上海物业服务企业生存状况调查

2011年7月31日晚，中央电视台财经频道《经济信息联播》播出“物业公司收缩调整，上海知名物业公司纷纷弃盘”的新闻，这引起上海市委市政府主要领导的关注。

为全面了解掌握上海物业服务企业当前的生存环境，向政府相关部门准确反映企业的利益诉求和面临的困境，上海市物业管理行业协会组织了对部分物业服务企业相关情况的抽样调查。从调查样本来看，本市物业管理发展20年来，行业取得了长足的进步，展现出生机勃勃的喜人局面。但从收集的数据可以看出，上海物业管理行业队伍整体素质参差不齐，生存环境依旧困难重重，行业必须迎难而上，奋勇前行。

上海物业管理行业20年来发展进步显著

1991年11月23日，沪港合资的上海安居乐物业管理有限公司诞生，这标志着上海物业管理行业开始迈入市场化、专业化的轨道。

截止2011年7月31日初步统计，上海现有物业服务企业2413家，其中一级资质60家，二级资质246家，三级2107家。

物业服务企业管理的项目共有17930个，平均每个企业管理项目约为8个。其中一级资质企业管理项目数为2291个，每个企业平均管理38个项目；二级资质企业管理项目数为5511个，每个企业平均管理项目22个；三级资质企业管理项目数为10128个，每个企业平均管理项目为5个。

物业服务企业服务业主总数为760.84万户，平均每个企业服务业主数为3153户。其中一级资质企业服务业主101.29万户，每个企业平均服务1.68万户业主；二级资质企业服务业主187.6万户，每个企业平均服务7626户业主；三级资质企业服务业主471.95万户，每个企业平均服务2239户业主。

物业服务企业管理项目的总面积为6.54亿平方米，占全市建筑总面积的70%。其中居住类物业为4.89亿平方米，非居类物业为1.65亿平方米。平均每个企业管理面积为27.1万平方米。其中一级资质企业为2.38亿平方米，占全市物业管理总面积的36.39%，平均每个企业管理面积为396万平方米；二级资质企业管理面积为1.87亿平方米，占全市物业管理总面积的28.59%，平均每个企业管理面积为76.02万平方米；三级资质企业为2.29亿平方米，占全市物业管理总面积的35.01%，平均每个企业管理面积为10.86万平方米。

行业从业总人数为39.79万人。其中，一级资质企业总人数为7.2万人，每个企业平均1200人，占行业总人数的18.09%；二级资质企业总人数为7.7万人，每个企业平均312人，占行业总人数的19.35%；三级资质企业总人数为24.9万人，每个企业平均118人，占行业总人数的62.56%。（见表1）

物业管理行业面临的困境依然严峻

1、物业从业人员收入一览表（见表2）

该表透露出的信息显示，保洁人员的工资是物业管理行业从业人员中收入最低的，其中徘徊在上海市最低工资标准1280元至1500元的占了该岗位的70.58%，秩序维护员、绿化养护人员则分别占了46.82%和43.30%。秩序维护员的工资基本在1500元至2000元之间，占了60.95%；保洁人员薪酬绝大部分为1280元至2000元，占了该工种的93.75%；绿化养护人员的月收入为1280元至2000元的占了73.36%。经营管理人员的工资则以2000元至3000元以上居多，达到89.13%，其中3000元以上约近六成。

3、上海社保、计生、高温政策调整后企业成本增加情况

维修人员月人力成本增加2828万元，保洁人员月人力成本增加1545万元，秩序维护人员月人力成本增加5945万元，绿化养护人员月人力成本增加631万元，经营管理人员月人力成本增加2110万元，合计月人力成本增加13059万元，全年总计人力成本增加156708万元。扣除9个月没有高温费、大多数没有计生费等因素，全行业实际年增加人力成本约计52236万元。（见图1）

物业服务企业在市场竞争中重新洗牌

由于企业战略调整、经营结构转变、赢利空间收窄、管理服务合同到期、物业费价格上调无望、管理成本持续攀升、入不敷出压力增大等诸多原因，上海物业管理行业的“退盘”现象已趋常态。

仅从抽样调查的62家物业服务企业搜集的数据看，样本企业原有项目1314个，总面积为1.05亿平方米。2011年上半年已“退盘”125个，总面积为925.18万平方米，占项目数的9.51%，占管理总面积的8.79%。2011年下半年计划调整的项目数为86个，总面积为644.69万平方米。全年合计“退盘”211个，占项目总数的16.05%，退出面积高达1569万平方米，占管理总面积的14.94%。

其中，上实物业已调整岭南雅苑、步高苑等4个项目，退出管理面积23.45万平方米。延吉物业已调整和正在调整的项目为4个，面积为7.4万平方米。第一太平戴维斯物业调整的力度也较大，已退出项目6个，总面积达103万平方米。申能物业2011年前后调整项目4个，面积为11.7万平方米。复欣物业仅半年就调整了4个项目，面积约21.5万平方米。联源物业在闵行区退出了2个项目，在普陀区准备退出4个盘，合计退出38.1万平方米。狮城怡安物业在退出大华锦绣十六街后，还计划调整4个项目，整个退出面积达40.4万平方米。申城物业大刀阔斧对项目进行梳理，砍掉张杨南苑、巨野公寓等4个项目后，又计划放手茅台新苑、芙蓉花苑、沪南小区等8个项目，合计退出面积51.78万平方米。紫泰物业已退出5个项目，还有一个24.73万平方米的小区也准备放弃。◇

作者系上海市物业管理行业协会信息部副主任

编辑：谢罗群