■文/范国振
如何才能做好业委会工作呢？深圳南天一花园自2000年成立业委会以来，笔者已经连续五届担任业委会主任。结合工作实际，对此谈一些见解。
慎重选聘物业服务企业
目前，物业服务企业及各类物业服务专业公司大量涌现，难免“鱼目混珠”，良莠不齐。所以，业主大会在选择物业服务企业时就要慎重再慎重。笔者有两条选择标准：一是看该企业的服务管理水平；二是看其是否有侵犯业主物业权益的“前科”。前者与物业服务企业的资质水平、能力、员工素质和物业服务费高低有关；后者则是关系到物业服务企业的品德和企业的经营理念。业主在开始选择物业服务企业时千万要尽早躲避侵犯业主权益的企业，否则将会后悔莫及。所以，业主大会、业委会在选聘物业服务企业时要花时间，下功夫细致、全面、认真地调查几个其他相关的小区，了解侯选企业的表现和业绩，而不能轻信物业服务企业自报的实力、规模及承诺等；也不能完全依靠评标时诸位专家评委的量化评分来选定。选聘好的物业服务企业是住宅小区安居乐业、长治久安的头等大事，否则将来会后患无穷，甚至会使业委会变质或解体，到那时将会“请神容易送神难！”
严格科学拟定《物业服务合同》
切实可行的《物业服务合同》，是物业服务企业与业主、业委会双方合作的基础，是具有法律效力的重要文件。在《物业服务合同》内，要对小区各项物业服务项目有明确的量化标准和目标。收支帐目的内容一定要细致具体，同时还要考虑两三年的前瞻性。要注意合同文本的文字细节，不能隐埋“灰色地带”，因为“魔鬼”就在细节中，无数事例都表明一个粗糙马虎的《物业服务合同》将会给业主带来巨大的损失！因此，《物业服务合同》内一定要有制约性条款。小区里的收支帐目必须每三个月经业委会审查后会签公布，每隔一至三年请第三方对小区里的财务收支帐目及物业管理状况进行全面审计和评估。物业服务企业要追求利润最大化，这没有错，但也只能依法按《物业服务合同》办事！双方要想保持稳定的合作关系，就一定要经常检查，小错随时纠正，这样才能使大错不易形成，检查监督和审计制度是双方正常健康合作的保证。
制定合理的物业服务费标准
有相当数量的业主和业委会对物业服务费的高低存在认识上的误区，以为物业服务费越低越好，对业主就越有利，孰不知“一分价钱一分货”，物业服务费除了负担小区物业服务人员的工资福利外更重要的功能就是维护保养小区里价值昂贵的共用设备（电梯、供暖设施、空调等）和房屋。过低的物业服务费将会使昂贵的共用设备和房屋的保养维护受到影响，将会埋下隐患，而且短期内不易暴露发现。过低的工资福利也不易留住有用的人才，服务质量也相应降低，甚至还会引发诱导物业服务企业在小区里寻求额外的“创收”，尝试侵犯业主物业权益。所以业委会一定要通过计算分析制定出合理的物业服务费。深圳市区一套90平方米的住宅售价约为150-250万元，一年的物业服务费约为2500-3500元，业主千万不要因小失大，为了省几百元的物业费而使自己价值数百万元的房屋贬值。
坚决制止物业服务企业侵犯业主权益
目前有一些物业服务企业打着“弥补物业服务费不足”的旗号，将侵犯业主的物业权益作为企业创收的“潜规则”。当业主和业委会发现此事，就要立即不露声色地展开调查取证，当条件成熟时就与物业服务企业“摊牌”，通过理性的对话协商，要求立即停止侵权并退赔非法收益。若经历数轮协商对话无效，只好经业主大会表决依法更换物业服务企业。当下决心更换时，一定要事先将小区内的固定资产、房屋维修资金、共有面积等项目的收益以及整个财务收支帐目算清楚（这些在签订《物业服务合同》和日常审计和监督时都已大部分掌握），同时也要策略地将关键岗位的维修工、秩序维护员、保洁人员稳定下来，这些人员将来可以考虑留用，使小区在物业服务企业变更时减少损失，保持稳定。若物业服务企业撤出时带走属于业主的共有资产和资金（如停车场，共有面积和广告收益以及房屋维修资金），那只有向政府有关部门或向司法部门提出申诉和法律诉讼。
许多案例表明类似的法律诉讼对业主大会和业委会来说，是一场力量极不对称的耗时、费钱且前景不乐观的博弈。所以说更换物业服务企业对业主、业委会和小区来说是件“伤筋动骨”的事。一定要遵循依法、理性和策略的方针，避免暴力事件的发生，尽量减少经济损失。事实上更换物业服务企业经常会伴随不易和平交接甚至屡屡发生暴力事件，小区将不平静，这个现象应该引起各方面有识之士的重视！
加强业委会自身建设
业主大会和业委会的组织建设是非常重要的，众所周知，维权要付出很大的成本，而侵犯业主物业权益的开发商、物业服务企业大都财大气粗，而业主大会、业委会则相对弱势，而同一小区里的业主也大都是“各扫门前雪”，一盘散沙似的，有些业主甚至对维权不屑一顾，认为“那都是吃饱饭没事干的人在那里瞎折腾。”这也是大多数小区开始维权时的典型场景。因此，要想能成功地维护业主的物业权益，构建宜居家园，对业委会成员的要求就比较高。作家北野曾这样描绘：“理想的业委会成员应该有崇高的理想、信念和献身精神，要有超强的责任心和坚忍不拔的意志，有出色的组织和行政管理能力，要有能承受巨大压力的能力。”我们认为这些要求可能太高太完美，业委会应该吸收法律、财务和工程技术人员参与，要求有法制观念，要有组织、社交和公关能力，最起码的要求是不谋私利，廉洁奉公，还要能抽出时间来当义工（可吸收退休人员参加），要将发动广大业主自觉参加小区维权和建设活动当成头等大事！
一个业委会要能成功运作并维持下来，至少要经过三至五年的运作磨合和考验。业委会要与物业服务企业长期保持良好的合作关系，也要维护物业服务企业的合法权益，要善待和尊重小区的物业服务从业人员，每逢过年可以对一线工作的秩序维护员、清洁工及维修工加以慰问，关心他们的食宿，因为这些工人工作条件艰苦，待遇不高，24小时都要值班，居民的安居乐业离不开他们辛勤的劳动。实践证明，这些活动都会给小区带来显著效果。
业主、业委会绝对不能接收物业服务企业的任何赠馈、优惠和请客送礼。因为吃人家的嘴软，拿人家的手短，业主及业委会一旦这样就会逐渐无法对物业服务企业的工作进行有效的检查监督。一个优良、守法和敬业的物业服务企业与不谋私利并得到全体业主拥戴的业委会一定能够建立稳定的合作关系。这种合作局面会使全体业主开心、物业服务企业安心和政府放心！◇
作者系深圳南天一花园业委会主任
编辑：谢罗群
