2007年10月1日《物权法》正式生效。面对已经到来的《物权法》时代，政府如何切实履行行政职责，真正营造出公平合理的物业管理法制环境和市场环境，构建和谐发展的中国物业管理，是物业管理各级行政主管部门当前无法回避的一个现实而迫切的问题。为此，笔者不揣冒昧，将个人的点滴思考诉诸笔端，谨供政府决策参考之用。
一﹑行政行为与依法行政的认识与思考
政府行政管理包括两个方面的涵义：一是行政行为，二是依法行政。行政行为是指行政主体为体现国家权力，行使的行政职权和履行的行政管理职责的一切具有法律意义﹑产生法律效果的行为。行政行为，具有以下三个特征，一是单方意志性。行政行为只有行政机关才能实施，并且行政主体可以不经相对人同意，单方面作出实施行政行为的决定。二是效力先定性。行政行为一经作出，就被推定为合法有效。因为行政行为是代表国家维护社会公共利益的，如果被拖延履行就可能损害他人或公共利益，使行政管理的连续性受到影响造成不必要的损失。三是强制性。行政行为是行政机关代表国家所作的行为，是一种职权行为，是行政权运用和行使的外在表现形式，所体现的是国家意志，是以国家强制力为保障。它表现在：一方面，行政主体在行政行为中所表达的意志是不允许相对人改变的，相对人只有遵从的义务。另一方面，相对人不履行行政主体的决定或者命令时，拥有行政强制权的行政主体可以依法实施强制行为，没有行政强制执行权的行政主体也可以申请人民法院强制执行。
依法行政是对行政主体即政府行政机关及其公职人员的要求，而不是对行政相对人的要求。依法行政中的“行政”是行政法意义上的行政，即国家行政或公共行政。是指一定的国家组织（行政机关）为实现国家职能、维护公共利益，依照法律规定的职权和规范，对国家行政事务进行组织和管理的活动。其行政的领域，是只能由国家实施管理的社会公益事务。依法行政的目的不仅在于对政府行政机关的行政行为依法进行规范，防止权力的滥用，并使受到不法行政行为侵害的公民权利及时得到补偿，而且也在于保证国家行政管理的有效和效率，使其能够最大限度地发挥作用。
政府行政行为是对“民”而非“官”，依法行政是对“官”而非“民”。但依法行政和行政行为均属政府管理行为，且由于两者行为相互关联、相互交叉，结果相互影响、互为因果，是不可分离的统一体。因此，研究行政行为和依法行政，研究其对国家行政管理和社会经济生活的影响，应从相互关联的角度综合分析。
政府行政行为和依法行政，涉及国家、社会和经济生活的方方面面。物业管理作为关乎民生的准公共产品，自然受其规制。物业管理行政管理中，政府行政行为恰当、适度与否，政府行政管理是否以法律为准绳，依法行政，不仅影响我国物业管理市场机制培育和物业管理行业健康有序、长足发展，也关乎党和政府的执政能力和和谐社会的构建。如当前我国物业管理中各地存在的以行政审批等措施，限制外地物业管理单位的进入，过分强化物业管理费指导价，弱化物业管理费的协商机制，或成立各种官办机构，以行政或准行政方式，介入本应由通过市场机制完成的物业管理选聘和物业管理中介服务等，均属政府行政主管部门不当行政作为或违规违法行为。此举既伤害了初步形成的物业管理市场经济机制，损害了高速成长的我国物业管理，又动摇了政府廉洁公正的形象，影响了政府行政的执行。因此，各级政府必须高度重视，认真研究，谨慎作为，依法行政。
二﹑政府行政管理与物业管理和谐发展
政府是政治实体而非经济实体，基本的职能是“公共服务”。《物权法》时代，物业管理行政主管部门在实施行政行为和依法行政时，首先要从旧有的思维定式中转变观念，厘清思路，调整观念，应在《物权法》、《民法》、《合同法》以及物业管理相关法规的框架内，切实把握物业管理产品的公共品属性，在充分尊重市场机制的基础上，以合度、恰当的行政行为，干预、管理物业管理市场。如政府和社会在加强对市场的管理和监督同时，应着力建立健全物业管理要素市场，通过取消地方保护或政府优惠待遇，积极促进物业管理企业和人才的流动，加强地区之间和城乡之间的融合。深化物业管理国有企业产权改革，实行股份制，实现投资主体多元化，使物业管理企业在良好的产权制度基础上形成独立的企业制度。改进物业移交和承接查验等制度，理顺物业管理各方关系，减少和避免制度设计的漏洞和缺陷。鼓励建管分离，避免建设单位直接控制和指挥物业管理企业运营，使物业管理能够根据市场信息的变化自主决策，切实参与市场竞争。积极引导物业管理宣传宣传，引导居民正确认识物业管理，树立物业管理商品观念，帮助业主和社会合理降低对物业管理不切实际的期望值等。
其次，政府行政管理要杜绝不当行政行为和行政资源浪费行为，如政府主管部门频繁组织的物业管理“评先创优”，本意虽是提升物业管理服务，引导物业管理行业良性发展，但客观上也一定程度上干扰了物业管理服务运作的正常运行，模糊了业主对物业管理的评估、评价和客观选择，影响了物业管理交换市场的正常秩序。政府物业管理主管部门过多地以行政行为介入物业管理纠纷调解，甚至扮演第三者或仲裁者的角色，某种程度或某个方面是对有限行政资源的浪费，也是不当的行政行为。如因物业服务不满意或业主拒缴管理费，业主与物业管理单位产生物业服务合同纠纷，或新旧物业管理单位交接引发诸多矛盾等。由于该类纠纷的核心多是合同纠纷，属合同法或民法调整和规制的范畴，应以法律诉讼的手段予以规制。而以行政行为的方式介入，由于缺乏相应行政法规支持和有效管理解决手段，行政作为必然力有不逮，结果只能是既无助于问题的解决，又浪费了宝贵的行政管理资源。
第三，政府决策程序和行政行为要民主和透明，权力要受到法律的有效约束，各项政策措施的出台，应科学论证、充分协商、切实可行，避免行政规制流于形式。如各地在《物权法》出台后，修订或出台物业管理相关政策管理措施时，仍然出现了基于地方管理效率考虑或简化行政管理环节出发，强化行政管理和干预，以行政管理代替法律规制，回避法规规制约束等情况。其或与法律冲突，或无法执行，这种行政行为失当，不仅降低了政府的公信力，而且严重影响党和政府在人民群众心目中的威望。
第四，政府要明确物业管理的职责边界，厘清界限，明确职责，将物业管理不应承担的社会职责剥离出来，使物业管理企业专心致志履行物业服务合同，并针对不同物业管理项目的特点和居民要求，积极实现物业管理模式创新，不断提高物业管理服务水平，促进物业管理产业化和规模化发展。如物业区域的社会治安责任应由公安机关承担，物业室内装修装饰应由相关主管部门监督管理，水、电、气供应和管理属社会公用事业部门负责等，但目前普遍存在情况是，物业管理企业仍然在承担着其不应承担的管理职责和公共管理义务。究其原因，一个重要的因素是物业管理企业概念模糊，社会和业主认识不清，甚至有些地方物业管理主管部门同样存在错误的认识和观念。物业管理这种职责不清、范围不明，不仅使得物业管理企业承担了不应有的职责，加重了企业负担，难以实现模式创新和管理创新，也混淆了业主和社会对物业管理的认识，严重扭曲了物业管理行业的形象，影响了物业管理行业的健康发展。
《物权法》的颁布和实施，是中国民主法制建设的新的里程碑。学习贯彻《物权法》，核心要义和本质是敬畏法律，遵法守法，实现法制规制和管理。这种法制规制和管理不是单方面的，也非狭义的。无论政府、社会和物业管理交换各方，均应在现行法律、法规的规制下，端正态度，认真学习，切实规范自身行为。惟有如此，我国物业管理才能将政府各职能部门、社会公共事务管理服务单位与物业管理企业和业主联系在一起，使各方在一个平台上形成共赢的局面，才能真正营造出中国物业管理和谐发展的新局面。
