记者之前就深圳某些小区业主委员会选举和运作过程中存在的一些问题做专题调查后，一时间引起社会各界对业委会的广泛关注，业委会引发的矛盾成为了社会矛盾中不容忽视的焦点。
为解决业委会成立、管理和运作过程中的众多问题，深圳市今年拟改革业委会管理和运作模式，规范业主大会及业主委员会的运作，根据国家《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》的有关规定，以及北京、上海、南京、杭州等地的成功经验，将业委会纳入街道办事处、居委会的指导和管理体系，让街道办、居委会参与指导和监督各业主委员会、业主大会的日常工作，将物业管理和社区管理紧密结合起来。此项工作已在龙岗和福田两区进行改革试点。
记者日前走访了福田、龙岗两区业委会监管模式改革试点小区。从福田区福保社区、龙岗区布吉龙珠花园和大世纪花园试点小区的运作情况来看，福田和龙岗两区作为改革试点区，上一阶段工作基本上达到预期效果，已经初步与街道办、居委会、辖区民警、综治办等有关部门达成共识，并取得这些部门的支持与配合，协同解决物业管理投诉和纠纷。
福田区改革试点调查
深圳市福田区福保社区位于福田中心区南面，总面积约2.2平方公里。辖区内有深圳市保税区管理局、边检、海关等深圳直属单位和深福保集团公司等1000多家单位和企业，全球500强企业已有18家在保税落户投资；辖区内有26个屋村管理处，500多栋高层、多层、办公、住宅楼和厂房，14401户业主，社区情况比较复杂。
2002年6月，福保社区居委会改制运作，负责26个屋村的社区管理。据社区居委会主任黄柏明介绍，福保社区居委会运作一年多时间，一直将工作重点放在环境卫生、调解纠纷、协助维护社会治安、动员居民响应政府号召等方面，运作前期对辖区内物业管理的介入并不深，也不熟悉各个屋村管理处的情况。2004年3月，福源花园在业委会的选举中暴露出很多问题，当时部分业主和物业管理处、业主代表产生很大的冲突，致使业委会选举工作无法开展，严重危及社区稳定。福田区建设局物业监管科也多次派工作小组到小区内调解纠纷，在这种情况下，社区居委会配合福田区物业监管科开始介入业委会的选举。
福田区建设局物业监管科相关负责人告诉记者，福田区选择福保社区作为业委会管理体制改革的试点小区，有其典型性。福保社区内含26个屋村管理处，每个屋村都聘请了不同的物业管理公司，因此，每个管理处的情况都不一样，物业管理的操作模式也不一样，业委会选举的情况也各不相同，单靠区级物业监管科三五个工作人员很难摸清各个屋村的详细情况，此次试点将业委会纳入社区居委会的指导与管理体系，也是考虑到居委会长期处理社区工作，了解社区情况，调解社区纠纷的能力强等优势。福田区建设局日前已向区委、区政府、市国土资源和房产管理局汇报了该区业委会监管模式改革的思路与想法，其改革建议已得到区委、区政府、市局的高度重视。
目前福保社区已初步形成业委会管理体制改革的操作模式，社区内设立了福保社区人民调解委员会，人民调解委员会于2004年3月开始运作。据黄主任介绍，福保社区居委会从每个屋村管理处抽调3名调解员，组成调解小组，1名担任调解小组组长，然后由26个屋村78名调解员共同组建人民调解委员会，每次业委会的选举，由居委会牵头带领人民调解委员会的成员到各个小区负责指导和监督业委会的选举工作；此外，居委会还定期培训人民调解委员会成员，对业主大会的召开、投票、收票、票箱设计、封箱、开箱等程序的规范运作进行专业培训。通过人民调解委员会的成功运作，使社区内福源花园和豪园居的业委会选举工作顺利进行。
此外，对已成立业委会的小区，福保社区居委会也提出了今后的管理思路，由居委会聘请业委会4名委员担任各小区居民小组组长，上传各小区情况，下传国家政策法规，居民小组成员行政上受居委会的管理与监督，居委会每月召开两次会议，由这4名居民小组组长以书面形式上报各个小区内的情况，包括对各个屋村管理处的意见，意见一旦采纳，由居委会对各管理处提出整改建议。黄柏明谈到，业委会选举为何问题重重，跟业委会缺乏相应的监督机制有关。国家条例规定业主大会、业主委员会接受居委会的指导和监督，但是由于国家法律并没有赋予居委会职权，各区级物业监管部门人力又不足，使得业委会的运作缺乏有效的监督机制。
黄柏明告诉记者，“福保社区接下来还有24个小区业委会要成立，及26个业委会日常工作的管理和监督，居委会的工作压力并不轻，居委会作为政府的基层组织，维护社区稳定，责无旁贷！但是，业委会作为事关千千万万业主的系统工程，各相关部门及其人员都应当全力配合，共同协调社区关系，建立和睦的社区环境。”
龙岗区改革试点调查
龙岗区大约有二百多个花园小区，业委会的数量只有69个，绝大部分小区还没有成立业委会，有些小区即使成立了业委会，业委会也没有正常运作起来，业委会选举和运作情况相当复杂，龙岗区住宅局屋村所作为业委会的监管部门，为此伤透脑筋。
记者采访龙岗区住宅局屋村所所长易达新时，他谈到，国家《物业管理条例》颁布实施后，龙岗区各小区业主纷纷要求成立业主委员会，仅目前待批的就有三十多个小区，但由于目前深圳缺乏具有操作性的规范指引，造成各小区业委会选举操作不规范，业主和物业管理公司之间矛盾重重。例如“中兆花园”小区规模比较大，1000多户业主，按照《条例》规定，50%的业主同意即可成立业主委员会，然而，10%的业主不同意，就是100多户，几百号人就足够堵塞交通，游行示威，造成比较坏的社会声势。类似“中兆花园”的小区在特区外还不乏其数，一旦出现矛盾和纠纷就很难解决。为此，区级物业监管部门多次开会商讨解决方案，前期采用了一系列的措施，让居委会介入业委会的选举和管理工作是目前试行方案中最佳的方案。布吉龙珠花园作为改革试点小区，在小区出现矛盾时，社区居委会主动牵头社区党建协调会和社区联席会，与物业监管部门一起先后8次召开有开发商、物业管理公司、业委会负责人和居民代表参加的座谈会，商讨小区发展商遗留下来的问题，居委会将问题汇总，代表业委会向镇国土、建设部门反映，共同协助有关部门逐一解决，引导业委会通过法律途径解决，居委会还成立社区法律援助小组，为广大业主提供法律咨询和法律援助服务。小区先后实现了两次调低管理费，成功组织了业委会的换届选举工作，居委会在引导业委会规范运作中起到了积极的作用。
谈及龙岗区改革思路，易达新说，由居委会指导和监督业委会的管理和运作从现实条件讲是可行的，居委会作为社区管理机构，清楚掌握小区内物业管理公司、业主、业委会的情况，目前业主和物业管理公司对立情绪很重，业委会的选举、管理和运作由第三方居委会来指导和监督最能体现公平、公正的原则。区级物业监管部门三五个工作人员主要承担业委会的业务咨询和政策指导工作，不可能做到事事亲力而为。龙岗作为改革试点，区级物业监管部门将联合居委会对业委会进行考核、检查和评比工作，对业委会委员进行培训，提高业委会委员的素质和业务水平。
目前龙岗区小区业委会的成立和运作一旦出现矛盾和纠纷时，区级物业监管部门都会通知街道办、居委会、辖区民警等相关部门到场协调，有些居委会在调解业委会纠纷、指导与监督业委会规范运作中起到了积极的推动作用，像大世纪花园东方半岛居委会就亲自带队到小区指导业委会的选举工作，直接指导与监督发票、收票、开箱、封箱、唱票等程序。但是由于国家“三立”方案中并没有规定居委会此项职责，因此很多居委会只是到场参与，做个公证人，同时，居委会的能力、经济状况决定了居委会不太愿意管业委会这摊子事。
龙岗区物业监管部门相关负责人建议，既然将龙岗区作为改革试点，政府政策上就要有突破口，如果可能，将业委会和居委会实行并轨，市政府、镇政府为居委会确权，市级物业监管部门尽快制定出具体的操作方案，使“业委会纳入社区建设”做到有法可依，规范业主大会的召开、业委会的选举、业委会日常管理、业委会业绩考核等各项工作，缓和社会矛盾。
市级物业监管部门：
为何采用改革试点形式？
陈海铭（深圳市国土资源和房产管理局物业监管处副处长）
深圳目前在管物业项目有3543个，业主委员会的数量仅有762个，成立率不到30%，由于业委会法律地位的缺失，业委会很难与开发商、物业管理公司形成制衡机制。又因某些业委会采用了一些不合法的维权手段，造成业委会的组建率低、运作艰难的局面。
在业委会的组建上，深圳市近期暴露出一些问题，一些小区在召开业主大会，选举业委会时，出现了矛盾和纠纷，有些甚至发生了一些违法事件，严重影响了社会治安和社区的稳定。另外，一些开发商和物业管理企业对组建业委会不积极，致使筹建、组建业委会工作就难以进行。此外，目前深圳业委会在运作过程中也存在一些问题：第一是业委会委员超越权限行使权利。第二，部分业委会运作不规范，内部缺乏自我管理、自我约束的机制，出现了个别业委会完全被业委会主任控制，业委会主任以权谋私，从中获利的事件。第三，业委会专业知识的缺乏，未能充分发挥桥梁和监督作用。
经过大量的调查研究之后，我们决定在龙岗、福田两区进行“社区管理和物业管理相结合”的试点，明确将业主委会纳入街道办、居委会的管理和监督体系，取得成功经验后，在全市推广。通过改革试点，让开发商、物业管理公司、街道办、居委会等相关部门参与到业委会的工作中来，弥补业委会法律地位的缺失，完善业委会管理机制。福田、龙岗两区试点的现行做法：一是建立“三级管理”模式，对业主大会、业主委员会管理的具体工作交给街道办、居委会处理，区主管部门负责日常事务的指导与监督，市主管部门负责制定宏观政策和对全行业实施监管；二是采取有效措施，把好业主委员会委员人选关；三是由街道办、居委会牵头，实行联席会议制度，妥善解决各小区存在的问题，把不稳定因素消灭在萌芽状态；四是将对业主大会、业主委员会的管理列为社区建设和街道办、居委会的工作考核标准。
从两区试点的前期工作情况来看，将业委会纳入街道办、居委会的管理和监督体系的方案是可行的。目前深圳市正在起草新的物业管理条例及其配套文件，将吸收福田、龙岗两区的试点成果，明确业委会的监管模式，并进一步明晰业委会的责权利，规范业委会的选举及其日常运作，培育业委会的自律机制。
区级物业监管部门：
监管模式改革推行缺乏法律确权
孔德局（龙岗区住宅局屋村所副所长）
业委会成立、管理和运作，目前的做法还是开发商、物业管理企业协助完成，往往会造成广大业主的对立情绪，而居委会因法律未确权的问题，导致了其参与指导和监督业委会的积极性不够，又因本身业务熟悉度不够，各区级物业监管部门人力不足，造成了业委会成为“多事场所”的局面。
各区级物业监管部门作为具体业务操作者，建议市政府、镇政府重视业委会的地位和作用，重视业委会事件所带来的社会影响，在法律、法规上对业委会的具体操作细节加以规范，加强业委会的监管力度，从法律条文上规定业委会的运作规范。龙岗区作为业委会管理体制改革试点区，在运作过程中发现了许多问题，居委会作为业委会的指导和监督试点部门，它的上级部门街道办、民政局对业委会工作的重视度有多高？居委会本身的业务熟悉度有多少？改革模式的可操作性有多少？这些问题都是当前改革试点能否取得成功的关键。
居委会：
居委会介入业委会管理和运作的难度
郭振宁（东方半岛居委会主任）
目前，深圳各小区的业委会管理状况相当令人担忧。业委会专业知识欠缺，组织力相当松散，缺乏自我管理和约束，甚至出现少数别有用心的人利用“业主维权”之名纠集一大帮业主采取游行示威、堵塞交通、越级上访、冲击政府机关等过激行为。目前国家法律、法规赋予业委会权利，但对业委会的约束力太少，也缺乏详尽的规范指导细则，致使业委会在成立、管理和运作中出现失控的局面。
目前深圳居委会介入业委会的指导与管理有几个难点：一是业委会运作缺乏可操作性，使居委会也很难操作，建议市政府、镇政府出台业委会管理和运作的实施细则；二是居委会介入业委会的指导与管理，缺乏市政府、镇政府为其确权；三是居委会本身的业务熟悉度不高造成介入的难度；四是业委会纳入社区管理不是一个部门的问题，涉及上级政府、主管部门及相关部门的沟通、配合与协作。如果沟通不畅，居委会的介入，只能是让居委会疲于处理繁琐的业委会管理事务，陷入复杂的业委会纠纷泥潭，建议各级党委、政府、街道办、居委会、辖区民警、物业监管部门形成合力，齐心协力管好业主委员会。
业委会：
业委会、物业管理企业、居委会三者“并驾齐驱”
钟向东（国贸大厦业主委员会主任）
居委会是政治民主自治组织，业主大会（包括业委会）是财产民主自治组织，两者是截然不同的系统，不存在一个指导另一个的问题。物业管理公司是业委会聘请来管理小区物业的企业，业主与物业管理公司之间是相互协商、讨论，互相接受，实现双赢的关系。三者之间应当“并驾齐驱”、紧密合作、互相协调，为什么近年来业主和物业管理公司的对立情绪越演越烈，与某些物业管理公司的态度是否端正，运作是否规范不无关系，当然，其中也有部分业主采用了一些不合法维权的因素。
要解决业委会成立和运作过程中的种种问题，只能从两个方面着手，其一，政府加强对物业管理企业的监管力度，端正企业态度，规范企业运作；其二，加强业委会的规范运作，目前最迫切的是加强对业委会的培训工作，居委会对各小区的人员状况比较清楚，对于未成立业委会的小区，建议由居委会提名2～3名培训人员，由物业监管部门集中培训干部，这2～3名受训人员回到各小区，组建业委会选举筹备小组，负责业委会的选举工作；对于已成立业委会的小区，由物业监管部门对各小区的业委会主任进行定期培训，由业委会主任向小区业主传达国家法规、条例，规范小区业委会的运作，维护广大业主的利益，居委会在当中只起桥梁作用。
改革模式将促进小区规范化
彭丽京（深圳普乐康物业管理公司总经理）
居委会对社区民情有着深入的了解，与政府物业监管部门人力、物力不足相比，其在管理幅度和人力调配方面有着“不可替代的优势”。政府这一改革举措将解决四个问题：一、业委会有了“娘家”，其行为将得到规范和约束，在一定程度上也会缓解业委会法人地位缺失的压力；二、在社区事务处理中，有了第三方立场；三、使政府指导思想的贯彻落实有了体制保障，切实加强了社区管理力度；四、加强了对物业管理公司的监管。这一改革措施，将会使物业管理公司运作更规范，业委会的行为亦将更趋理性。
受访业主：
政府应尽快出台操作细则
受访业主认为，业委会与居委会目前实际上是平起平坐的，并且是两个不同利益的组织，不应该搞成上下级关系。业主有权支配、管理自己的财产，政府不应过多插手业主之间的事情。但是主管部门应当加强对业主大会及业委会的指导和监督。大部分业主还要求，政府应尽快明确并细化相关的操作程序。
