《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，选聘或解聘物业管理公司应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。但事实是部分小区业委会本末倒置，存在“官本位”思想，错误地参照行政体系，认为业委会是小区的领导机构，不依法不按程序选聘物业服务企业，甚至擅自签定合同，出现物业服务合同有效性的效力之争。本文对淮安市第一个物业服务合同效力待定案例进行分析，从合同行为和行政行为两方面提出规避此类矛盾的方法。
物业服务合同效力纠纷的起因
2007年12月30日，淮安市玫瑰苑小区召开首届业主大会第二次代表会议，讨论玫瑰苑小区聘用物管公司问题。应到会业主代表26人，实到会17人。大会以16票同意、1票反对的决议形式通过了招聘一家物管公司，并决定小区物业费标准由原来的0.15元/m2/月调整为0.30元/m2/月。因此，业委会根据业主大会代表会议决议与该物管公司签订了《玫瑰苑物业管理合同》，约定物业服务标准，以及物业费0.30元/m2/月，合同期限2年，终止日为2009年12月31日。随后，业委会将业主大会代表会议决议和签订的合同情况在小区内向全体业主公示，并举行了欢迎物管公司进驻的仪式。此后，物管公司按照合同约定提供服务，且按合同约定标准收取物业服务费，至2008年10月物业费收缴率达70%，还有一部分业主拒不缴纳。物管公司遂诉至法院追缴物业服务费，但20名欠缴物业费业主于2008年11月28日以业委会未召开业主大会会议表决，与物管公司签定的物业服务合同无效为由，又将业委会、物管公司反诉至法院。
物管民事诉讼案件的行政协调仍然不可或缺
一般情况下，进入司法程序的民事案件，行政管理部门不再进行行政调解。实践证明，涉及到大多数业主利益和社区稳定的物业管理案件，仍然需要物业管理行政部门从中调解。鉴于玫瑰苑小区物业服务合同纠纷案件具体矛盾的特殊性和普遍性，在法院受理后而未判决期间，市、区房管部门和街道办三级机构在不干涉司法公正的情况下，积极组织行政调解，主要行动有：
2008年10月中旬，玫瑰苑原物管公司起诉欠缴物业费的业主，一石激起千层浪。反对调整物业费价格的主体是回迁安置户业主，联合抵制缴纳物业费，认为招聘物管公司没有经过全体业主同意，强烈要求物管公司撤出小区并干挠物管公司日常工作，小区的卫生环境迅速恶化，业主与物管公司关系紧张，部分业主与项目经理、保安恶语相加，并组织部分欠费业主上访。为此，2008年11月6日，清河区长西街道办副主任、投诉调解工作站站长等，到小区与部分业主代表面对面座谈，征求意见，并约请诉讼代表、业委会、物管公司到街道办协调沟通，但部分业主坚持物管公司进驻小区不合法，要求其撤出小区，否则拒绝参加调解。
2008年11月11日，市房管局物管处、长西街道办再次组织物管公司、5名诉讼代表座谈，部分业主反映物业服务质量存在问题，有个别保安有前科，要求物管公司更换保安人员和项目经理，并恢复0.15元/m2/月物业费标准。物管公司对该保安情况做了解释，表示该保安是本小区业主，虽有前科，但走上社会后一直与母亲共同生活，没有再犯事。在政府部门协调下，物管公司同意更换该保安人员和项目经理，但要求执行招标时0.3元/m2/月标准，否则公司亏损较大。就此款导致本次协调没有形成一致意见。
2008年11月16日至18日三天，街道办事处主要领导找被诉讼代表沟通，依据物管政策谈业主缴费义务、物业服务质量等，通过耐心细致的调解，代表们同意做好其他业主的思想工作，不再上访，保留通过司法渠道解决利益纷争。
2008年11月19日，在区人民法院和街道办调解下，以保留诉讼权利为前提，物管公司同意撤诉，之后，20名被诉业主以“被告(业委会)未经玫瑰苑小区绝大多数业主的同意”为由，向区人民法院起诉，要求撤销两被告之间的《玫瑰苑物业管理合同》。此时物管公司向街道办书面要求停止服务撤出玫瑰苑小区。经协调，物管公司同意继续服务。
2009年2月13日，为了保证法院审判不受干扰，此案转交另一个区法院受理。为此，物管公司表示不想再与这部分业主纠缠，向街道办、区房管局书面报告要求中止物业服务，撤出小区，同时开始降低服务质量。经过协调，物管公司态度发生转变，同意在协调结果或诉讼结果出来之前，按照合同约定的质量要求，继续做好玫瑰苑小区物业服务，确保物业服务不断档，同意服从法院判决，并积极应诉。
2009年4月2日，市房管局分管局长、街道物业投诉调解站站长亲自找到牵头诉讼代表讨论玫瑰苑问题，明确业委会招聘过程有瑕疵，但不影响小区物业服务。为了化解矛盾，可以要求业委会向业主公开道歉，消除隔阂，取得业主谅解。该代表表示可以继续调解。
2009年4月7日，再次组织召开协调会，市、区房管局分管领导、街道办主要领导、社区居委会主任、业委会、物管公司负责人及诉讼代表参加，达成以下共识：1、本次业委会选聘物管公司存在瑕疵，根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会规程》等法规，选聘物管公司应当由业主大会决定。因此物管公司和业委会应当做好程序弥补工作;2、物管公司更换个别保安人员和项目经理，管理好员工，不得发生与业主肢体冲突或不文明行为，做好日常服务;3、部分家庭经济困难的业主，可以申请缓交或先少交物业费;4、诉讼代表回去做好其他人员工作，尽量化解矛盾;5、由街道、社区做好后续协调工作，配合征求业主意见。
2009年4月8日，街道、社区召开业委会、部分业主协调会时，又有部分业主不理解，坚持要等法院判决后再座谈。
同月，街道、社区四次上门征求业主意见，弥补程序时，部分业主不同意撤诉，坚持要求法院判决，给个说法。
法院判决定分止争，法律知识尚待普及提高
2009年4月28日，法院判决，玫瑰苑业委会与物管公司签订的合同效力应是效力待定性质。法院审理认为，根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应召开业主大会，并经专有部分建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主同意才能决定;业主可以委托代理人参加业主大会会议。业委会执行业主大会的决定，代表业主与选聘的物管公司签订物业服务合同。被告玫瑰苑业委会在未召开业主大会会议的情况下，以业主代表召开会议代替业主大会召开会议，并作出选聘物管公司的决议，不符合法律的规定。其在无业主大会会议决议的情况下与物管公司签订的合同应是无权处分行为。但由于玫瑰苑业委会是小区物业管理委托合同的法定适格主体，因此本案合同的效力应是效力待定性质，也就是说当玫瑰苑业委会签约行为得到业主大会的追认，即具有法律效力;如业主大会否认，则该合同无效。
法院判决结果出来后，追认过程中,由于部分诉讼人员阻挠，原物管公司中止物业服务。街道办协调后及时组织街道物业服务中心暂时接管，并指导原物管公司妥善办理物管交接手续，保证了该小区物业服务无缝衔接。
从本案中，行政部门也进行了反思，造成物业服务合同矛盾纠纷，并不能简单责怪业主，也不能完全说就是物管公司和业委会的错误，县、区物管行政部门、街道办部分业务人员知识没有及时更新，在行政监督和指导中也存在政策偏差。该案判决具有很好的警示教育效果，通过及时组织县区、街道相关物管从业人员培训，今后在小区选举业委会、召开业主大会及选聘物管企业时，便于主城区各街道办、社区居委会主动超前介入指导，督促业主大会、业委会规范运作，依法依规作出决定。
事件启示
1、物业服务合同效力的决定因素是业主大会
笔者认为，物业服务合同效力决定着从事物业服务的有效性，无效的物业服务合同必然导致无效的物业服务，如不依法依规行使双方的权利，物业服务企业易蒙受经济损失，业主则遭受直接损害。因此，选聘物业服务企业或承接物业服务项目，合同双方主体应当按照政策法规行事，必须由业主大会决定。所谓效力待定合同是指已经成立但是不完全具备法律所要求的效力要件，因此其效力是否发生还有待进一步确定的合同。这类合同的基本特征是：合同已成立，但是该合同在合同效力要件方面存在瑕疵，这种瑕疵主要是由于当事人本身不足所造成的，因此法律不能马上赋予其完全的效力，实现当事人所希望的预期，其效力还有待于其他行为使其确定。
2、物业服务合同适格主体必须经业主大会认可才有效
《物业管理条例》第十五条明确规定，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会只能执行业主大会的决定，自身无权擅自签订物业服务合同。实践中，业委会往往有两种错误表决方式：一是直接将业主代表大会替代业主大会，通常都不具备足够法律规定数量的表决权，未经业主大会授权即替代业主大会行使权利也是无效行为。二是将公示无异议作为业主大会通过的方式。业主大会表决方式只有两种，一种是集体讨论，另一种是书面征求意见，并不包含公示形式。公示仅是一种告知形式，公示无异议既包括业主认可公示的内容，也包括业主弃权，因此不能将之作为业主大会表决通过的方式，一般也不作为诉讼采信的证据。
3、笔者推荐物业服务合同有效性的简化签订方式
召开业主大会会议表决再由业委会执行业主大会的决定是法定程序，同时还能够集中全体业主的智慧和意见。但缺点明显，工作量太大，决策效率极低，意见难统一，会议场地也难以解决。因此，笔者根据多年的经验，建议采取以下二种方式：
一是业主授权业主代表或业主大会授权业主代表会议表决。《物业管理条例》第十二条规定，业主可以委托代理人参加业主大会会议。并且《江苏省物业管理条例》第五条第三款也规定，业主大会可以决定成立业主代表大会，根据业主大会的授权履行相关职责。因此，在召开首次业主大会时，业主将选聘物业服务企业或物业服务合同约定有关事项授权业主代表，通过业主代表的票权数行使全体业主权利，合法将业主代表大会转换成业主大会，行使业主大会权利。或者召开首次业主大会会议时，即授权业主代表大会行使相关权利。实现业主权利相对集中，高效决策，快速处置小区物管事务，并采取公示方式还业主知情权。
二是合同效力救济。有的时候，为防止小区物业服务断档，环境恶化，业委会迫切需要直接招聘物业服务企业，虽然该行为合理，但属于违规。当招聘的物业服务企业进驻小区服务时，应会同业委会及时书面征求业主意见，追认合同效力。只要有超过专有面积总数占建筑物总面积过半且占总人数过半业主签字同意，物业服务合同即有效。
为避免类似案件再发生，应当从源头加以规范，选聘或解聘物管企业或签订物业服务合同时，县区物管行政部门和街道、社区应当超前介入，规范业委会正确行使权利。对属于业委会个人擅自决定的，应当追究个人民事责任。对物管公司合同风险意识淡薄，因合同责任造成损失的，主体双方需各自承担相应的损失。这样才能减少物管合同纠纷，促进物业管理和谐发展。
(原载于《现代物业》2011年第01期/总第176期)
