一、住宅合作社的战略地位
在住房问题上,我们面临两个相关联的重大任务:一是要千方百计,加快解决城镇居民住房难的问题;二是到2000年,要使城镇居民住房达到小康水平。包括今年在内,到2000年还有不到7年的时间。可以说,指日可待。那么,实现上述任务的途径是什么?
一条途径,是大力发展商品房。国家、地方政府多投入和多渠道地引进住宅建设资金,同时把大大小小的房屋开发公司的积极性调动起来,多建住宅。不同标准、不同档次的住宅,都要建,使人们有房子可买,并有选择的余地。有了大量的商品房,可以解决有钱人、高收入者的住房问题。但就目前情况看,全部由个人出资购买商品房的,为数不多。那些中低收入者,那些住房和经济都困难的“双困户”,就买不起商品房,他们的出路何在?
另一条途径,是抓平危房改造。天津市政府已决定用5~7年的时间,完成150多片危房的改造,涉及700多万平方米原住房、30多万原住户。平危房改造,规模大,时间长,需巨额投资。天津把它叫做“世纪工程”。实施此项工程可以解决相当一部分居民的住房问题,并使一部分居民的住房水平达到“小康”。但毕竟有限,而就“小康”而言,相当一部分居民还不可能一次到位。
再一条途径,就是靠国家、政府拨款或银行贷款,通过政府行为,搞“解困房”、“经济适用房”、“安居或康居工程”,尽可能的降低造价,通过个人拿钱和单位资助,解决中低收入职工和“双困户”的住房问题。但靠这条途径,政府就得先投入建房资金,而按成本加微利定价,还不好出售。从实践看,存在问题不少,这条途径是否可行?值得探讨。
还有一条途径,就是发展住宅合作社。这条途径,只要政府给予扶持政策就行。建房用地,目前主要靠企业、事业单位原有的用地。当然,政府要能划拨一部分土地,就更利于合作建房的发展。建房资金,可以充分发挥个人和单位两个积极性,采取先集资、后建房的办法。只要符合条件和具备条件,政府就支持。这就可以更好地调动多方面的积极性,更有效地促进住宅发展。
综上分析可知,要解决住房难并实现“小康”目标,需靠多条途径,住宅合作社是一条重要途径。
二、住宅合作社同“解困房”、“经济适用房”、“安居或康居工程”的关系
(一)共同点
其一是,服务对象均为城镇居民中的中低收入者及单位职工;其二是,都采用“三者共负”的原则;其三是,都要靠政府扶持。
(二)不同点
1、用地
“解困房”、“经济适用房”、“安居或康居工程”的用地,一般都要靠政府划拨。政府划拨土地,不发生土地出让金,但需拿土地补偿费。同时,把“生地”变成“熟地”,再考虑大配套的费用,都将直接涉及工程造价的问题。
住宅合作社搞合作建房,也有个要求政府拨地的问题。从天津市的情况看,政府一直答应划拨点土地。各郊县还比较好办,市区就难实现。但市区颇多单位型住宅合作社。建房多靠对单位原有土地的“挖潜”。这类
“挖潜地”不会发生土地出让金和土地补偿费,有利于降低工程的综合造价。
2、资金
“解困房”、“经济适用房”、“安居或康居工程”等,所需资金都要靠国家、地方安排贷款。房子未建,想吸收个人资金或让单位资助,是不现实的。
住宅合作社搞合作建房,首要一条,就是个人必须按规定的标准集资。合作建房开始试点时,对个人集资有三种做法:先建房,后集资;边建房,边集资;先集资,后建房。几年实践证明,最好的做法就是“先集资,后建房”。这样,既可预筹部分建房资金,又可避免房子建起来分配时一些不必要的麻烦。至于单位资助问题,在资质审查时就必须把关,单位不具备一定的建房资金,不能批社建房。如果搞了个人集资再加单位资助,建房总投资尚有差额,可根据本单位“住房公积金”的情况,找房改办资金中心及有关建行信贷部联系贷款。当然,贷款总是要付息的,势必影响工程的综合造价。
3、建房
“解困房”、“经济适用房”、“安居或康居工程”的实施,都是政府行为。如建立工程指挥部去实施,起码要把指挥部的经费摊人工程成本;如发包给开发公司,至少要收取管理费和一定的利润。这些,都会增大建房综合造价。
住宅合作社搞合作建房,只需政府予以政策扶持,即可以实施建房,可省去许多不必要费用,降低工程造价,减轻企业经济负担。
4、管理
“解困房”、“经济适用房”、“安居或康居工程”售后管理,没有定规,据说是想搞“物业管理”,但“物业管理”是经营性的,当然要发生收费的问题。
住宅合作社是建、管、修一体化的,包括产权管理、维修服务、环卫保安等,已形成一套比较完整的办法,有章可循,不至于出现建成后无人管或管理混乱的状况。
三、住宅合作社、合作建房目前存在的几个主要问题
1、住宅合作社法律地位问题
《城镇住宅合作社管理暂行办法》提到,“住宅合作社,是指经市(县)人民政府房地产行政主管部门批准,由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加,不以盈利为目的的公益性合作经济组织,具有法人资格。”现在的问题是,住宅合作社成立后,该到哪个部门去注册、登记?去民政部门,民政部门说,它不属于“社团”,因为它是公益性的经济组织。到工商部门登记,它又是不以盈利为目的,没有经营行为,交不了税。
所以,对住宅合作社的法律地位和法人资格问题,国家应有个明确的说法。
2、政府扶持的具体落实问题
国家建设部所发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》和国务院有关实施房改的许多文件,都不止一次地提到,要扶持合作建房。但从哪些方面扶持?应有明确规定,以便于地方政府制定具体的扶持政策。如固定资产投资方向调节税,天津市把合作建房纳入个体投资规模,视为零税区,但没有把合作建房的项目列进去。一些税务部门由于对合作建房缺乏了解,不时会提出这样那样的问题。
3、还得抑制新增成本因素
合作建房在政府的扶持下,虽然减免了些税费,但从天津的情况看,有些建房费用又不断增加。比如墙体改革费、人防费、供热发展基金、煤气发展基金、水增容费、电增容费、电使用权费、电贴补费等等。合作建房工程仍然要交这些费用。我们认为,有些与住房无直接关系的费用,应该给予减免。