谈到物业管理，大家都比较熟悉，很多杂志和文章都把它称之为“新兴行业”。我个人认为他已经不是什么新兴行业了，已经发展30多年了。虽然说从小到大，从模仿到创新，有了一下水平的提高，也取得了瞩目的成就，但既然今天是讲建议，我就不想对成绩过多的肯定，更关心的是存在的问题与发展思路及出路。
归根结底，我个人觉得最本质的问题，也是最需要改变的关键点-----理念。俗话说一个人的想法决定他的做法，而他的做法又决定他最后的活法。一个企业也是！思路决定出路！
讲到理念的问题，我想先从物业管理的含义说起。权威的《物业管理学》教材给出的含义：物业管理者运用现代管理手段和修缮技术，按合同对投入的各类物业实施多功能、全方位的统一管理，为物业的产权人提供高效、周到的服务，以提高物业的价值和使用价值，创造一个安全，方便，舒适的工作生活环境。从这个定义上，我们不难看出：1.物业管理的服务对象是人，以物业为载体满足人的需求为内容；2.物业管理的属性是经营，即赚钱。物业管理所提供的是有偿的、无形的商品-----劳务。从物业管理的具体操作来看，物业管理是采用现代科学管理手段对物业实施全方位、多功能的管理，融管理、服务、经营三者于一体。专业的定义同样告诉我们物业管理的四大领域：其一，基本业务，即对物业进行日常维修与保养和计划修理工作；其二，专项服务，即治安保卫服务，环境卫生服务，消防安全服务，园林绿化服务，日常修理服务，车辆交通服务等其他；其三，特色服务，即为方便广大业主工作、学习、生活所提供的特约及便民服务；其四，多种经营业务。我不喜欢太多定义、格式化的东西，我之所以会详细阐述这些定义，目的是在告诉大家：我们身边的一些物业管理还停留在怎样的一个水平。毫无疑问-----初级阶段！应该说大部分还停留在第一、二两个领域。所以人们的习惯称物业管理公司为“管家”。而事实上不该是这样子的。物业管理的内容其实很广阔，物业管理公司可以做的事情是很多的，而事实为什么相反呢？首先，我们来看看现在的物业管理现状。
一、物业管理公司的经济收入有哪些？就我对常州物业管理公司的了解而知：
1.物业管理费，由于我们常州目前大部分仍是政府指导价，而国家对物业管理费的原则就是保本微利，大多住宅不超过1元/m2.经济学研究告诉我们：接管在30万m2以上的物业公司物业管理公司才正常维持公司收支平衡。所以说靠物业管理费来赚钱，行不通。
2.停车费，可以说，这笔费用救了很多物业管理公司，常州从先前60元/月到现在的120元/月，虽然这笔费用不全交物业管理公司，但也是一笔不小的收入。
基本上，我们常州的物业管理公司就靠以上两种经营收入，其它的微乎其微。所以，有一半以上是亏本状态，需政府补贴现象大量存在。更严重的问题是：我有时与一些物业管理公司老总交流一些想法与理念时，他们都会找出一大堆的借口与理由：行业现状差，业主素质低，关系复杂等，而不把问题找在自身。
我们抛开那些理论与借口，结合我们的案例来看看到底物业管理公司需要有怎样的理念?
第一：物业管理的载体是物业，而手段或途径是服务！也就是说：业主是我们服务的对象，也就是我们的顾客，就是我们的衣食父母，怎样对待我们的父母，就应该怎样对待我们的业主！业务的利益永远是第一位的！有一些物业管理公司出现保安与业主打架，物业管理员与业主吵架等事件，这是应该杜绝的。我记得世界500强企业海尔集团有两句经典理念：1、顾客永远是对的；2、假如顾客有错，请按第一条执行！很简单的道理，人家做到了，所以能进世界500强。我们的物业管理公司也应该具有这样的理念。我有一大学同学(毕业于物业管理专业)以前在常州物业管理公司工作，曾经有这样一个案例：他工作的小区某一天由于一户业主违章使用电器，导致整幢住宅电路烧掉，12户业主全部停电。物业管理公司得知后立即通知供电公司赶到，在供电公司现场勘察后得出结论：需要重新安装电表及线路，费用在1800左右。此时，物业管理公司的做法是：立即让12户业主分摊费用。此时其余的11户业主就有意见了：问题又不出在我的身上，又不是我违章使用电器，凭什么需要我来出这个钱？站在他们的立场上，我认为他们的想法没错，最后他们就都不愿意出钱，并且把责任推到物业管理公司身上，认为物业管理公司不做事，而供电公司呢？没收到1800元钱当然不会开工了，他也不是慈善机构，结果是12户业主一晚上都没有电，直到第二天实在没有办法才各自分摊1800元重新装表布线。有趣的是等下次收物业管理费时，12户业主都拒交物业管理费。当我同学跟我讲到这个事例的时候，我告诉他：在整个过程中，物业管理公司的处理方式存在严重的问题。我认为：第一，作为物业管理公司，得知情况后，应该以保障业主正常用电、正常生活为根本原则，第一时间让供电公司安装新设备以保障正常通电，1800元公司垫交。至于原因和赔偿追究是之后的事情，因为那11户业主没有错，我们要保障他们的利益，至于到底是谁使用了违章电器或者说到底是什么原因导致今天的事故，应该交给专业的人去处理，供电公司会勘察并得出结论。物业管理公司要做到只是把线路图交给供电公司。因为我们首先要做的是把问题解决以至把损失控制到最少，而不是追究谁的责任，这就直接体现了我们有没有把我们的业主放在第一位？有没有以业主的利益高于一切为职业准则？即使那垫交的1800元没有人承认，还重要吗？我们无辜的11户业主已经物业管理公司的行为放在心里。我们的服务意识，还有我们的服务形象是不是会给业主留下深刻的印象？能不走进业主的心里吗？这样的物业管理公司能收不到物业管理费吗？况且，供电公司会给出正确的判断，业主委员会也不是吃白饭的。那么多的基金也不是存银行拿利息的。市场营销的经验告诉我，服务永远是应该做在前面的，而服务本身就应该用行动来诠释的！我曾经为我们的常州一家物业管理公司做过一次活动策划，我当时的活动方案就指出三点：第一，举办这次活动；第二，针对小区的贫困家庭，利用社会力量，寻找相关企业给予贫困救济；第三，结合在常州高校的学生党员力量，定期以免费形式给小区内的小孩集中辅导功课，牵头的自然是物业管理公司，最终再通过媒体正面报道形成良好的效应。但其中第二、三两点均被拒绝，原因是第二点是社区的工作，第三点是时间来不及。我当时就觉得比较可惜，我们应该明确：社区是政府的延伸机构，代表政府职能和行为，而我们是企业行为，社区做的事我们物业管理企业也可以做，并不冲突与矛盾。针对第三点的建议，高校的学生党员本身就有多进行社会实践，以这种方式合作，孩子受益，学生党员得到锻炼，物业管理公司良好形象得到建立。我个人认为这才是真正的品牌建设、专业化建设。
第二：我们的最终目的只有一个，那就是赚钱！靠什么赚钱，靠无微不至的服务。那就意味着：我们的服务不能光有深度而没有广度。我们之前详细提过物业管理的四个领域，而真正能帮到我们赚钱的应该是后面的两个领域-----特色服务和多种经营服务。为什么我们大部分物业管理没有这两个领域的拓展？很多物业管理公司的老总会说：我们缺乏这方面的人才。事实上，在我们中国有的就是人多，有的就是人才。我认为这还是借口。要知道我们物业管理公司面对小区这个庞大的群体，这么好的资源，有很多事情可以做，我之前也讲过物业管理的内容就是为广大业主服务。服务的本质是因为有需求！那需求如何而来，需要去挖掘、去开发、去寻找。物业管理的多种经营业务里面就有：投资咨询、中介、代理经理、开发装潢、设备安装等等。只要我们用心去想。我曾经做过这样一个策划，在我们常州有一家专业的汽车后续服务的俱乐部，是以汽车保姆的性质为我们的车主提供专业、及时的车务服务，在我们常州市场影响力与口碑都非常的好。我曾经担任他们的小区市场顾问与常州某物业管理公司进行合作，我当时运用的模式可以说是三方得利！物业管理公司是为我们的业主服务，我们的汽车俱乐部是为广大车主服务，而我们广大的车主，同时也是业主，换句话说，物业管理公司除了为业主服务之外可以为其中的车主提供一项增值服务，即把该汽车俱乐部提供的服务这一信息及时提供给我们的车主。三方得利具体体现在：1、俱乐部通过物业管理公司这一窗口直接面对这一消费群体，市场份额肯定会得到增长；2、对于车主来说，俱乐部面对这一消费群体，会有相应的让利措施，车主得到实惠且在别的地方是享受不到的；3、物业管理公司提供这个平台，让车主享受到实惠，以更便宜的价格享受同样的服务，物业管理公司的桥梁作用真正为业主做了实事，口碑上也会得到提升，而且也会有一定的经济效益。所以最终这个模式很成功。当然，我的这次参与，也是一种尝试。我举这个例子，只是为了说明：物业管理公司为业主服务的渠道是不受限制的，在合情、合理、合法的前提下，获得经济效益是没有错的。因为我们是从本质上帮助、服务我们的业主。
以上两点理念，看似简单，其实内容很宽泛，更恰当的说，只是一种思维模式，模式有了，至于方法，那是仁者见仁，智者见智。我们不能只把企业的品牌化建设、规模化建设、专业化建设一直挂在嘴上，一个专业的、高水平的物业管理公司应该是想业主之未想，急业主之所急，做业主之所需！我们应该知道：我们的服务不到位，是很难取得市场占有率的，我们的物业管理公司老总应该去想这样几个问题：1、我们为什么赚不到钱？2、我们到底缺少的是什么？3、为什么到现在，我们国内没有一家物业管理公司是上市公司？上市难道不好吗？
2012年是竞争激烈的一年，我更相信是具有发展潜力的一年，模式转变，理念更新，物业管理公司腾飞正当时！
