各位领导、同志们：
上午好！
很高兴参加这次论坛会，这也是我第一次到常德来，以前对常德的唯一印象是抽香烟，这次到常德尽管时间很短，但是第一个看到城市建设和城市管理取得非常大的成效，第二看到城市化进程在加快，第三了解到房地产市场非常活跃。昨天的交易会一天成交金额就在1个亿以上，也为常德的发展感到非常高兴。特别是在这次论坛会上有幸听到高尚全主任刚才的发言，我们刚刚在学习三中全会，今天赶回去，明天部里学习三中全会不让请假，在来的路上我把报纸看了好几遍，因为内容很少，刚才高主任讲了以后对我下段学习是非常好的辅导。相信对大家学习三中全会也是难得的辅导，亲耳聆听他的报告，真是耳福不浅。下面我今天主要就国务院发的18号文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》谈一点自己学习的体会和心得供大家参考。
我讲的目是，当前我国房地产发展的基本形式和政策取向。
第一部分讲一下当前我国房地产市场发展的基本形式，从这样几个方面来说：
第一、房地产开发投资快速增长，住宅建设逐步加强。
从98年到2002年全国房地产开发投资累计完成投资26782亿元，年均完成投资是5300多亿元，房地产开发平均增长19.5%，今年上半年房地产开发投资34%，高于固定资产投资增长1.2个百分点，5年累计商品房竣工面积是12.65亿平方米，年均竣工面积2.53亿平方米，年均增长15.5%。那么，房地产投资占固定资产投资比重由97年的12.7%提高到2002年的17.9%。今年上半年占的比重超过20%，这张表是97年到2002年房地产开发完成情况表，大家看一下黄颜色的两个数字，房地产开发投资在97年是3178亿元，到2002年是7736亿元，提高了一倍多，房地产开发竣工面积在97年是1亿5仟8，2002年是3亿2仟5，这就更加直观了，白颜色是固定资产投资增长，紫红色是房地产开发投资的增长，还有房地产竣工面积的增加，黄色的是房地产开发投资占固定资产投资比重的增长，房地产开发快速增长，有利地推动了城市住宅建设，过去5年全社会住宅建设累计完成29900多亿，平均完成投资6000多亿，年均增长8.1%，累计竣工面积全社会是34亿平方米，每年住宅竣工面积城镇这块（不包括农村）是6亿8，年均增长是7.6%，是改革开放以来年均住宅竣工面积两倍以上，这样的投资占到固定资产投资的比重占到16%以上，最高达到18%。这张表是97年到2002年城镇全社会住宅建设的情况，看一下黄色的数字，97年是3亿7仟零2亿元，这是竣工的情况，这是个直观图，这都是增长，只是增长快和慢而已。
第二、居民住房消费持续扩大，住房水平不断提高。
过去五年全国个人购买商品住宅房比重占商品房销售比重在97年占54.5%，到去年年底一年当中占到95.3%。2002年个人购买新房、旧房和建房支出总额消费住房上超过八仟亿元，全国每年有一仟万个城镇家庭改善住房条件，这是曾培炎副总理在9月1号全国房地产工作会议上讲的。居民住宅消费已经成为房地产需求的主体。2002年城镇人均住房面积达到228平方米，户均面积达到70平方米，同时住宅质量不断提高，配套设施、居住环境得到较大的改善。大家看这张表，97年人均住房面积全国是17.5平方米，到2002年人均平均住房面积22.8平方米，每年人均住房面积增长在1个平方米以上，东部中部增长不一样，都是在增长，不同的地区增长情况不同，相对来说，东部人均住房面积增长大一些，中部人均住房建筑面积低一些，这是全国的住房面积的平均数。
第三、地产结构逐步改善，商品房的供求同步增长。
五年来商品住宅完成投资占房地产投资的比重由97年的确良48.4%提高到2002年的68.1%，商品住宅竣工面积由当时的78.8%提高到81.8%。2002年房地产开发投资完成7736亿元，其中商品房投资5267亿元，办公用房占4.9%，商业用房占12%，其他约占15%，商品住房供应成为房地产开发的主体。目前，全国房地产开发商品房购销两旺，商品房的销售面积持续增长。98年以来国家对房地产交易的相关税收政策作了较大的调整。也促进了商品房销售持续增长，同时也对税收的增长起了较大的提升作用。这是97年到2002年商品房销售的情况。97年销售面积是9010万平方米，到2002年是2亿5千万平方米，增长的速度还是相当快的，这是旧体制向新体制的转换，相当成功和顺利。这是一个增长直观图，过去五年的商品房的销售价格稳中有升，商品房销售价格涨幅低于同期城镇居民可支配收入增长和GTP的涨幅。这一表格可以看这个商品住宅销售价格的增长，这个表是居民可支配收入增长，这个是GTP的增长，特别是商品住房价格的增长比GTP的增长和居民可支配收入的增长都要低一些，是平稳的增长，这张图大家可以看得更清楚一些。
第四、住房制度改革深入推进房地产市场逐步的建立。
目前住房实物分配在全国范围内停止，绝大多数城市已经完善住房货币化的方案，在全国范围内实现了由住房福利制向货币化的历史性的转变。商品住宅完成投资占全社会比例由97年的46.4%增加到2003年的83.3%，住房供应社会化、市场化程度有较大提高。新的住房供应体制基本建立，从全国看，房地产开发投资高速增长的过程中，房地产市场保持了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构间隙合理，价格走势平稳的良好发展势头与国民经济与相关产业的发展比较谐调。
从总体来看，曾培炎副总理在9月1号全国房地产工作会议上对这阶段房地产行业发展的基本情况作了归纳，指出全国房地产市场发展是健康的，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济发展的重要的支柱产业，这与国务院18号文件说以住宅为主的支柱产业加了一个定语重要的支柱产业。他在报告中明确指出，从总体上看，全国房地产市场发展是健康的，这也为近二三年对房地产市场的种种评价作了一个定论。从2001年、200年议论很多，什么冬天论、泡沫论、过热论等等，我想总理的报告明确指出全国看总体看全国的房地产发展是健康的。
但是，房地产市场区域性很强，在房地产业快速发展的过程中部分地区也出现了一些值得关注的问题，主要表现在这样几个方面：
第一、部分地区房地产住房供应结构性矛盾较为突出。一些地区住房和非住房、高档住房和低价住房结构不合理，比例不够谐调，一些房地产开发企业盲目上大户型、高层、高档项目，超越居民支付能力，造成一方面中低价商品房供不应求，另一方面高档商品房销售不畅，办公用房、商品性用房供求过大，供应过大，空置量较高。有的城市经济适用房审查中符合条件的对象通过摇号才能买到。登记后有的四年多都没摇上号，有的城市积压的商品房中有67%的户型面积在150平方米以上的大户型，结构性的矛盾在一些城市表现比较突出，一些地方对经济适用房建设力度支持不够，建设标准和购买对象把关不严，出现了经济适用房供不应求的局面，这是两方面的问题，一方面供应不足，另一方面本来就供应不足，你有些经济适用房让不该买的买了，该买的买不上。
第二、有些地方房地产有过热的苗头，具体表现在有的城市开发投资增幅过大，开发投资增幅多少合理，我认为没有定论，这要看投资增幅和销售增幅是否平衡，有的地方投资很大，但销售很少，这就过热。有的城市商品房价格过大，有的是为了搞形象工程，盲目设立开发区，为了GTP的增长，不顾市场的需求，我去年去西部城市，市里令新开工面积下指标，原年开工面积是2000万平方米，领导说这样市里的GTP指标上不去，市里强加到300万平方米，造成市场需求过剩。
第三，住房制度改革亟待深化。目前我国的市场化程度还不够高，房地产市场机制不够完善，住房供应体系还不健全，房地产市场的服务体系还远远不能适应居民住房消费的要求，有的没有，有的有了很不规范。在北京，有人希望租什么样的房子，但上书中介免谈，有的中介骗看房费，问题很多，要健全房地产中介服务市场规则。不少家庭住房比较困难，适合我国国情的住房保障制度正亟待建立。
第四、房地产市场运行监管和协调调控体系不完善，当前有的开发企业经济实力和市场竞争力不强，房产开发交易行为不规范，虚假广告、合同欺诈、中介服务和物业管理中违法和违规行为还没有得到有效遏制，政府对房地产市场调控和监督有待进一步加强。
这是我想说的第一个问题，这是房地产市场的基本情况。
第二，我想谈一下促进房地产市场健康发展的重要意义。为什么国务院要发一个文件，而且把它已经作为支柱产业。还要进一步去发展房地产业。它的重要意义在什么地方，党中央、国务院一直十分关心居民的住房问题，也一直十分关注房地产产业的健康发展，胡锦涛总书记指出，住房、汽车、电信、旅游、环保等行业发展很快与提高人民生活水平和质量密切相关，这些领域市场潜力，对促进结构调整、推动经济增长有重要作用，要完善政策，促进其健康发展，这是胡锦涛总书记提出来的。那么从98年以来，每年年底的经济工作会都要提出下一年度的经济增长点和消费热点，要培育新的经济增长点，连续五年住房一直都是下一年要培育的经济增长点，唯一不变的。
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出要充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，一是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求。二是促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施。三是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。从三个不同角度谈了促进房地产市场持续健康发展的重要意义。在全国房地产会议上，曾培炎副总理说这次会议就是大众统一思想、统一认识的会，把认识统一到18号文件上来，来促进房地产业的进一步的健康发展。目前以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，促进房地产市场持续健康发展，意义十分重大，下面我从几个方面再做进一步阐述。
一、保持房地产市场的健康发展，扩大内需，保持国民经济发展良好势头的重要举措。目前我国房地产投资增量占全社会固定资产投资增量的1/3左右，每年拉动GTP的增长近2个百分点，对经济发展十分重要。从长远看，以住宅为主的房地产业的发展空间很大，是我国经济增长的生力军和不可替代的拉动力量，这是曾培炎副总理在9月1号全国房地产会议上说的一段话。北京2002年房地产的地方税收15个亿，占当年财政收入的18.8%，上半年房地产上，上海税收高达97.8亿元，比去年同比增幅达92.4%，在年前把房地产作为上海九大支柱产业时，当时争论非常激烈，现在看，大家都有公认了。
二、保持房地产业健康发展带来相关产业的发展，促进房地产产业健康发展，有利于延长产业链，满足市场需求，促进科技进步，推动经济结构战略性调整，促进产业结构优化升级。
三、保持房地产业市场的健康发展，是促进消费结构升级，提高居民生活水平水平的基本条件，国际经济表明，在人均住房面积达到35平方米，人均GTP达到三千美元之前，相当长的一段时期，都是住房提高住房金改善阶段，是居民住房消费的快速增长阶段，随着我国第一步、第二步战略目标的收到实现，人们的生活实现了解决了温饱和从温饱到小康的两个历史性的跨越，居民消费需求由追求基本的生活资料满足到逐步向注重于生活质量提高转变，居民消费进入升级换代的新阶段，实现人民生活向更高的生活质量迈进，改善住宅型，扩大服务性消费，这一过程是我们国家全面建设小康社会的过程，因此住宅是全面建设小康社会始终的居民消费热点，是城镇居民的主导性消费。
四、保持房地产市场健康发展及扩大就是推动科技进步和可持续发展的有效途径，95期间房地产业年均就业人员增长4.46%，仅次于社会服务业，目前各类房地产企业从业人员和物业管理人员超过500万人，还有二千万建筑大军直接从事与房地产建设相关的工作。发展房地产业健康发展，扩大社会就业，吸收农村剩余劳动力向非农产业转移的重要渠道，也是城镇化的一个方面，房地产业开发建设规模大，消耗的材料种类多，产品的使用周期长，促进房地产业的健康发展，有利于推进住宅产业的技术进步，也有利于节水，节地，节能，节材，和环境保护，走一条科技含量高，经济效益好，资源消耗少，环境污染少，人力资源得到充分发挥的新型住宅产业发展道路。
五、房地产业健康发展是带动城镇建设，改善居民财产结构的重要手段，由于实行房地产的城市基础设施综合开发与线管建设，在城市建设资金投入财力有限的情况下，房地产业的高速以展，可以带动城市基础设施的发展，完善城市功能，过去五年，城市道路增长，人均收入增长，轨道，交通，地铁，道路等发展，踊现了一批人居环境改变的住房典范，在全国房地产会议上，曾培炎总理说；房地产开发功不可没，随着房地产改革的不断深入，住房的私有化大幅提高，城镇家庭的财产结构和城镇社会财产分配结构发生重大改变，据国家城调队调查，截止2001年6月城镇居民固定财产全国中小城22．83万，其中房产的价值10万多，占47。95%，是城镇居民家庭最大资产，超出居第二位的金融资产13个百分点，原来中国老百姓都热衷于存款，可是现在房产的价值超过存款，按照中国城镇家庭1。3亿个计算，城镇居民的房产价值是14万亿左右，户均财产构成当中金融，房产价值就大。
第三、房地产市场潜力的分析。通过潜力的分析，进一步坚定发展的信心，当前我国进入全面建设小康社会，加快城建现代化的新的发展阶段，居民消费结构的升级和城市化加速推动，将会对住宅和房地产业形成巨大的市场需求：
1、城镇居民消费结构的变动将会带动住宅消费需求增长，1991年到2002年11年间，我们的恩格系数从54。2%下降到37。8%，根据全国对40多个国家统计分析，人均GTP跨过800美元以后，住房消费进入快速增长期，2002年，我国的GTP已经实现了1000美元的目标，因此我国的住房发展处于住房消费快速增长期，和40多个国家是一样的，但是由于长期低现金、实物分配，居民住房消费的比重远远低于同等发展程度的国家居民消费水平，潜力巨大。
2、住房制度改革将极大的释放居民潜在的住房需求，据调查居民对现有住房满意率还不到2%，有80%的居民对住房不满意，这就是我们能够调动的潜力，有48%的居民希望在近几年换购住房，其中已购公房的家庭67%希望换购，全部是不能选择，总体是不错的，那么在2001年我国城镇居民达到28年来以来建筑队，因此从改善来看，每年需要3亿平方米多。
3、城镇化的加快推进了飞速扩大的住房需求。积极稳妥地推进城镇化战略是当代中国社会的经济发展的一个战略问题，1998年以来城镇化明显加快，由1997年的31。9%到去年的39。1%，年均增长1。44个百分点，按这样的建设速度，到2010年，我国的城镇化水平将达到5%以上，城镇人口将增长到6。5亿人，比2002年平均的1。5亿人年均要增加一千八百万人，这部分人有一部分是从农村原来有住房，但有相当一部分人要购或租赁住房来解决住房问题，如果新增人口中有60%要逐步购买住房，人均28平方米算，实际上每年也需要3亿平方米。国务院要求年底之前要开城市工作会，特别提出住房：从农村进城打工的这部分人怎样解决住房问题，用什么样的政策来使得他们能住上房，国务院建设部认真研究这个问题。
四、危房改造的问题：全国有一亿五千万危房、旧房，有300万个家庭住在危旧房中，按照80亿平方米，每年有1%的自然淘汰，更新改造危旧房要一个亿，从这三个方面看分析预测：我国住房发展仍然处在快速发展期，住房发展总量增长型特征较为明显，年均7亿平方米潜在住房需求符合上面的基本规律，因此住房与房地产现有巨大的市场需求，又有国家的高度重视，只要进一步加快转变政府职能，加强于它要对房地产市场的宏观调整，不断地提高驾驭市场经济的能力，切实解决可能过热的事质性问题，同时出台进一步搞活规范市场，政策措施，解决政策性和体制性降价，促进住房消费，这是完全有能力的，住宅与房地产业在未来的几年当中，仍然保持持续快速健康状况发展的态势，为国民经济的发展和全面建设小康社会的目标实现作出更大贡献。
第四个方面，促进房地产持续健康发展的指导性政策措施，认真学习国务院的18号文件，全面领会18文件的精神实质，最近听杨部长的发言，谈到了主题系线、精髓、核心等等，讲得非常好，我的体会是18号文件的核心是促进发展，发展的健康增长。健康持续发展水能载舟也能覆舟，房地产的健康发展是改善人民生活的需要，小康社会全面建设的需要，拉动经济的需要，扩大就业的需要，如果发展不健康了，不光会危及金融，还会危及整个经济的健康发展，特别强调房地产市场持续健康发展核心是坚持房地产市场化的发展方向。曾培炎副总理说，如果说23号文件是结束实物分房的旧体制升到一个综合的新体制，18号文件的核心在今后5-10年中真正营造一个市场化的发展氛围，在3-5年当中完成一个飞跃，体现在市场化的发展方向，18号文件是当前和今后一段时间发展住宅与房地产一个纲领性的文件。国务院的18号文件夹，有人说强调原来强调的东西，虽是我们起草的可下发以后我自己认真反复深入地学习学习再学习、认识认识再认识、体会体会再体会，我觉得在下面十个方面有重大突破。
第一、对当前房地产业的发展基本形势作出了科学判断，全国房地产发展是健康的。
第二、出房地产业的地位，第一次提出以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。
第三、明确了住房市场化的基本方向。五个坚持：第一个坚持就是要住房市场化的基本方向，完善住房供应政策，各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，特别强调逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，这是最关键的。把更多的家庭一步一步推到市场中去。
第四、第一次把经济适用房介定为具有保障性质的政策性商品住房，对经济适用房要通过落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，实行购买对象申请、审批和公示制度，具体办法由市（县）人民政府制定，对经济适用房有严格控制。五个突破是强化了廉租住房制度，建立和完善廉租住房制度，要强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房要求。以财政预算资金为主，多渠道措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源，要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定保障水平，原刚上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核成为辅，坚决反对成片建廉租住房，容易引起很多矛盾，造成如贫民窟等问题。
第五、对公有制住房出售的范围有进一步突破，指出打破政策性的障碍，有两个方面的，产权不可分割的公有制。
这关系到后面市场的进一步发育。第七个突破对搞活二级市场有新的措施，这个文件明确要求，有强硬措施，要认真的清理阻碍影响原公房上市的政策，鼓励居民换购住房，除法律法规另有规定和原租方合同另有协定外，任何单位不能阻止原公房的上市交易设制限制条件。大力发展经济适用房和普通商品房，大力搞活住房二级市场，这是很关键的两个方面，这个在国务院文件中有突破。
第八、要加强对住房实业担保机构的监管，规范担保行为。一对原来的担保公司进行清理，无担保人和担保行为不规范的限期整改，甚至于撤销。二由建设部牵头，研究制定全国性的住房实业担保公司的办法，拿出方案，有了担保体制的进一步完善，住房金融将会更进一步地发展，而且会对防范风险起到更关键的作用。
第九、第一次把住宅产业现代化在国务院的文件中给予明确，而且提到重要位置。
第十、要求建立和健全房地产市场的信用档案系统和市场预警系统。
下面从指导思想的几个坚持制定我们工作的重点，第一个坚持市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，落实各项改革，大力推进房改，完善货币化的政策，把货币发到位来提高买房人的支付能力，进一步地搞活房地产市场。第二、要改善居民住房消费环境，规范发展房地产金融，搞活二级市场、租赁市场，确立居民消费的主导地位，扩大市场的规模。第三、完善市场服务体系，规范中介，发展物业管理，完善市场机制，自我调节。
二、坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需求。加强经济适用房的住房建设各普通商品房控制，如果高档商品供过于求的话，要适当控制规模。
三、坚持面向百姓，加快建立和完善适合我国国情的住房保障体制。一、完善廉租租房制度，我们正在会同财政、国土、民政、税务等部门修改廉租租房管理办法，已经进入到会签阶段了。二、加大经济适用经济房建设和管理。三、进一步扩大住房公积金的覆盖面，提高职工的自我保障能力。
四、坚持以企业为主体，推进住宅产业现代化。虽有一定提高，但有三个不适应：一、还属于粗放型的发展阶段，集约化程度低。科技奉献率低，劳动生产率低。二、技术落后，成本高，效率低，质量差，与人民要求有差距。三、规划设计水平、产品耗能、建筑材料污染严重，小区的整体环境较差。目前我国科技进步对住宅产业的贡献率仅为31.8%，远远低于发达国家，我们现在靠规模，而发达国家为60%-80%。比农业还低，农业达到40%。建筑工人劳动生产率低，总能耗大，那么产业现代化的任务严峻地摆在我们面前，国务院要求各有关方面认真研究，要做大组织。
五、争取比照农业、高科技、汽车等行业现代化建立住宅产业现代化发展基金，对住宅建设的新产品、新技术的研究、开发的生产和推广应用给予补贴。对列入国家推广应用的产品可以给予减兑税的支持，这是正在谐调的，不要宣传。
六、坚持加强宏观调控，改善对房地产市场的监督管理。
七、坚持统一政策指导下分别决策，要求各地严肃房改纪律，行使好政府的职能，因地制宜。
在当前形势下，房地产开发企业怎样适应当前发展的，我写了八句话。要学好18号文件，要保持冷静的头脑，非常谨慎地科学地分析、决策，做好市场定位。特别注意产品创新，诚信地经营，打造自己的品牌。优胜劣汰，国务院文件是指导今后一段时间一个纲领性的文件，可以相信。随着对《通知》的贯彻，我国的住宅与房地产业将翻开崭新的篇章。将进入更加理性的发展新阶段，让我们认真学习，积极贯彻国务院通知精神，扎实地工作，很抓落实，为促进房地产市场的持续健康发展，为居民住房条件的进一步改善和社会经济的持续快速发展作出应有的贡献，也祝湖南省的房地产和常德的房地产市场会更加健康、持续地发展，谢谢大家！
