随着行业发展的日趋成熟，物业管理在社会建设中发挥的作用日益凸显，面临的竞争也日趋激烈。对城市中传统的具有较高利润的经营项目，如大型写字楼、高档商品住宅区等，物业管理企业的利润空间越来越小。物业管理未来的发展方向在哪，未来的发展空间在哪，未来的发展重点在哪，成为了摆在物业管理企业面前的决策难题。
一、新农村建设带来的广阔的市场
党的十六届五中全会提出了建设社会主义新农村这一重大历史任务，提出了“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的总体建设目标。农村改革与发展的经验告诉我们，促进城镇化进程是解决农村问题的重要途径。而如何加强卫生环境与治安环境的管理，正是农村向城镇化方向发展（包括对“城中村”的改造）过程中需要迫切解决的重大难题。解决这一问题，正是我们物业管理行业的优势所在，更是我们行业拓展的新战略重点所在。物业管理企业战略目标的选择，应当顺应新农村建设这一历史发展潮流，充分发挥物业管理的运作优势，实现社会与物业管理行业的良性互动与“双赢”。
针对当前市场激烈竞争，利润渐低的现状，广东省华侨物业发展公司（以下简称“华侨物业”）初步锁定了农村这一全新的广阔市场，开始探索着在向城镇转型的新农村中推行城市社区型的物业管理模式。2005年，“华侨物业”开始在东莞一些市镇进行试点，对“城中村”实施“半封闭”的小区式管理，经过半年的实践探索，取得了一定的成效，获得了东莞市出租屋及租住人员管理办公室的肯定，也为进一步的业务拓展积累了经验。2006年6月，“华侨物业”在东莞黄江镇政府的大力支持下，选定该镇长龙村作为新农村物业管理的实施试点。
二、“华侨物业”在东莞黄江镇长龙村的试点情况
1.以市场化手段弥补村镇行政管理的不足
在经济发达的珠江三角洲地区，以第二、第三产业作为经济支柱的村落相当普遍。东莞黄江镇长龙村就是此类典型的村庄。它由7个自然村组成，占地18平方公里，本地人口2348人，外来人口17500人，物业类型多样，包括住宅、工厂（45座）、商铺（290间）等，其中大量的住宅用以出租。随着当地经济产业的转型，流动人口的增多，大量出租屋与业主的涌现，原有的行政管理模式已与村庄快速的城镇化发展步伐不相适应：由村民自建的联防队，由于人手不足、专业素质不高，难以保持高度的应变能力与确保当地的安全；在出租屋管理方面，面对村中比例较大的流动人口，村里缺乏有效的信息收集，无法实时掌握有效资料，形成治安方面的隐患；村中的卫生环境问题长期得不到解决，欠缺必要的环卫设施，垃圾处理极不规范，缺乏一定的保洁标准，村民尚未形成卫生与环保的思想意识。针对现有农村管理体制不顺的情况，长龙村村委决定以市场化的手段来弥补行政管理的不足，开始在村中引入小区型的物业管理，将一些管理工作托管于“华侨物业”。
2.选择治安与环境作为物业管理的突破口
物业管理对于村民来说尚属于“新鲜事物”。为了让村民尽快认同，迅速接受这种全新的管理模式，“华侨物业”首先选择了治安与环境这两项既重要又见效快的工作作为管理的突破口。在治安管理方面，采取的是“半封闭”的基本管理模式；充分利用与整合当地的人力资源，将村委会原来雇请的保安员收编、改编为物业管理员工；改进治安模式，将以前的流动巡逻模式，改为路口固定岗亭24小时值班与巡逻相结合，增强安全性与震慑力；将村内与村外的车辆进行分类登记，强化治安秩序等。在卫生环境方面，将村委会原来雇请的“扫街员”收编、改编为公司的保洁员；重视村中环境卫生的基础设施建设，放置分类垃圾桶、设置垃圾分类中转站，确保垃圾当天运走；增强环卫的灵活性，将“定时”与“流动”型保洁工作相结合；增强管理的科学性，对环保工作的考核指标进行量化。通过公司一系列的举措，村中的治安与卫生环境很快得到了改善，村民的生活质量得到了提高。
3.采用“政企互动”的运作方式
在公共产品的提供方面，政府与社会是两种相辅相成的主要力量。托管式的物业管理，既是政府服务的一种延伸，也是社会力量的一个组织与整合平台。政府依托物业管理，可以极大地提高管理的效率与效能，而物业管理有了政府对其工作的公正判定与认可，也能更有效地开展工作。“华侨物业”在长龙村的工作受到了村镇两级政府的鼎力支持。同时，由于村委会本身具有的权威性与号召力，其对物业管理公司积极支持的态度对村民产生了巨大的影响，村民对“华侨物业”也有了更多的信任感。在一定程度上，村委会显然比一般城市住宅区的业委会具有更好的群众基础与执行资源，相应地，物业管理企业与其的沟通与协调也具有了更高的效率。“华侨物业”充分利用这些积极因素，协助当地的有关部门，采用对居住人员及出租房屋进行登记的办法，对村中每家每户居住人员的基本资料给予登记并进行联网，及时掌握村中人员的基本情况与流动状况，既方便了服务，又防患于未然。
4.开展灵活多样的人本服务
随着社会的进步，农村社区的转型，村民对社区服务的需求日益增多。“华侨物业”积极创新管理模式，在“出租屋托管自由”的原则下，采用“出租屋托管”的模式，使村里原有的出租、收费、缴税、维护等一系列公共管理事务都托管于公司。同时，公司为村民提供多元化的有偿服务，如中介业务与代办保险业务等。为了体现“以人为本”的企业精神，“华侨物业”为村民增设各种服务。既包括24小时的应急服务、日常生活设施的维修、对空巢家庭老人的特别照顾，也包括开设大专培训课程提高村民素质，整合城市的医疗资源，通过与城市各大医院签订合作协议，免除村民在急救情况下支付押金的手续，方便村民就医等。
三、探索与思考
1.创新管理，注入农村文明新活力
对于农村来说，采用社区物业的模式进行管理，是一种全新的尝试。最理想的管理效果，无疑就是使村庄成为“乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村。我们应该看到，物业管理带来的不仅仅是一种管理模式的改变，更是一种生活方式的更新，一种社会力量的推动。随着物业管理为农村带来多元化的就业机会与高水平的生活素质，村里的文明程度将大大提高，在潜移默化中，村民将逐渐接受现代文明所倡导的健康向上的生活方式，逐步形成文明进步的乡规民风。另一方面，物业管理进入农村，提高的不止是村民素质，还有村镇政府的执政能力。其通过发挥市场整合资源的优势，与村镇二级政府形成良性的互动，协助村镇政府做好公共事务的管理，最终实现政企的“双赢”。
2.优化调整，提高企业市场竞争力
农村对于物业管理行业来说是一个巨大而陌生的市场。熟悉这一市场的特性，顺利解决在探索过程中涌现的各种问题，物业管理企业不仅需要敏锐的洞察与应变能力，更需要具备过硬的业务素质。通过对农村这一新市场的探索，企业在管理与规划中可以根据现实需要作出相应的优化与调整，强化企业的适应能力，在业务的实践与培训中为员工搭建自我发展的平台，为企业未来的发展储备必要的人才，全方位提高企业的市场竞争力。进一步说，农村市场的开辟，不仅为锻炼企业的业务素养提供了机会，为增强企业的市场进入能力创造了条件，更为拓展企业未来多元的业务打开了局面。
3.积极探索，承担企业社会责任
虽然新农村的物业管理模式尚处于探索阶段，其成效如何尚有待论证，但就其特点说来，其在经济发展起来的村庄中似乎更为可行。社会发展与农村经济产业的转型必然会带来村庄传统生活方式的重大变化。积极探索新的管理模式，帮助村民适应这些社会变化，帮助农村对既有的公共事务管理模式作出调整，既是物业管理企业拓展自身业务的需要，也是对农民群体的一种人文关怀，是企业对社会责任的一份承担。
