一、公共产品与物业管理产品属性分析
按照美国着名经济学家保罗?萨缪尔森在其《公共支出的纯理论》一文的定义，公共产品是具有非竞争性和非排他性的产品。非竞争性是指某个消费者消费公共产品并不影响其他消费者的消费，而非排他性是指公共产品的利益不能被特定的某些消费者所独享。非竞争性和非排他性是公共产品区别于私人产品的两大本质特征。依据该本质特征完全性与否，公共产品又可以分为纯公共产品和准公共产品（或称混和公共产品）。在现实生活中，除了国防、外交等极少数公共产品属于纯公共产品外，绝大多数公共产品，均属准公共产品（或称混和公共产品）的范畴，如道路、教育、医疗卫生、行政管理等。
正因为准公共产品的非竞争性和非排他性的不完全性，准公共产品由政府垄断供给方式转变为市场化多元供给方式是可能的。而实现这种转变，则受到诸多因素的影响和制约。其中，经济发展、技术进步和政府职能转变是基础性先决条件，民营资本规模的不断扩张和行政管理体制的各种制度创新则是必要条件。打破政府独家垄断公共产品供给格局，导入企业参与市场供给，营造公开、公平、公正的公共产品市场竞争环境，不仅可以充分满足社会公共产品的供给不足和公平需求，提高公共产品的生产效率和质量，也明显有助于缓解财政压力，积极推进政府行政管理体制改革的不断深化。如我国公有制教育之外，民办教育的蓬勃发展即是明证。
我国目前的物业管理产品，一般而言包括两个方面：一是物业公用设备、设施和共用部位的运行、维护和管理；二是向业主（住户）提供有偿或无偿的综合服务。对照公共产品本质特征可见，物业管理产品明显具有公共产品的属性，即具有一定程度的非竞争性和非排他性。如在一个物业区域范围内，只有一个物业管理服务单位，其排斥其它管理单位的进入和存在，客观上形成了物业区域范围内物业管理业务的垄断性。物业管理服务是向物业区域内所有业主（住户）提供的，即使个别业主拒缴管理费，其同样可以享受物业管理服务。物业管理服务对物业区域内所有业主（住户）而言，其是“非排他的”。
进一步分析，物业管理服务产品的“非竞争性和非排他性”又是不完全的。一方面，物业管理服务的垄断是相对的。业主可以按照一定的程序和手段予以更换。也可以在引入物业管理服务的同时，将物业管理各专业服务项目适当分解，交由社会的专业公司分别实施专业管理。形成物业管理公司和专业服务单位共同合作和协调监督的共存局面。同时，物业管理服务供给的对象也是特定的。物业管理服务的区域、对象、内容和标准，是通过《物业服务合同》约定的，对非物业区域或社会其它业主（住户）而言，其是排他的。如物业区域的公共停车场地是针对物业区域内的业主（住户）提供服务，而非社会和其它人。在物业区域车位紧张或资源短缺的条件下，社会外来车辆进入必将受到限制或拒绝。另一方面，物业管理综合服务，是面向部分或个别业主（住户）提供的专项服务，其受众群体、服务内容、供给方式与物业运行、维护和管理等公共服务是大相径庭的。物业管理单位在提供有偿服务时，接受服务或受益业主（住户）需支付相应费用，而此费用与物业管理费是无关的。接受无偿服务的业主（住户）则需符合物业管理单位设置的先决条件。如免费代订牛奶、报纸等，既是业主（住户）的真实需求，又是物业管理单位力所能及的。
可见，物业管理产品的非竞争性和非排他性是不完全的，物业管理产品既有公共产品的属性，又有私人产品的特点，属准公共产品或混和公共产品。物业管理产品的属性特点决定了既需要政府特定政策法规的强制管理，更需要通过市场化方式实现物业管理资源的合理配置和规范运作。唯有如此，方能规范交易秩序和交易行为，优化和节约社会资源，提高物业管理服务运作效率。
二、物业管理市场化的分析
分析研究我国物业管理的发展，从住房制度和后勤体制的改革，建设部33号令“谁开发，谁管理”的规定，《物业管理条例》七项制度的确立，到《物权法》多元物业管理模式的法律规制，中国物业管理已经初步完成了纯公共产品向准公共产品和私人产品的政策层面转换。政府也在全国范围内基本实现了以市场运作代替物业管理直接提供者的逐步退出。
从当前和今后发展的趋势看，市场化运作已是我国物业管理发展的主流和方向。切实有效和科学合理地稳步推进中国物业管理的市场化运作，最根本的是要尊重物业管理产品属性，按市场经济规律办事。物业管理兼具公共产品属性和私人产品特点，以其公共产品属性分析，要求国家和地方政府应通过法律和行政手段规制、规范物业管理的运行，以切实保护受众群体的合法权益。而从物业管理的私人产品特点考虑，则要求尊重价值规律，以经济手段而非行政手段引导物业管理市场的良性发展。推进物业管理市场化运作，任何一个方面的失之偏颇，必将带来物业管理行业发展的畸形与无序，引发方向性的灾难错误。
因此，基于物业管理产品的特殊性，物业管理市场化运作要求政府、社会和物业管理交换各方应共同营造一个包括体制环境与伦理环境等在内的良好市场环境，以体制的法制刚性推动市场伦理建构，以伦理的经济理性完善体制建设，通过体制环境与伦理环境的交互作用、相互支持，弱化行政干预，健全市场要素，优化市场环境，引导我国物业管理和谐发展。
三、物业管理市场化的几点思考
（一）以体制的法制刚性，构建物业管理法治环境
市场经济的本质是法治经济。只有构建公平合理和规范有序的法制环境，物业管理才能健康发展。目前，我国虽已初步建立起物业管理的法制框架，但法治状况还远远不能适应发展物业管理市场经济的要求。已经出台的《物权法》奠定了“物”权的法制基础，但其是普适法，而非特别法。针对物业管理的特殊情况和特殊要求，仍然需要修订、补充和完善各级物业管理相关法规体系，完善独立和公正的司法体系，建立健全与物业管理市场化运作相适应的制度法规和执法体系。如对各种所有制经济成分和不同行业要一视同仁，全面消除差别待遇和价格、税收、金融、法律地位和社会身份等方面的歧视。设立小额仲裁法庭，加速物业管理纠纷的处理。取消过多的行业准入门槛，鼓励各种形式的竞争。改变业主大会民事行为能力缺位的状况等。
在建立健全物业管理法制环境的基础上，政府和社会应加大宣传力度，普及法律知识，转变根深蒂固的人情、人治和礼治传统，加强全社会尊法、守法和护法观念，采用多种形式教育和约束物业管理交换各方，加大物业管理违法处理的力度，积极引导业主理性维权，切实履行应尽义务等，真正营造出法律面前人人平等的局面。
（二）弱化行政干预，强化政府“公共服务”职能
政府是政治实体而非经济实体，基本的职能是“公共服务”，维护物业管理产品的公共品属性，应通过行政的手段实施宏观调控和政策调节，维护市场秩序，确保公平竞争，而非过多的行政干预。否则不仅抑制了市场机制的正常发挥，影响物业管理的有序发展，也是政府越位、越权的不当行为，易于滋生政府“寻租”和腐败行为。如有些地方政府通过行政审批等措施，限制外地物业管理单位的进入；政府过份强化物业管理费指导价，弱化物业管理费的协商机制；成立各种官办机构，以行政或准行政方式，介入本应由通过市场机制完成的物业管理选聘和物业管理中介服务等。
政府决策程序要民主和透明，权力要受到法律的有效约束，各项政策措施的出台，应科学论证、充分协商、切实可行，避免行政规制流于形式。同时，明确区分行政行为和市场行为的界限，健全市场监管体系。如各地在《物权法》出台后，修订或出台物业管理相关政策管理措施时，仍然出现了基于地方管理效率考虑或简化行政管理环节出发，强化行政管理和干预，以行政管理代替法律规制，回避法规规制约束等情况。其或与法律冲突，或无法执行，这种行政行为失当，不仅降低了政府的公信力，而且严重影响党和政府在人民群众心目中的威望。
（三）健全要素市场，优化物业管理机制体制
与其它行业一样，我国物业管理市场同样包括资本市场、劳动力市场、技术市场、信息市场、中介服务市场等。目前，我国物业管理市场雏形初具，但明显发育不足，甚至存在结构性缺陷。如物业管理市场中技术、信息和中介服务明显处于短缺或不发达状态。全国性物业管理作业层人员的匮乏已成全行业的困惑，但迄今未见任何缓解信号。由于信息不对称、专业知识不对等，物业管理交换双方矛盾纠纷频发，而市场中介机构介入调解几乎为零，更多是仍然是政府的行政调解和司法介入。政府和社会在加强对市场的管理和监督同时，应着力建立健全物业管理要素市场，以健全要素市场推动物业管理的良性发展。
同时，积极促进物业管理企业和人才的流动，加强地区之间和城乡之间的融合。通过取消地方保护或政府优惠待遇，把提高内地省份物业管理发展水平，与依靠与全国经济的融合和地方经济环境改善结合起来。深化物业管理国有企业产权改革，实行股份制，实现投资主体多元化，使物业管理企业在良好的产权制度基础上形成独立的企业制度。改进物业移交和承接查验等制度，理顺物业管理各方关系，减少和避免制度设计的漏洞和缺陷。鼓励建管分离，避免建设单位直接控制和指挥物业管理企业运营，使物业管理能够根据市场信息的变化自主决策，切实参与市场竞争。
（四）培育市场伦理，构建市场文明
现代市场经济的交易方式主要是信用交易。良好的信用是现代企业制度交换实现赖以正常运作的基础。信用不仅是诚实守信，恪守交易规则，也是品质人格、道德伦理。物业管理是对城市细胞――社区的管理，物业管理服务的对象是“人”，物业管理兼具公共产品和私人产品的特性。信用缺失对物业管理市场而言，不是结构缺憾，而是致命摧毁。因此，无论是物业管理行业、物业管理交换各方，还是政府和社会，均应守法、诚信，尊重他人，尊重劳动，尊重市场规律，以高度的责任感和义务感，共同培育和造就物业管理市场伦理，构建物业管理市场文明。
市场伦理不是一蹴而就的，其既需要法制的刚性支持，也需要全民参与和培育。建立健全物业管理交换各方的社会信用、培育物业管理市场伦理，应从三方面努力：一是增强各类市场主体自我保护的意识和能力。鼓励和促进企业和业主建立有效的信用和风险管理机制。目前中国物业管理协会已建立了物业管理企业信用档案制度，深圳也尝试将业主缴纳管理费纳入社会诚信系统。对此，要不断研究，全面推广。二是要尽快建立社会化信用信息服务体系。鼓励、支持和引导民间资金投资设立各类征信机构，并通过市场化的方式提供信用信息服务。要利用民间资源，加大物业管理中介服务和第三方认证，增加物业管理信息透明度，建立物业管理交换双方沟通的桥梁。集合各种力量和资源，超前介入，消弭于无形，不断化解日益升级的物业管理矛盾纠纷。三是充分运用现有法律法规，强化综合执法，加大对各类失信行为的处罚力度，包括经济处罚、行政处罚、刑事处罚和纳入社会诚信系统。如对非诚信、拒绝履行应尽义务的物业管理企业和业主，在以司法或行政的手段予以惩处同时，还应通过媒体等平台予以曝光。唯有如此，物业管理的市场伦理才能得到真正的升华，才能从理性和道德层面支持物业管理法制、体制和要素建设，形成中国特色的物业管理市场文明。
