经过23年的风风雨雨，深圳的物管在众多物业人的共同努力和细心呵护之下，如今已茁壮成长。曾几何时，深圳的物管几乎成为了中国物管的代言，这是让每一位为深圳物管默默贡献着的物业人的喜悦！纵观深圳这20多年来的历程，我个人认为深圳之所以长期走在全国的物管行业前列，其最重要的一点在于对管理理论、方法和模式的不断创新。“城中村”的物业管理模式，就是深圳物管的一种新尝试和新挑战。
人类生产和生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，是农村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。随着我国现代化的进程，在北京、上海尤其是深圳这样新兴的大都市，就出现了在城市地域范围内，具有居民小区外型可是又相当于村落生活形态的特殊群落，人们俗称为--城中村。“城中村”是伴随着中国改革开放和城市发展，从而导致大量农村人口进入城市的必然产物。在北京、上海、大连、广州等发达城市，目前都有“城中村”的存在，并将随着我国经济的进一步发展而逐步扩大。
“城中村”的现状
深圳“城中村”的物业产权和业主构成非常复杂，业主和使用人的比例严重失调，人口密度高，人员素质、职业、文化程度差距极大，外来人口是本地户籍人口的10-15倍，治安问题严重，“脏乱差”是深圳“城中村”的真实写照。近几年来，在深圳渐渐迈入国际大都市的城市发展进程中，据统计累计已有300万以上人口居住在“城中村”！
“城中村”实行物业管理的意义
农村人口在全国13亿人口中占绝大多数，城市化水平每提高一个百分点，就意味着可能有1000多万农村人口转移到城市。因此，“城中村”如何改造、如何管理、如何使其与城市发展和社会发展同步，就成为了人们最为关注的问题之一。除了政府和社会各界的努力之外，作为最可能直接与“村民”接触、与社区接触的物管企业，一旦进入这一被城市居民小区物管遗忘的“物管盲区”，就可以在一定程度上把“城中村”作为城市结构的一个重要组成部分加以改造，提高“城中村”居民的生活质量，从而紧跟深圳向着现代化大都市发展前进的步伐。因此，“城中村”的物业管理更是具有长远和深刻的意义。
“城中村”物业管理的开展
深圳市金洲房地产开发有限公司早在1995年就对金坑山庄实施物业管理。金坑山庄总建筑面积达17万平方米，整个小区有400多户，居住人口达1万多人，70％以上为流动人口。小区管理处成立以来一直立足于解决小区“脏乱差”问题，对小区实行24小时保安管理以及巡逻制度，在小区各安全死角设立治安岗，每幢楼房前都放置垃圾桶，清洁工每天早晚两次对小区进行全面的垃圾处理和卫生打扫，管理人员实施了晚上值班及假期值班制，接待小区住户投诉和咨询等。经过不断地实践和完善，有效地维护了小区社会治安秩序，改善了小区卫生环境。与此同时，管理处为了进一步丰富小区住户的生活，根据小区住户的兴趣爱好，举办了各种社区文化活动，如象棋、拔河比赛等，不仅活跃了小区的气氛，也增进了管理处与住户的沟通。10年来，小区房屋的出租率不断攀升，如今已高达99％。目前小区正逐渐走向成熟、健康和文明。笔者近期有幸来到该小区进行实践，对“城中村”物管进行初浅的探索，并获得了在“城中村”实施物业管理的直接体验。
总结金坑山庄的物业管理，有以下几方面值得学习和倡导：
1、业主档案管理
“城中村”的产权复杂，这是一种普遍现状。一般都是由村投资公司集资开发，然后卖给村民，再由村民转让或出租给第三者，而在这一过程中容易出现产权不明晰。因此，物业管理进入“城中村”，首先就需要做大量的前期工作，对产权人进行立档及建立完整的资料。同时，作为发起人组织成立业主委员会机构，对产权人或使用人进行物业管理知识的宣传，提高其物业管理意识，充分发挥业主委员会的作用。对业主委员会的选举采取弹性成员，成员结构不仅要有产权人，也要有长期使用人，以及临时居住人（特别成员），这样才能使不同结构人群的不同需求和建议得到满足。业主委员会在“城中村”的作用不仅有利于管理费的收取，对流动人口（租户）或使用人的管理也起到了举足轻重的作用。因此，物业管理企业在“城中村”的管理过程中，如何与业主委员会建立良好的关系和沟通，是一个非常重要的环节。
2、流动人口管理
改革开放以来，大城市现代化的超常规发展，吸引了大批农村劳动力涌向城市与开发区。大量人口的流动既给城市经济发展带来了廉价劳动力与生力军，同时也给城市管理带来了新的问题，主要体现在外来人口的生活、居住、计划生育、就业等问题。然而在对城中村进行管理的过程中，不可忽视对流动人口的管理。如何有效地对“城中村”流动人口进行管理？
首先，通过与村居委会的沟通并与其建立共建关系，对小区内居住人员进行资料归档，以户为单位，做到及时追踪和资料的更新。同时协助居委会做好计划生育的宣传和管理。虽然“城中村”人口流动量较大，但管理处也要做到入住一个就对其进行资料的登记、建档。对每一位住户都有一定的了解和基本情况的掌握，这不仅有利于日后的管理和服务，也有利于协助居委会等相关部门的有关工作；其次，在就业问题上，管理处可设立信息栏，定期发布一些最新就业信息，为小区待业人员免费提供就业信息平台和就业指导服务。同时，该小区管理处针对区内居住人员情况正在筹划与有关部门建立外来务工维权服务中心，为众多进城务工者提供法律支持，维护其合法权益。只有设身处地的为住户解决其最为关注的困难或问题，才能更好地赢得业主或使用人（租户）的认可和支持。
3、治安管理
“城中村”的治安管理，可以说是一件头等大事，也是一件艰难的工作。人口流动量大，且流动人口的背景复杂，直接影响到治安管理。金坑山庄小区整体结构属于封闭式，整个小区只有一个出入口，相对于深圳多数敞开性“城中村”而言，较有利于管理。该小区对物品放行严格实行由业主或使用人签字许可制度，确保小区财产安全。与此同时，也与小区所属管辖的公安警务、消防等部门达成共建安全文明社区的共识，并对小区住户进行定期的消防知识、治安管理的宣传，同时管理处还与其建立了应急措施和消防演习机制，从而大大提高小区治安管理水平。
另外，深圳下沙村、皇岗村、草埔村等地已经正式的引入了物业管理，但目前它还只是处于试点阶段，它还需要很多的物管企业参与“城中村”的管理和建设，需要更多的物业人为“城中村”管理献计献策，需要不断地实践和探索。
总结“城中村”的特点，对其实施物业管理，首先就要处理好三大现实问题，即建筑物质量差、消防安全标准低甚至还有违章建筑以及建筑密度高、村开敞性大；外来人口比例严重失调，物业产权人结构复杂。解决五大难题，即业主问题；管理费问题；治安问题；流动人口问题；封闭式管理问题。更重要的一点就是要让外来人口找到家一般的生活环境，因为他们在住房、医疗、子女教育等方面与市民还不能享受同样待遇，很难真正融入城市，转变为真正意义上的市民，只能在城乡间来迁徙，既没有安身立命的自我认同，也找不到安居乐业的归属感，因此，为居住在城中村的外来人口营造一个家一般温暖的生活环境和空间，是“城中村”物业管理的重中之重。
“城中村”是深圳经济特区改革开放发展中的产物，是农村城市化发展的标志。站在城市建设的高度上，“城中村”的管理应该成为政府工作的重要组成部分，应该是物业管理新的挑战和考验。
