（在长春召开的北方地区房地产开发会议上讲话摘录）
一、认真学法、研究法、贯彻法
近几年来，国家出台了一系列规范房地产开发的法律、法规，包括《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》，并对《城市房屋拆迁管理条例》进行了修改，此外，国家出台的相关法律法规也与房地产开发经营的管理、房地产开发经营活动密切相关，如《行政处罚法》、《合同法》、《建筑法》、《工程建设质量管理条例》等。这些法律、法规内容非常丰富，值得研究的问题很多。这里我想强调两点：一是要认真学习、深入研究有关的法律、法规，提高依法行政的自觉性，否则，将很难适应形势的发展。二是要抓贯彻、抓落实。《开发经营管理条例》、《销售办法》中规定了许多需要各地开发主管部门落实的法律制度，如项目手册制度，资本金制度，竣工综合验收制度、销售许可与备案制度、住宅的质量保证书和使用说明书制度等。各地应当认真贯彻、落实，确保各项制度落到实处。长春市在《开发经营管理条例》出台后不久就出台了当地的实施细则，其他许多省、市也出台了相应的实施细则，使有关管理得到落实。
房地产开发企业作为房地产开发经营的市场主体，更要强化法律意识。随着市场经济体制的建立和法制环境的不断完善，老百姓的法制意识不断加强，有些购房者对法律、法规的研究和熟悉程度比开发企业、甚至我们主管部门的某些同志都要强。这就要求房地产开发企业在商品房的建设和销售环节，要严格依法办事。开发企业应有专人负责法律事务，所有合同都要经过法律专业人员的审核把关，避免引起不必要的法律纠纷。今年6月1日施行的《商品房销售管理办法》，48条中36条是规范房地产开发企业和中介机构销售行为的，有许多条款禁止或限制开发企业的销售行为，有许多条款要求房地产开发企业必须向购房者明示，这些都需要开发企业认真学习、深入研究和贯彻。
二、加强市场调研，确保开发产品适应市场需求
随着房改的深化，居民成为了住房消费的主体，住房市场发生了很大变化，客观上需要主管部门调整管理方式，需要开发企业转换经营思路。作为主管部门要充分考虑当地的市场需求，考虑到老百姓的承受能力，加快建立房地产市场宏观监测体系，密切关注市场动向，并根据市场需求进行必要的宏观调控，既要采取有效措施，防止出现“房地产热”，也要防止因过份限制规模造成无房可买。
作为开发企业更要关注市场动向、关注购房者的需求，切忌跟风。要充分了解购房者的需求，要考虑房地产这一区域性产品的特殊性，根据市场需求和当地居民的需求特点，做好项目定位。同时要加强工程质量和物业管理，确保开发的每一个项目，都能被市场接受、被老百姓接受。
三、采取有效措施，控制商品房价格的非正常上涨
尽管房价上升有许多客观方面的因素，但总体上讲，房价上升过快，特别是部分省市出现了不合理、不正常的上涨，其直接后果一是可能会挫伤居民购房的积极性，影响个人住房消费的进一步启动；二是受价格上涨、利润增加的刺激，大规模建设的高挡住宅可能会因为缺少市场而滞销，导致刚刚下降的商品房空置量再度上升，甚至会引发新一轮“房地产热”，进而影响国民经济的正常运行。
针对目前部分地区房价不合理、不正常上涨的情况，一是要分析原因，尤其是价格涨幅较大的城市；二是要针对存在的问题采取必要的措施。要坚定不移地加大经济适用住房的建设，平抑过高的商品房价格，确保中低收入家庭有房可买；要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，控制一些城市过高的地价；要坚决制止高挡住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压；要加强和完善宏观监测体系，通过土地供应、税收、金融和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生；要全面研究住房税、费政策，通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费；要加强舆论宣传的引导，抵制不负责任的炒作。
四、加大技术创新、产品创新力度，加快提升住宅的总体质量
近两年，居民的住房消费观念发生了根本性变化，对住房的需求已经从单纯数量型需求向数量、质量并重型需求转化；住宅的竞争也已从区位竞争、价格竞争转向环境竞争、品牌竞争。尤其是随着住房二级市场的进一步开放，居民换购住房的积极性主要靠新建住宅的产品创新来调动。科学的规划方案，合理的平面布局，周密的配套条件，舒适的住区环境，节能的设施设备，高科技含量的物业管理等越来越为买房人重视。十五届五中全会提出以创新作为动力，对于住宅建设也有很强的指导意义。各地要把住宅的产品创新和科技进步作为住宅建设与房地产业的工作重点，主管部门要下大力气解决住宅建设中新材料、新技术推广不力的问题，鼓励产品创新。企业要加快转变经营观念，适应市场的变化。
五、强化品牌意识，深入开展“放心房”活动
去年全国搞的“放心房”、“放心中介”活动，就是要引导一些企业，通过加强管理，树立企业的品牌。这项活动收到了较好的效果，万达等企业也通过活动的开展打响了自己的品牌。塑造品牌是房地产开发企业为图长期发展而必须考虑的问题。三季度，我们要按照原定方案对达到承诺活动要求的企业授牌表彰，以推动承诺活动的深入开展，为居民提供更多的放心房。
最后，我还想对当前要处理好的几个关系讲一点意见
1、规模和效益。近年来，全国住房市场都出现了良好的发展态势，不少城市出现了商品房供不应求的局面。这对住房市场的发展应当是好事，但有些企业因此过份乐观，开展了大规模的囤地运动。认为只要有足够的土地资源，早晚会发大财。我要提醒大家注意三个方面的问题：一是要注意有关法律、法规的规定，《房地产法》及《房地产开发经营管理条例》都明确规定，一年不开发要征收土地闲置费，两年不开发要收回土地使用权；二是要充分考虑自己的资金实力，如果把钱都购买了土地，势必会影响现有项目的开发；三是房地产市场千变万化，摊子铺得过大，一旦市场发生变化，可能蒙受损失。希望大家谨慎从事。
2、宣传与炒作。房地产属于特殊产品，一定的宣传是需要的，但要防止靠炒作打天下的不正常倾向蔓延。这一现象在北京最突出，炒完奥运、炒入关，热衷“噱头”，还不断翻新。我看到“中华信息网”上一篇文章评论我们的开发商5月炒Townhouse,6月炒水景住宅，智能住宅、绿色住宅、景观住宅各种概念层出不穷。以为奥运成功、入关实现，市场立刻就会火爆，概念一炒，房子就能卖出去。惟恐房价涨得不够，搞得购房人无所适从。甚至有的企业老板把自己年薪也作为炒作的话题，这反映出市场的不成熟和浮躁。我认为：申奥和入世对于我国房地产市场的影响都没有媒体和一些炒家宣传得那么大，因为中国的房地产市场主要还是靠内需，靠百姓买房。住房是老百姓最大的消费品之一，购房者更看重的是内在的品质，炒作只能带来表面的繁荣，对产业的发展和形象没有好处。因此，我们应该把主要精力放在怎么提高住宅产品质量，怎么规范市场行为，怎么减轻购房者负担，怎么方便群众买房上。作为政府管理部门，应当加强正面宣传，让群众放心、安心地买房，引导企业脚蹋实地抓好项目开发；作为房地产企业，要克服浮躁心理，认认真真做好每一个项目。只有这样才能长久立于不败之地。
3、说和干。房地产开发企业的老板应当是实干家，而不是演说家。有的房地产商没有做出什么好的开发项目，却花大量的精力四处演讲，热衷于市场炒作和概念翻新。不但对企业发展无益，对个人也没有多少好处。作为企业，社会认可的是你的项目、你的效益。我想，有其空费大量的精力去说，不如踏踏实实地做好项目。
