国自物业管理出现开始，拒交物业费及欠费的现象就存在。凡事都有因果关系，欠费是“果”，那么“因”是什么呢。
毫无疑问，在欠费和拒交物业费的业主中，不能排除个别人是蓄意拒交（即不讲任何理由）。但是绝大多数欠费业主都有各自的理由。综合分析，大致有以下几种。
1.对获得产权时的意见
这种情况集中在房改房、回迁房和单位集资建房中。主要是因当初的承诺不明确，或认为当初的承诺未兑现。
2.对开发商遗留问题的意见
包括开发商最初的承诺未完全兑现，如仍使用临水、临电，房产证迟迟办不下来，规划条件的改变等等各种情况；以及房屋建造质量方面存在的种种问题。
3.对周边环境及秩序的意见
例如小区周边环境恶劣，秩序混乱，噪声、烟尘影响等等。
4.对物业管理服务的意见
这些意见主要是两大类，一类是业主对物业管理服务中的某些项目的服务质量或个别问题的处理不满，认为造成了自己的损失；另一类是认为费用与服务水平不相适应，收费偏高，或存在乱收费情况。
5.对邻里之间干扰正常生活的意见
邻里之间的关系及相互影响是住宅区的一个值得重视的问题，处理得好，相互和睦；处理不好，相互指责。而公共秩序的维护又属于物业管理的内容。当业主认为正常生活受到干扰、破坏，特别是造成损失时，也往往拒交物业费。
当然，欠费还会有其他的原因，但大致上为上述5种情况。
三、法、理、情的分析
在现实生活中，上述5方面的原因都不同程度地存在。但是否就应该导致欠费，或说此时欠费就是合理的呢。
1.从法的角度分析
交费是义务，个别业主不能因自身原因而影响全体业主应尽的义务。当大多数业主认为物业管理不到位时，合法的解决途径是换掉原物业服务企业；如给业主造成损失，则另行要求赔偿。同时，冤有头，债有主，上述第1、2、3种情况其责任不在物业公司，理应不由物业公司承担。
2.从理的角度分析
凡事首先要合法，其次也要合理。尽管第1、2、3种情况责任不在物业公司，但物业公司应主动出面并积极协助业主争取解决这些问题，特别是开发商下属或成立的物业公司。至于第4、5种情况，物业公司更应首先改进自己的工作，规范和提高管理服务水平，而不应先指责业主，追究业主。换句话说，先正己，再正人。
3.从情的角度分析
在合法、合理的基础上，再做到合情就是工作的最高境界。不少物业公司在遇到业主欠费的情况时，首先能给予理解，然后用积极主动更富人情味的工作来改进服务，弥补不足，感动业主，化解矛盾。如果一味指责，甚至对簿公堂，只能激化矛盾，撕破脸皮，两败俱伤。
笔者建议，在出现和处理欠费问题时，业主应更多地从法的角度考虑，物业公司则应更多地从情的角度出发，相互谅解，妥善解决。
物业费的问题涉及业主和物业公司双方的切实利益，是当前行业生存与可持续发展的核心问题之一。物业管理出现与开展的时间还不长，我们的认识还有待深化，深刻理解、认识物业费的性质，合法、合理、合情地解决欠费问题，无疑是需要物业服务企业和广大业主共同努力的。
