引言
一般来说，自己是自己财产的最好管理人，因为自己对自己的财产会尽到最大限度的注意与谨慎，但在社会生活日益纷繁复杂、社会分工日益精细的现代社会，委托财产管理专家来进行财产管理或许更有助于实现财产的保值增值。信托正是一种“受人之托，代人理财”的理财制度，或者称之为财产管理制度。信托具有灵活、安全、高效等优越性。信托的历史最早可追溯到几千年前的古埃及和古罗马，信托产品也是种类繁多，数不胜数。
近来，在物业管理行业也出现了“信托产品”，即舒可心、孟宪生等人提出的“物业管理权信托”模式。北京市宣武区朗琴园小区的物业管理首次尝试实行了该模式。这到底是一种怎样的物管模式呢？其合法性与合理性如何呢？这种模式是否经受住了实践的考验，是否被证明是一种好的物管模式呢？笔者试图通过本文回答这几个问题。
物业管理权信托模式简介
物业管理权信托模式是由舒可心、孟宪生等人设计提出的，该模式提出后曾试图在北京市亦庄开发区金地格林小镇、顺义区优山美地等小区实行，但由于种种原因均未实行下去。直至2007年11月，宣武区朗琴园小区成为第一个实行物业管理权信托模式的小区。2008年4月，朝阳区北辰澜桥小区一度想引进这一模式，但在了解了这一模式的运行效果及存在的风险后，没有采用这一模式。
以朗琴园小区为例，在这种物管模式中，朗琴园业主大会为委托人，物业公司为受托人，全体业主为受益人。作为委托人的业主大会将小区的物业管理权委托给作为受托人的物业服务企业。信托财产即小区的物业管理权。物业管理权是指业主依据相关法律规定所拥有的管理物业管理区域内共有部位、共有配套设施的共有权以及保证相关共用共有部位安全以及共有配套设施安全、正常使用运行的权利；按照业主大会的决议和业主公约规定请求业主归集物业维护基金的权利；业主享有的专项维修资金天然孳息以及共有部位、共有配套设施的经营或者使用收益的权利。
物业管理权信托模式的合法性分析
（一）违反了信托财产独立性原则
《信托法》在信托财产一章中明确规定了信托财产独立性原则。所谓信托财产的独立性，是指信托财产具有独立于其他财产的性质，主要有三层含义：1、委托人的信托财产与委托人的其他财产相互独立。2、信托财产与受托人的固有财产相互独立。3、不同委托人的信托财产或同一委托人的不同类别的信托财产相互独立。
按照“物业管理权信托”模式的设计，该类型信托的信托财产即“物业管理权”（具体内容上文已提到），大体包括共有权、物业维护基金及专项维修资金天然孳息。信托有效设立后，信托财产即从委托人的自有财产中分离出来，成为一项独立运作的财产。也就是说“物业管理权”应当分离出来。但是，从我国《物权法》的规定来看，业主的建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权三项权利内容。具体说来：第一，业主对其专有部分享有所有权。第二，业主对专有部分以外的共有部分享有共有权。第三，成员权，即住宅或经营性用房的业主对专有部分以外的共同财产和共同事务享有共同管理的权利。专有权、共有权与成员权共同组成建筑物区分所有权人的所有权，三者不可分割，不能把共有权或成员权单独拿出来。即“物业管理权信托”模式中所界定的信托财产“物业管理权”不具有独立性，该信托模式违反了信托财产独立性原则，不是真正意义上的信托。
（二）违反了信托登记公示原则
设立信托，确定信托财产，并委托受托人进行管理、运用或处分，在受托人以某种方式取得和实际占有信托财产时，将发生信托财产的变更。应当依法办理信托登记是信托的法定条件之一。设立信托并不要求都必须进行登记，但是对于信托财产，如果有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，则应当依法办理信托登记，只有办理了信托登记的，该设立信托才是有效的。
而根据《物权法》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房地产转让或者变更的，应当由不动产所在地点登记机构办理登记手续。“物业管理权”中的共有权部分涉及不动产，其变更依法应当登记。但目前这种从建筑物区分所有权切分出来的权属是无法登记的。
（三）违反了信托委托人资格的相关规定
信托委托人是指有处分财产权利能力并将自己的财产委托给其他人管理处分的自然人或法人。也就是说，成为信托委托人，应当具有两项基本条件：一是要有享有所有权的可以信托的合法财产，没有这种财产便没有成为委托人的前提条件；二是委托人应当具有完全民事行为能力。委托人是信托财产的提供人，是以其合法所有的财产设立信托的，也就是委托人以其拥有所有权的财产为了一定的目的委托他人进行理财。“物业管理权信托”模式规定业主大会为信托委托人。但是，业主大会对于公共部位，物业管理区域的共有权部位拥有所有权吗？显然没有，业主大会不是所有权人。如果有法律允许在物业管理区域内的共有部分设立信托的话，信托委托人也应该是每一个业主，而不是业主大会。因此，业主大会不具有信托委托人的资格。
物业管理权信托模式可能带来的后果
（一）禁止业主进行包括房产交易在内的任何房产处分行为
信托财产独立性原则是信托法最基本且最重要的原则。信托有效设立后，信托财产即从委托人的自有财产中分离出来，成为一项独立运作的财产。委托人即丧失对信托财产的所有权，其不得再对信托财产进行占有、使用、处分和收益，也就是说委托人不得将信托财产与第三人进行交易，不得将信托财产视为委托人整体财产的一部分对外承担责任；就委托人以外的其他人来说，也不应把信托财产看作是委托人的自有财产，在信托存续期间，不得对信托财产主张权利。
物业管理权信托的设立将建筑物区分所有权的很大一部分包括进去，但是，这一部分与专有部分又是不可分割的。那么，是否意味着信托存续期内业主对其房产所享有的权利被剥夺了呢？按照信托法的精神，这种情况下，业主已经无权再对其房产进行任何处分了，当然也不能进行交易了。
（二）严重损害不知情的第三人
不动产设立信托必须履行登记公示程序。而我们前面已作出分析，“物业管理权信托”没有进行信托登记，也不可能实现登记公示。即信托设立后，委托人或受托人在与他人进行交易时，未向第三人明示或未公示登记的信托财产，那么不知情的第三人不知对方财产已设立信托，对交易对象是信托财产还是受托人自有财产不能进行充分识别，而实际上对方财产已设立信托。设立信托的财产即受到信托财产独立性原则及信托财产不得强制执行原则的约束，这就意味着委托人或受托人的债权人均不得对信托财产主张权利。因此，交易安全和交易效率对不知情的第三人来说是无法保证的，第三人可能因此遭受严重损失。
（三）无法保障受益人权益
“物业管理权信托”模式中规定全体业主为受益人。而受益人利益的取得取决于受托人对信托财产的管理能力。《信托法》规定具有完全民事行为能力的自然人、法人均可担任受托人，并未将受托人限定为具备特别资格条件的信托机构。因此，理论上，物业服务企业当然也可以成为信托受托人。但是，我国历史最悠久的物业服务企业也不过只有二十多年，在当前的物业管理市场上尚未坚实脚步，却在处于开端时期的信托业上蠢蠢欲动。我们不禁产生如下疑问：目前的物业服务企业有足够能力来运作如此巨额的信托财产吗？在社会信用度、代客理财能力、业务研发与创新能力、内部风险控制机制、外部监管机制以及责任承担能力等诸多方面中哪一方面是物业服务企业可以与专业信托投资公司相匹敌的呢？因此，这种模式下，全体业主的权益是得不到保障的。即使是业主自主决定将其不动产设定信托，目前的物业服务企业也不是最佳信托受托人。
结论：新出现的事物并非都是新事物
朗琴园小区是唯一一个实行过“物业管理权信托”模式的小区。然而，在签订物业管理权信托契约不到5个月的时间里就出现了严重的经济危机。由于停车费及物业管理费出现严重问题，小区业委会主任、物业公司经理被拘留，各类纠纷不断发生，小区秩序严重混乱。这是一次有益尝试呢还是一场闹剧？“物业管理权信托”模式到底为广大业主带来了什么呢？
毛泽东同志在《反对党八股》中曾指出党八股的第六条罪状是不负责任，到处害人。批评，“许多人写文章，做演说，不预先研究，不预先准备，就马马虎虎地发表出去，仿佛像个才子，实则到处害人。这种责任心薄弱的坏习惯，必须改正才好。”“物业管理权信托”模式呢？这种模式不仅是发表出去了，而且还付诸实践了，这个实践就是把朗琴园搞乱了。在基本理论没有理顺甚至根本违法的情况下就拿出来，当作了新事物，当作了灵丹妙药，大肆宣扬，终于到了一发不可收拾的地步。这更是一种“责任心薄弱的坏习惯”，更加地“必须改正才好”。
