厘正物业管理的职能与责任谢家瑾谈《物权法》对物业管理行业的影响
中国物业管理协会在京举办《物权法》与物业管理专题座谈会，建设部总经济师、中国物业管理协会会长谢家瑾强调，《物权法》对物业管理活动的一些主要内容作了“定分止争、正本清源”的明晰规定，对保护业主权益、规范业主行为的影响将是积极而深远的，《物权法》中“业主的建筑物区分所有权”和“相邻关系”两章的内容直接涉及物业管理，给物业管理运作提供了重要的法律依据。因此，对《物权法》的深入贯彻，是关系到物业管理进一步走上法制道路程的一件大事，值得全行业高度关注。
谢家瑾从以下几方面概括了《物权法》对物业管理活动的主要影响。
一是促进物业管理的法制化进程。物权法从民事基本法律的层面，将物业管理活动相关的基本概念以法律形式予以确认。《物权法》的有关内容与《物业管理条例》的基本原则、指导思想相一致，它不仅继承、丰富了《条例》的内容，而且将条例确立的业主大会、业主公约、专项维修资金等基本制度由行政法规上升为法律，提高了上述制度的适用范围与效力等级。因此，《物权法》的颁布与实施将更好地促进《条例》的贯彻与执行，使物业管理活动更加有法可依，使业主和物业管理企业的合法权益得到更好的维护。
二是将促进物业管理的加快发展。当前的物业管理企业已经进入理性承接项目的阶段，对于产权不清、存在隐患的项目，特别是对一些产权关系复杂，矛盾纠纷不断的老旧住宅区等项目一般不予介入或者逐步退出。可见，不动产各项权利的不明晰以及邻里纠纷处理的烦杂已经制约了物业管理的进一步发展。《物权法》明确了物的归属和相邻关系应当遵循的准则，有利于物业管理企业减少经营风险、降低交易成本、稳定预期收益，从而增加生产性投资，提高物业管理服务的供给数量和品质。
三是促进物业管理矛盾纠纷的防范化解。《物权法》关于专有部分所有权、共有部分共有权以及共同管理权利的规定，为物业管理活动中的各方主体的权利、义务和责任界定奠定了法律基础；建筑区划内的道路、绿地、车位、车库及其他公共场所和设施的产权明晰，从根本上减少了业主、开发企业、物业管理企业之间因产权不清等造成的矛盾纠纷；不动产相邻权利人相邻关系的规定，有助于避免业主之间的矛盾纠纷转嫁于物业管理活动。
四是促进业主自我管理、自我约束机制的形成。《物权法》设立了业主大会和业主委员会制度、明确了业主大会或者业主委员会的决定对业主的约束作用、规定了业主应当遵守建筑物及其附属设施的管理规约，尤其是《物权法》第八十三条明确了要求损害他人合法权益的行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失的实施主体是业主大会和业委会，从而为拒付物业管理费、侵占共有部分等损害他人合法权益的行为提供了业主内部自我管理与约束机制，强化了业主在物业管理活动中的责任与义务，有利于维护业主的共同利益。物业管理企业要认清形势，真诚地依靠业委会做好有关工作；另一方面，在增大业委会责任的同时，我们要特别注意推广上海、天津、深圳等地的经验，加强街道办事处和居委会等基层政府对业委会运作的指导和监督。
五是促进物业管理服务质量的提高。《物权法》关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施、也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理”的规定，是法律维护市场经济秩序、权衡各方利益关系作出的选择。选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，会给物业管理带来一定的压力；另一方面，我们应该看到，经过20多年的发展，从有效改善业主的生活和工作环境质量来看，社会化、专业化、市场化的物业管理应当是多产权物业管理的主要选择，物业管理已经深入人心，允许业主自管并不会降低物业管理市场的潜在需求。相信有实力的物业管理企业会变压力为动力，以精心管理、优质服务、诚信经营赢得广大业主的信赖。
此外，随着物业管理师职业准入制度的实施，会产生业主聘请一个职业经理人作为“大管家”来实施统揽管理，而清洁、绿化等单项业务则聘请专业公司运作的模式。还可以直接从社会上请专业公司配合业主自行管理等。这些尝试对我国物业管理管理形式多元化的形成，促进优胜劣汰，让业主权益得到更大的保障都会有积极作用。
六是促进物业管理服务职能定位与责任边界的明晰。近些年，物业管理承担了很多自身不该承担和无力承担的工作和责任。有的开发商为了促进房屋销售，有的物业管理企业为了得到项目管理权，把物业管理说成“包打天下”、“包治百病”，造成社会各界和业主把一些应由政府承担的社会治安职能，应由社区承担的社会保障职能，应由水、电、气以及公交等公用事业企业承担的经营管理职能，应由开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业管理的事情。一旦出了问题，板子都打在物业管理身上。据了解和分析，行风测评中反映的问题有一半以上本不属物业管理，但由于责任界定不清和宣传解释乏力，使得物业管理企业代人受过现象时有发生。
一些企业在贯彻《条例》上也存在偏差，至今仍然固守多年的习惯做法，例如《条例》中关于物业管理承接验收制度规定：“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验”，但是现在有的企业则将查验重点放在对业主的自用部位的工程质量逐项验收上，从而介入到开发商和业主关于质量问题的纠纷中，承担了不必要的责任和风险。此外，对物业管理保安责任的认识不一致，也是目前一些矛盾发生的焦点。《条例》在“物业管理”定义中明确其“维护相关区域秩序”，在“物业管理服务”一章明确“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，“雇请保安的，应当遵守国家有关规定”，而目前把物业管理对安全事务责任扩大化的问题在很多地方存在，给物业管理带来了过大的压力，由此引发各类纠纷。
这次《物权法》就业主对“建筑物内的住宅、经营性用房等专有部位享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权”以及对业主大会和业委会对侵害他人合法权益行为的管理权和责任的界定，应该引起我们行业对自身职能定位与责任边界作认真的思考。我们的企业就是一个按照合同提供服务的服务型企业，不能包揽一切、包打天下。把该做和能做的事情签订在合同上，并用内部制度保证其切实执行好，很多不该做和做不了的事情，不要都揽在自己身上。只有这样，才能正本清源，干好自己的事情，改变目前行业代人受过的被动局面。
