物业管理是新生事物，做业主更是开天辟地头一回，难免手足无措，难免语无伦次。越是这样，越要防止闹出“人有多大胆、地有多大产”的笑话。大胆设想无妨，小心求证为上，这个道理同样适用法律人士。否则，不管他多有名，也不管他起草过几百条的合同内容，单凭拍脑袋做决定，都是纸上谈兵。说得好听些，会误导业主；说得难听些，是贻害房奴。
“物业费拖欠”再次成为各方关注的热点。交，还是不交？欠，还是不欠？这让因各种原因欠费的业主们举棋不定。针对这一焦点话题，北京律师秦兵近日提出了“没有业委会，就可以不交物业费”的观点。该观点甫一出，引来社会一片哗然，业界为此展开了新一轮的唇枪舌剑。近日，记者采访了业委会和物业管理行业的相关人士以及秦兵本人。
律师秦兵
没有业委会，公共权益无法行使，可以不交物业费
近来，物业费的追讨已经成为媒体报道的热点问题，物业服务企业似乎凭借“事实服务”更加“理直气壮”、“有恃无恐”，见“欠费”的就诉。自古欠债还钱，天经地义，遗憾的是，物业服务企业似乎没有搞明白“物业费”到底是怎么产生的，难道真的是社区进驻了物业服务企业，业主就应该交物业费了吗？
业委会通过代表大多数的表决规则，整合广大业主的分散意志，使业主选择物业服务企业、决定社区重大事宜的权力得以有效地实现。从国际社会近百年来的经验可以看出，业委会是保护业主的财产权与社员权、维护业主合法权益的最有效组织形式。可以说，如果社区没有业委会，那么业主在社区中近30%的公共权利就没法行使。
我们为何要向政府纳税？是因为政府作为人民的代表来实现对公共利益的管理，为我们提供公共服务。如果没有一个合法的政府，当然就没有必要纳税了。同样道理，业委会就是我们在社区中选举出来的小“政府”，由它选择物业服务企业，如果没有业委会，业主就没有代表自己管理公共财产的民事主体，当然就不必付费。
有的物业服务企业经常以业主已事实接受了他们的服务而主张物业费，其实这是典型的强买强卖，他们似乎根本就不知道：物业服务合同是一种合同，根据《合同法》的规定，作为合同一方的业主可以因胁迫而要求撤销合同！
除此以外，通过建立这种“无会即无费”的制度，也可以实现业委会的快速成立。通常来说，成立业委会是一件很困难的事情：首先就是物业服务企业的干涉和阻碍，其次是与物业服务企业有某种利害关系的相关行政部门，也会在业委会成立的过程中以种种理由否认成立程序的合法性。有的社区甚至十余年无法成立业委会。
因此说，在没有成立业委会前，业主以不缴费的方式来保护自己的权益，是成本最低的方法，也只有这样，才能减少物业服务企业对业委会的干扰，协助业主尽快成立业委会，使业主的公共权利能够得以行使，最终实现社区的有效治理。
托付给魔鬼间的协议
关于“没有业委会不缴管理费”的议论，看似偏激，实则切中当前要害。
社会正向“商业社会”、“公民社会”转变。由大量商品住宅兴起的物业管理、社区自治问题，取代传统基层管理模式，进入社会视野。促使这一变化的根本原因乃家庭和个体住房的私有性质（尽管只有70年）。
人们从单位公房搬进私人住宅，是20年经济改革的巨大成果之一；拥有私产的“业主”请“佣工”帮忙打理物业，谁应作主，谁有话事权？毋庸置疑。问题出在一个社区的业主，动辄几千几万，而“佣工”也非个体，是具有一定经济实力地位的公司法人组织。于是这一“邀请服务”就演变成了复杂的社会组织与社会博弈。散在的业主个体需要组织和代表才能参与博弈。而博弈的各方需要在法制的框架与公平的环境之下，具有平等的地位，没有“业主委员会”就是没有平等地位。如同踏进店铺，买与不买，价高价低，顾客总要有个选择的权利。如果有个社区，业主一致决定，卫生自己搞，保安自己兼，难道社会非塞给个物业公司不成？新中国以来人们第一次拥有了私人财产，私产理当私人作主。尽管保障私产的“物权法”尚待出台，物业服务的本质基于私人买卖（购买服务）是清楚的；即使政府的公共服务，不是也要组织“人大”讨论批准吗？否则，主人权利必然遭受侵害，重述一次仆人变成老爷的故事。从这个角度，针对大部分社区没有业委会的现实状况，我支持“没有业委会暂不交管理费”的提议，虽激进却有助现状的改变。
业主委员会迟迟不能成立原因有：业主欠缺集体意识，一盘散沙；出头组织者得不到鼓励，反遭遇风险；物业公司消极或阻扰建立；地方政府对任何民选组织的天然警惕，立法已有缺陷，更缺少积极的扶植（譬如收回了业委会的社团法人注册登记）。
据统计，北京市85％的社区没有成立业委会，物业管理服务产生的纠纷不断，恶性事件屡屡发生；地方政府成了“消防队”，花费了大量社会成本，也难于将牵涉千家万户、琐碎繁杂的各种社区生活的矛盾化解和公断。首善之地的北京尚且如此，没有监督与制衡的物业管理，怎能指望向好？任何权力不受监督必然走向腐败与混乱，早已是人类常识。
当然，并非有了业委会，一切就能解决。业委会既然是人群的组织，有了一定的权力，也会腐败，甚至成为部分群体事件的领头羊；这也正是政府对其十分警惕的原因。人们总是在为自己的利益的最大化用尽心思；商业社会的基本理念，就是权力的制约和利益的均衡。我们已经抛弃了农业时代的准则，不再相信依靠某些人的道德力量；那么，就只有将个人福祉交付给三个或多个“魔鬼”达成的协议，因为，以往的经验告诉我们，“天使”之美丽也不过是两只粘上去的鸡翅膀。
说话不能拍脑袋拒费不能凭想象
没有业委会，就不交物业费？听上去挺美！可惜，生活不能跟着感觉走，绕不过法治这块硬骨头。
赞成者振振有词：“没有业委会，公共权利无法行使，谈何收费”？其立论依据很明确：无权利则无费用，试图迫使物业公司和有关部门尽快协助成立业委会。上述观点，涉及到几个基本的法律问题，实有必要细细检讨。
1.谁有权选聘物业公司？
这个好象不是问题的问题，却是众人迷航的起点。很多人几乎会脱口而出，那还用问，当然是业主喽！然而，法律的白纸黑字却兜头一盆冷水。《物业管理条例》第11条规定，业主大会选聘、解聘物业管理企业。第12条第2款规定，业主大会选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。第15条第1款第2项规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。第35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
看来，书读百遍，其义自现。真正有权选聘物业公司的，原来是业主大会。更确切地说，是物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上的业主群体，而且必须以业主大会的形式做出决定，并不是随随便便的哪几个业主。
紧接下来的问题是，既是业主大会有权选聘物业公司，业主能够想聘就聘、想炒就炒吗？地球人都知道，开个业主大会可不是闹着玩的，绝对比开个党代会费劲。不说那些20%业主提议呀、通知呀、组织呀、签到呀、发票呀、清点呀什么的，就拿法律规定的“必须一半以上业主出席、全体业主所持投票权2/3以上通过”这一条，就会让组织者几乎累得吐血，就这还不一定能做出个解除物业合同的决定。我不明白的是，几乎要累得吐血的一件事，怎么到了有些人的嘴里，就变得如此轻飘飘了呢？
2.物业服务合同是委托合同吗？
在不少维权人士眼里，这更是个早有定论的伪问题。且慢，热烈的情绪肯定，往往经不住法律的冷静审视。这种先定论后分析的做法，起码有违认识论的普遍规律。
何谓委托合同？《合同法》第396条规定，是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。在了解什么是委托人、受托人之前，首先要明确，什么是法律上的“人”？依照《民法通则》的规定，实体法律承认的主体只有两种，一种是公民即自然人，一种即法人。依照《民事诉讼法》的规定，程序法律又承认第三种主体，即其他组织。按照最高人民法院的司法解释，所谓其他组织，是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。
这样看来，作为有权选聘物业公司的业主大会，既非自然人，也不是法人，更不是其他组织。一句话，并不是法律上的“人”。连法律上“人”的资格都没取得，还能称得上是委托人吗？连委托人都不算，还能有委托合同吗？把物业服务合同视同为委托合同，固然勇气可嘉，却未免失之草率，犯了法律人士的职业大忌。
3.如何理解委托合同的随时解除权？
一直以来，有一种似是而非的说法，物业服务合同就是委托合同。而对于委托合同，业主随时可以解除，无需任何理由。言下之意，也不承担任何责任。这种错误的理解流布甚广。
《合同法》第410条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。这说明，第一，对于委托合同而言，随时解除权的行使，是合同双方平等的权利，非一方之特权；第二，因此给对方造成损失的，除不可归责于己，均应赔偿损失。而那种无来由地随便解除合同，置对方合同利益于不顾，恰恰是可以归责的体现，应当承担法律责任。那种鼓励随随便便、毫无理由地解除合同的言辞，除了被认为是人来疯之外，实在不知如何理解。
4.成立业委会是谁的权利？
《物业管理条例》第6条第2款规定，业主在物业管理活动中，享有参加业主大会会议、行使投票权、选举业主委员会委员的权利，并享有被选举权。这说明，成立业委会是业主的法定权利。依照民法原理，权利既可行使，也可放弃。换言之，成立业委会也好，放弃业委会也罢，都是业主自己的事，与物业公司何干？与物业费何干？说句不文雅的话，自己拉不下屎，还怪上茅厕了？
相反，不仅不能以此拒交物业费，而且按时交纳物业费，还是每个业主应尽的法定义务。且看《物业管理条例》第7条明文规定，业主在物业管理活动中，履行按时交纳物业服务费用的义务。物业费的存在依据，来自于物业服务合同的约定，而不是什么业委会的成立与否！将业委会成立与交纳物业费挂起钩来，纯属关公战秦琼，风马牛不相及。
5.业委会与物业服务合同之间孰先孰后？
可能有人质问，没有业委会的率先成立，哪来物业服务合同的签订？问得好！如此提问的人士，请再翻阅《物业管理条例》第三章，该章题目就叫做“前期物业管理”。其中第25条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。这说明，没有业委会的成立，照样可以有物业服务合同的存在。有物业服务合同，业主当然就应当交纳物业费。至于业委会成立后，代表业主大会与物业公司签订了物业服务合同的，更应当交纳物业费。至于在这个过程中，业委会没能成立，就企图以此拒交物业费，其实质是彻底否定了《物业管理条例》第三章“前期物业管理”的存在。一种试图否定法律明确规定的做法，确属“创新之举”。然而，这种“创新之举”不是违法又是什么！进言之，《物业管理条例》第6条以列举的方式，规定了业主的10种权利，其中并没有不成立业委会就拒交物业费的权利。试问，一种法律上并不存在的“权利”，如何提倡？如何行使？又如何保障？
物业管理是新生事物，做业主更是开天辟地头一回，难免手足无措，难免语无伦次。越是这样，越要防止闹出“人有多大胆、地有多大产”的笑话。大胆设想无妨，小心求证为上，这个道理同样适用法律人士。否则，不管他多有名，也不管他起草过几百条的合同内容，单凭拍脑袋做决定，都是纸上谈兵。说得好听些，会误导业主；说得难听些，是贻害房奴。
