一、引言
我国物业管理行业已进入快速发展阶段，目前新建商品房小区基本实施了专业化物业管理，并且取得了巨大成就。但是，建于上世纪七、八十年代或者更早一些的住宅区大多未实施专业的物业管理，少数实施专业物业管理的小区也遭遇了物业费收缴难、精神文明建设难等一系列问题。老旧小区管理难题俨然成为行业发展的一大阻碍。人们不禁思索，为什么老旧小区物业管理有如此之难？政府有关部门对此问题有何举措？我们应当采取什么措施有效破解老旧小区物业管理难题？本文将结合我市实践对上述问题试作分析。
二、从老旧小区特点解析当前物业管理难题
目前老旧小区物业管理面临的难题与其自身特点是密不可分的。老旧小区都有哪些特点？
（一）硬件先天不足，后天失修失养。老旧小区开发建设之初，规划一般比较简单，配套设施不齐全，基础设施比较薄弱。比如，房屋质量参差不齐，不同天然气，绿化面积小、车位不充足等。由于物业管理是近二十年发展起来的，早期的房屋管理主体多元化，责任不明确，失修失养问题突出，因此，目前老旧小区普遍出现了楼宇、管网老化问题，还有一些房屋被市政府列入了危房行列。
（二）产权形式复杂多样。老旧小区规模一般不大，但是产权形式却是各色各样。有个几百户的老旧小区开始就是由两个单位合作开发的，建成后作为员工宿舍。现在有的产权仍属于单位，有的房改售房。更复杂的是有的单位属于大的企业集团，开发完毕后分给下属单位，产权界定不明晰，物业费等各种费用收取就会比较困难。而且经过多年变迁，有的单位已经分立、合并或解散了，责任主体更无从谈起。
（三）业主组成方面的特点。老旧小区居住者以老年人、低收入家庭居多。消费观念较为陈旧，消费能力也比较有限。聘请物业服务企业应由全体业主或业主大会共同做出决定，但大多小区并没有成立业主组织。这些原因都使得物业服务企业客观不能、主观不愿进驻这些小区。即使已经进驻也遇到较严重的收费难等问题。
老旧小区以上特点都给实施现代物业管理造成了困难。面对这些困难，市政府等有关部门都有哪些举措呢？
三、有关部门治理老旧小区的举措
（一）管网改造与开通天然气计划
据市市政管委主任陈永介绍，北京的管网长处1.7万公里，20%是老旧管网。北京市将结合整个城市运行水平的改进，对老旧管网进行有计划的按年度的进行改造。2008年是这项工程的第一年，完成了319个老旧小区供热管网的改造。2009年计划改造248个，涉及供热面积差不多3000多万平方千米，改造完将惠及37万用户。20%老旧管网的改造分年度，2015年之前把这项工作做完。
关于天然气问题。北京市差不多18万用户没有用上天然气，涉及400多个居民小区，92个街道，楼房1800栋。计划两年时间把18.6万户的旧楼通上天然气，2009年通过市政府的折子工程完成10万户。
（二）市政府《首都环境建设规划纲要（2009年-2012年）》中的主要有关内容
加大老旧小区综合整治力度。对全市老旧小区提出整治计划和标准。重点对上世纪七、八十年代前建设的、产权复杂及管理混乱的600多个老旧小区进行改造，研究管理模式，制定资金政策，开辟资金渠道。整治内容包括对建筑楼体加固、粉饰，改造老旧管线、照明等市政设施，增加停车等便民设施，整治小区绿化和小区道路。推进全市多层楼房平改坡，力争每年完成600栋左右。
开展城镇地区老旧平房区和简易楼房区的整治。结合危旧房改造计划，对于不在保护范围内、不具有保留价值的破旧房屋，有计划的拆除重建；对于不具备拆迁重建条件的区域，要消除各类安全隐患，增加必要的环境设施，改善居民的基本生活条件。
（三）相关立法
为改善城市环境，提高居民生活质量，建立老旧住宅区的长效管理机制，市建委有关部门也正在拟定《北京市老旧住宅区建筑物及其附属设施管理办法》。
可见，市政府等有关部门也非常重视老旧小区的整治，这对于解决当前的难题是很有帮助的。有些内容也已涉及到物业管理。除此之外，我们还应采取哪些具体措施呢？
四、老旧小区物业管理实施建议
（一）因地制宜，分层次找方向，创新管理模式
虽然都是老旧小区，但是，这些小区情况也不尽相同，有的条件较差，有的稍好。应具体情况具体分析，条件成熟的由社区居委会召集筹备业主大会，组建业委会，聘请物业服务企业实施专业的物业管理。条件稍差，短时间内难以聘请到专业物业服务企业的，可以采取单项专业服务与自我管理相结合的形式。也可以采取单位自管或小区居民自管模式，或成立社区居委会、社区党支部、业主单位、居民代表等多方组成的临时管委会。等到小区各项软硬件成熟后再实施专业物业管理。
（二）千方百计地解决好资金问题
老旧小区不能实施专业物业管理，或者已经实施专业物业管理但仍然存在诸多问题，一个非常重要的原因都出在资金来源不充足问题上。
解决资金问题，需要政府加大财政扶持，加大对老旧小区在房屋维修、配套设施建设维护、环境绿化养护等方面的投入；需要政府出台优惠政策，比如减免进驻老旧小区物业服务企业税赋，降低企业进驻风险，鼓励企业接管老旧小区；允许企业经营性收入补贴管理经费的不足。政府适当投入补贴困难群众的物业服务费。
在政府政策扶持方面，密云县有很多有益经验。县政府制定了《密云县老旧小区实施物业管理工作方案》，将老旧小区交由该区域有一定规模的物业公司实施统一管理，并拨付资金物业管理费补贴。方案还建立住宅小区整治基金，专款专用。密云还出台了《密云县住宅物业项目突发撤管应急预案》、《老旧小区及住宅项目接管工作方案》等文件支持老旧小区治理。
（三）做好宣传引导工作。
对业主做好政策解释、物业管理的必要性和重要性宣传工作，以促进业主选聘物业服务企业和缴纳物业服务费的积极性。同时，对物业服务企业做好宣传引导工作，鼓励物业服务企业接管老旧小区，积极应对老旧小区物业管理难题。
（四）组织专门志愿者队伍，分解物业管理负担。
在当前物业管理困局面前，发动全社会共同关注，鼓励青年志愿者队伍参与到社区的建设，力所能及地帮助做好清洁卫生、秩序维护等工作，降低物业管理成本。
结语
今天的新建小区再过几十年也会变成老旧小区，将来可能面临今天出现的同样问题，因此，研究今天的老旧小区意义重大。物业服务企业也应下大力气研究老旧小区管理问题，以便适应将来形势的发展。在目前的情况下，街道、（乡）镇政府及社区居委会应当发挥综合协调作用，因地制宜，为老旧小区管理引入长效管理机制，从根源上解决老旧小区物业管理问题。
