“住宅银通卡”的设想和模型

“住宅银通卡”的设想和模型

■文/季耀良

就当下上海市物业管理行业流行的说法来看，今天的上海市物业管理行业，生存和发展所面临的核心问题就是价格机制问题。

上海市根据上海市委、市政府提出的“推进智慧城市建设2011-2013年行动计划”上海市打造“智慧城市”的蓝图依然打开。由此，笔者以为，可以借此机会由上海市人大常委会制定“地方性法规”，强制实施“上海住宅银通卡工程”，与个人、家庭的诚信建设紧密结合起来——这或将成为破解上海物业管理价格机制问题的一把钥匙。

“住宅银通卡”的模型设计

商品房住宅小区以户为单位，因此，以产权证或房屋买卖合同顺序第一人或第二人作为户主（必须是有合法收入的成年人），可以尝试统一开通“上海住宅银通卡”。

这里需要强调的是，“上海住宅银通卡”户主预留的通信地址即为法定的通信地址，如有变更，户主有义务及时告知物业管理公司。否则，物业管理公司按户主预留通信地址寄出的信函邮件，即视为送达。

“上海住宅银通卡”开通后，由户主负责每月20日之前存入现金或者汇款入账，由开户银行负责每月25日至月底从“上海住宅银通卡”内提款并开出相应的提款单，提款单交由物业管理公司开具发票或者地方税务局认可的统一收据给户主，提出的款项直接转入物业服务公司在开户银行开立的账户。

如果户主在每月20日之前不存入现金或者汇款入账，可由开户银行按照“银行信用卡管理办法”垫支，垫支的物业管理费由开户银行负责开单按“户主预留的通信地址”通知户主，给予56天的宽限期，户主在宽限期内存入现金或者汇款入账，则开户银行不计利息。超过宽限期，则计算相应的本金利息。开户银行垫支的物业管理费以不超过一年期为最长期限。超过一年，开户银行有权向法院起诉追讨或者有权提出拍卖户主房屋以偿还垫支的物业管理费和利息。但开户银行在申请拍卖户主房屋之前，有义务最后通知户主（产权人）在规定的期限内存入现金和需要支付的利息，否则，开户银行有权向房屋所在地法院起诉，申请拍卖户主（产权人）房屋并申请法院强制执行。

实施“上海住宅银通卡”工程，还需要地方性法规的强制规定：房屋所在地房地产交易中心在房屋买卖交易过程中，卖房业主（户主）必须做到：“上海住宅银通卡”账户内无任何欠费，并且必须由开户银行出具相应的没有欠费的证明单，卖房业主（户主）方可卖出该房屋。同时，买进该房屋的业主（户主）应至开户银行办理好“上海住宅银通卡”，方可买进该房屋。

新建商品房，发展商在买卖房屋时，应同时要求买房业主（户主）必须开通“上海住宅银通卡”。如发展商在买卖房屋时，不愿意同时要求买房业主（户主）开通“上海住宅银通卡”，那么该房屋的物业管理服务费由发展商承担，直至买房业主（户主）开通“上海住宅银通卡”的次月为止。

此外，结合上海市制定的住宅小区分等收费标准，本文建议采用以下标准为物业服务公司对住宅小区管理服务一年期的最低利润：采用三级以下（包括三级）服务标准的，一级资质18万，二级资质12万，三级资质6万。采用四级服务标准的，一级资质24万，二级资质18万，三级资质12万。采用五级服务标准的，一级资质30万，二级资质24万，三级资质18万。或者以商品房住宅小区一年应收的物业管理费总额为依据，按一级资质7%、二级资质6%、三级资质5%为物业管理公司的最低净利润。

关于模型的特别说明

关于“上海住宅银通卡”，还要特别注意以下事项：

1.没有成立业主委员会的住宅小区，初次交房起二年内由发展商代表全体业主负责审核确认物业服务公司提交的预算方案和决算报告，如预算费用执行结果不够，由发展商负责全额补贴物业管理公司，双方签订补贴协议。

2.满二年前后（以二年期满为分界点），住宅小区发展商已书面提交申请成立业主委员会报告。在业主委员会尚未成立的情况下，由房屋所在地乡、镇人民政府代表全体业主负责审核确认物业服务公司提交的预算方案和决算报告，如执行结果预算费用不够，采用政府补贴或退税方法均可。由政府与物业服务公司签订协议予以明确。

3.满二年后，业主委员会已经成立，由业主委员会代表全体业主负责审核确认物业服务公司提交的预算方案和决算报告，如执行结果预算费用不够，由业主委员会动用小区公共收益予以补贴。如小区公共收益不足以补贴，则由小区全体业主在原商品房住宅小区发展商确定的物业管理费标准不变的基础上按各自所占建筑面积予以分摊（实质就是“同比例调整提高收费标准”）。业主委员会与物业服务公司签订补贴协议予以明确。

4.发展商、或相关政府、或业主委员会不愿意签订补贴协议，也不愿意全额补贴，物业服务公司可向法院起诉追讨，法院应予以支持，并可判决发展商、或相关政府、或业主委员会承担由于诉讼而产生的相关费用，包括全额补贴的本金、违约滞纳金、诉讼费、律师费、鉴定费、司法审计费等。

5.物业服务公司在执行预算方案的过程中，对有关超出预算的费用，应采用一事一报的专题书面报告的形式，同时提交相关证据，交由发展商、或相关政府、或业主委员会审核确认。物业服务公司未提交专题书面报告，未得到发展商、或相关政府、或业主委员会审核确认的，即便有相关证据证明，也被视为“不合理开支”。

6.住宅小区一年收费总额包括按住宅建筑面积收取的物业服务费、地面停车费、地下车库停车管理费（租金归发展商除外）、围墙或者电梯厅、电梯桥厢内的广告费、小区全体业主共有的房屋和场地的租赁费等等。特别需要说明的是，小区停车费不再实行政府物价部门制定的25%和75%的分成办法。停车费、广告费等由住宅小区公共部位、共用设备设施产生的公共收益应单独列账，要与物业管理费收支列账相区别。

7.业主房屋空置或者属于投资性购房，不影响物业服务公司收取该业主应缴的物业管理费和相关费用。

8.业主将房屋出租，物业管理费仍由业主缴纳，业主在开户银行开通的“上海住宅银通卡”保持不变。业主与承租人在合同或协议中约定物业管理费由承租人缴纳的为无效合同或无效协议。

9.物业管理费标准基数每满三年调整一次，调整时，物业服务公司与业主委员会应以三年上涨幅度的平均值作为调整的收费标准基数；或者采用三年中最低值一年的上涨幅度作为调整的物业管理费标准基数。

10.物业服务公司在业主委员会确认的分等服务或常规服务之外，根据业主或者物业使用人需要提供的特约服务后收取的服务费归物业管理公司所有，不纳入一年的收费总额。例如，物业服务公司接受业主委托，派出工作人员上门维修业主房屋自用部位自用设备设施时收取的人工费（另配件费用按实结算）等费用。

11.目前，鉴于绝大多数物业服务公司管理商品房住宅小区的全部开支，都由业主缴纳的物业管理费进行支付，物业服务公司自负盈亏的现实，建议国家和地方政府出台“住宅小区物业管理费减免税收政策”，以缓解物业服务公司面临的困境。

12.当物业服务公司与业主委员会作为搏弈双方就物业管理费定价基数调整进入相持阶段并且无法定价满30天时，上海市的“地方性法规”应明确规定：任何一方均可向房屋所在地乡镇人民政府或者区政府派出机构街道办事处提出举行“听证会”，由政府有关部门主持“听证会”，听取业主委员会或业主代表陈述的意见和提交的证据，同时听取物业服务公司代表陈述的意见和提交的证据，即引入“听证会定价机制”，采用公开、公平、公正原则，由政府最终定价，确定物业管理费基数标准。

13.今后涉及上海住宅的有关费用，例如水费、电费、煤气或燃气费、有线电视费、电话费、上网电信费等费用，均可纳入“上海住宅银通卡”。◇

作者系上海东湖物业管理公司

业务管理部副经理

编辑：杨萌