几位“业外专家”一致认为，把物业管理视为城市管理的一部分“这个认识有误区”。他们认为，正是因为这种认识误区，使现在的物业管理“变成了政府政治经济管理的末端”；而且正是因为行业的“基本定位没搞清楚”，导致物业管理管了许多“不该管”的事。所以，他们主张“物业管理行业需要在定位上反思”。“物业公司是企业，不能作为行政体制的末梢而存在”。“政府不付费，为业主服务怎么是城市管理的一部分呢？”
那么，物业管理是否是“城市管理的一部分”，是否应该管一些“不该管”的事呢？笔者的回答是肯定的。“业外专家”们之所以会提出上述偏激观点，其根源在于缺乏对物业管理性质科学全面的认识。当前理论界对物业管理性质主要有两种看法，一种观点认为物业管理是公共行政管理；另一种看法认为物业管理是私人管理即经营性管理。笔者认为这两种看法都有失偏颇。因为，物业管理企业的管理服务具有明显的二重性。物业管理企业一方面要为小区业主提供纯粹私人性质的经营性的管理服务，从这一意义上看，物业管理具有私人有偿服务性质；另一方面，物业管理企业应以增进物业区域业主或使用人的共同利益为根本宗旨，应把物业公共管理服务作为其核心业务，并应在物业管理各项服务中体现出来。所以，从本质上讲物业管理又具有社会公共管理属性，属于公共管理最微观的公共事务管理层次。
我国是一个人口众多，法治相对不十分健全，而又处于高速度城市化过程中的发展中国家，由于社会行政资源相对有限，使得一些本应由政府承担的城市社区管理职能得不到很好的履行，这就需要物业管理企业来加以部分补充。这样，物业管理就自觉不自觉地扮演起了一个社会行政职能的“补漏者”的角色，从而必须管一些“不该管”的事情。比如，住宅小区的治安秩序和交通车辆本来应该由公安管理，但是由于城市公安部门警力相对不足，小区业主为了有效维持秩序，加强车辆车场管理，就将这些职能部分交由物业保安来履行。深圳物业管理的发展历史可以证明这一点。早先，深圳住宅区的物业管理也存在着多头管理的现象，如居委会管卫生，派出所派出保安管车场。政出多门，使得出了问题找不到具体人员负责，管理效率极为低下，业主、住户意见大，不满意，物业管理企业也经常为此“背黑锅”。针对这种情况，1990年深圳开始在莲花二村实施一体化管理，包括小区内的机电维修、物业维护、治安秩序、绿化、卫生、水电、社区文化等都由物业管理单位负责管理，业主、住户有事只找一个单位，出了问题由一个部门负主要责任，职责分明，避免了扯皮推诿现象，提高了管理效率。
确实，规范物业管理市场，首先必须科学、准确地为参与物业管理市场的各个民事主体进行定位。在现实中，由于法律、政府和社会乃至理论界对物业管理的定位不十分确定，使物业管理企业经营方向摇摆不定。很明显，物业管理公司只能具备管理服务人的主体资格，只有业主才具有管理人这种资格。因而，物业公司必须为委托管理方--业主服务，这是天经地义的。但我们必须深刻地认识到，过去我国实行的是计划经济，政府包打天下，政府的行政行为渗透到了社会的方方面面。但随着政府职能转变和体制体制的不断创新，如物业管理这些过去由政府、单位管理的事务，在政府逐步退出后交由企业社会化管理，由市场来调节。但这绝不意味着物业管理这一块政府就完全不管不问，也不意味着企业化、市场化、专业化的物业管理就完全独立于政府城市管理这盘大棋之外。从近年来各地政府对物业管理及社区的管理力度逐步强化的发展动向来看，物业管理作为城市管理的重要部分的分量是越来越重，只是与过去相比其实现管理目的的形式与途径有了很大的不同。比如，过去政府对物业管理企业主要是实行主管部门行政管理，而如今则主要是通过行业协会自律。而对社区及业主委员会的管理，如今则主要通过社区居民自治。以深圳为例，如今社区及物业管理的就包括发展商、物业管理企业、居民委员会、社区工作站、业主委员会、政府主管部门，以及街道办、公安派出所等等。
