随着《物业管理条例》的出台，以及小区业主维权意识的加强，业委会越来越多地被推到了小区维权的第一线，小区业委会成为业主与开发商、物业公司对话的全权代表。可是，原本在业主维权大军中打头阵的业委会却渐渐滋生出一些“细菌”，损害着业主们的利益，而有的业委会成员更是从一成立开始就是开发商和物业公司安插的“内鬼”。近日，记者走访两个亲历业委会参选的业主，听他们讲述了其中的黑幕。
亲历参选黑幕提出“向谁维权”
社区建设专家、北京环宇新城文化发展中心主任林一海（化名）口述：以往我们总以为开发商和物业公司才是业主维权的对象，可如今我们得清楚地认识到，业委会同样也会损害业主的利益，在这个时候，我们到底该向“向谁维权”呢？
我所在的小区是北京村小区，1997年入住，1998年成立的业委会，截至2004年6年来，按3年换届一次应该换过一次，但是不但一直没有换届，整个业委会15个委员也没有和业主见过一次面。这个业主委员会根本就不是代表业主利益的，业主委员会主任就由物业公司的总经理担任，据一个当时的业委会成员后来透露，他就是按照物业公司的指示办事的！
在业委会6年没有和业主见过面的情况下，业主群情激昂，强烈要求成立自己的业委会。2004年春天，业主自发成立筹备组，召集到四、五十位业主召开会议，其中也有我。我当时就指出，筹备组成员同时也是候选人，并且最终也将是业委会成员，这样既不合法，也没有群众基础，即使成立，最终也将一事无成。当时有的业主却在会上声讨我，说我就是专门来捣乱的！
我当时提出应该先由业主推荐业主代表，组成业主代表大会，再由业主代表大会推选候选人。当时他们借口这样起码要花2个月的时间，急于成立新的业委会，所以就不顾我的建议。以后的会议也没有再通知我和其他业主参加，秘密拟定了13个候选人的名单，然后向所有业主发放选票。当时我就提出也要参选，他们认为我和他们意见不一，就拒绝我参选，理由是“物业公司说你不是业主”，等我把房产证拿出来的时候，他们说需要研究，后来再一次地拒绝我，直接说“我们认为你不适合参选！”，这样从一开始就排除异己进入业委会。在他们给我发选票的时候，我先是拒绝领取选票，等到投票截止时间的前24个小时，我估计他们可能拿我的选票造假，就去找他们要属于我的选票，他们说“你一个人怎么能投两次票呢？”，我说我还没有领取选票啊，他们说“我们帮你投过了啊”。我还是第一次听说在投票人弃权的情况下可以有人代替的！我表现出了极大的愤慨，他们最后终于答应在第二天开箱唱票的时候把他们“帮我投的那张选票”拿出来给我。后来我在会上指出了他们公开做假的事实，但是当选的业主委员会主任在就职演说时居然还说这次选举“非常民主”！但由于业主们急于成立业委会，因此也无暇顾及许多，通过了筹备组拟定的候选人。新一届的业委会后来也没有什么作为。
深圳福田区某住宅小区业主李正（化名）口述：我是深圳福田区一住宅小区的业主，我一直认为，社区是自己的家，所以我希望能够利用业委会这个平台，有机会参与到“家”的管理中去，以自身的努力去维护自己和广大邻里的利益。但我的参选犹如给我上了一堂人生之课。在参选业委会成员的过程中，我真真切切地感受到业主维权的道路还很长很远。
2004年12月1日，我们小区召开第一次筹委会。从一开始，我们这个小区业委会就显现了一些不好的苗头。第一次筹委会上产生的9名筹委受到了质疑，12月23日，筹备小组给全体业主写了一封公开信，表明自己还不能开始进入工作的原因。
在这期间，我也参加候选人推荐。在39名业主的联名支持下，我也进入了该小区第一届业主委员会的候选人之列，成为11名候选人中的一员。根据相关规定，委员要从这11名中选出9名。不久，结果出来了，我和另一名女候选人落选。后来我们才发现这里面有猫腻：多名真正的业主代表是在最后才把推荐表交到物业公司（与临时业主委员会一起办公）。经过了解，我们才发现，这11名候选人中除了我和那名女候选人，另9名是内定的，其中两名还是房地产商的亲戚。物业公司看完业主提名人的有效提名后，开放做假，把我们没签到的业主名义用上，以保证他们的人票数有效、足够，把提名名额占领，留一、两个名额给我们做样子。选票上的候选人名字下只能划“”，不能打“”，也不能填其他人，这样就再次保证投票数不会出现意外情况。可以说全部过程都是在物业公司的控制下的。因为怀疑有问题，许多业主提出要开箱验票，虽然最后表面看起来没问题，但是用心一想，票箱在物业公司放了几天，能没有问题吗？
据了解，在现今的业主维权事件中，业主委员会不能代表业主利益的情形并不仅仅局限于业委会的参选过程，如前文两位口述者所亲历的情况，而是渗透到业委会的日常工作中。最近在网上某些论坛闹得沸反盈天的一个小区，就是业委会不能行使其正常作用的一个典型例子。该业委会一方面以业主名义压制物业公司，另一方面又以物业公司分化业主。该事件的导火线就是业委会要求物业公司降低管理费，但其实只是把业主当成工具，许多委员甚至骂业主是蠢蛋，实际的目的是向物业公司索贿。业委会的一个委员在网上透露，他们索贿达几十万之巨。现在业主知情后要求更换物业公司，但业委会已经不再露面了。一个小区好比是所有业主的一块蛋糕，物业公司、业委会等利益群体都想长期守着这块蛋糕生存。
监督制度缺失孽生维权腐败
业主委员会及其成员黑幕的陆续大量曝光，暴露了当前物业管理法规、制度对业主委员会及其成员管理监督的漏洞，特别是在制度方面的缺位。
从社会层面来讲，业主来自不同行业、地方，大家又不了解彼此的声望和人品，给物业公司提供了钻空子的机会。这样，业主委员会委员的选举在一定程度上就由物业公司操纵。目前，物业公司对业委会的控制分直接控制和间接控制，直接控制就是物业公司的人（甚至开发商的人）直接出任业委会主任或成员，像小区的第一任业委会主任就是物业公司的总经理；还有就是间接控制，就是通过各种福利、甚至安排子女工作等手段收买业委会主任或成员。比如有一个小区的业委会主任是没有工作的，但是他在同一个开发商开发的两个楼盘里各置了一套房子，目的就是通过他来控制两个小区的业主。
即使经过民主选出的业主委员会在一定程度上也无法维护广大业主的利益。这是因为业委会的成员大部分时间都在忙着自己的工作，无法把心放在业委会的工作上，有的也不想多事，不想得罪业主或物业公司，更愿意做和事佬。这也是大家缺乏一种社会、公众责任感的体现。
从法律层面说，业委会的职责、权力不受监督，是孽生业委会腐败的根源。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会及其成员的权力是很有限的，如选聘、解聘物业管理企业是业主大会的职责、并非业委会的职责，业委会只是业主大会的执行机构。可见，业主委员会的权力已被削弱。但许多的业界人士认为，该条款的是操行并不太强，主要问题是召开业主大会不容易，如果是一个规模达到1000户的或以上的住宅社区，召开业主大会更是难上加难。因此，如何规范成立业委会，监督业委会，提高业委会及其成员的素质，已成为物业管理的一大问题。照说没有相当的权力是难以腐败的，业主委员会的权力被削弱后应该难以出现谋取私利这些黑幕，遗憾的事，《物业管理条例》仅规定了业委会应依法履行职责，却并未涉及对于业委会及个别成员“违规操作”强有力的“处罚”问题。
在问责制缺失的现状下，不受监督的权力必定引发腐败的萌芽，从而导致拉拢、服饰、行贿、受贿时有发生，不仅直接损害了广大业主的权益，而且严重扰乱了物业管理行业的健康发展和业委会的建设。那么谁来监督业主委员会及其成员？“如果没有更多人愿意义务服务，如果一些人士出于某种利益而竞选业主委员会成员，那么业主所说的腐败现象就可能是存在的。”一着名维权人士认为，腐败的根源是职责、权力不受监督。他表示，目前寄希望于政府监督显然不现实，政府无暇顾及那么多小区那么多琐事。而仅靠业主委员会成员自律的效果也并不见佳。他认为，目前大多数小区的业主委员会都存在滥用职权的行为，在没有业主大会通过决定的情况下干着干那，认为自己手中握着的是一种权利，一种替别的业主做主的权利，一种替业主大会做主的权利，而非公益性的服务工作。在这种一思想未转变的情况下，很明显，靠业委会及其成员的自律是不够的。
成立业主代表大会治理维权灰色地带
既然靠业委会及其成员的自律不够，那有什么办法可以治理这种维权的灰色地带呢？林一海认为，成立业主代表大会是根治这个问题的根本途径。
为什么要成立业主代表大会呢？这是因为现在的商品住宅是社会化大生产的产物，在产权上有共有关系，比如公摊面积、共用设施等，这方面就制约了个人所有关系，因此，业主如果想表达一种意志必须共同去表现。于是物业公司和业主委员会往往就以此为借口要求全体业主一起来决定任何事务，也就是无论事情大小都要召开所谓的业主大会，这在实际上是完全行不通的，一件事不能要求所有人同时去做，分工、成本、个人意愿等等决定这是不可能的，所以，应该做的是要求共有人推选出代表，由代表去表现共有人的意志，这是社会化发展的社会分工规律所决定的。比如，一个1000户的小区，如果召开业主大会，即使只召集20%的人来参加也有200个业主，实际上这么多人同时都有空来开会是很难的。一般来说，召开第一次业主大会大家到会还比较齐，第二次一般不会超过70%，第三次就不会超过50%了。所谓的“一鼓作气，再而衰，三而竭”。但是如果1000户你先选出30或50名业主代表，那么召集2/3的人也只要二、三十人，这是比较好操作的。这方面的操作性强就直接可以产生强有力的监督，反之，就不能形成强有力的监督，从而对业委会的腐败无能为力。
成立业主代表大会可以从根源上杜绝物业公司和业主委员会的暗箱交易，保证业主的利益不受损害。首先，成立业主代表大会后，业委会没有决策权，只有执行权，就不能以什么事情来要挟物业公司；其次，业主代表大会经过业主的授权，可以罢免不称职的、腐败的业委会成员，物业公司也就没有必要去收买一个随时可能会被罢免的人；最后，业主代表大会可以代表业主的利益辞退物业公司。例如北京的上地西里小区成立了业主代表大会一年多来再也没有出现过业主委员会与物业管理公司联手损害业主利益的情况，业主当家作主不再是一句空话，而是实实在在的情况，物业管理公司也回归到了本来的地位。
