■文/赵峻岭
2005年10月,《中国物业管理》杂志刊登了北京银枫家园业委会主任北野的一篇文章《致广大物业工作者的一封信》，文章中尽显业委会的现状、难处和与多方周旋的尴尬处境。笔者所在的企业在某项目业委会的三次换届选举中也遇到类似的复杂关系。之所以出现这些问题，我认为主要原因有：业委会的法律地位不明晰，责权利不清楚；业委会的监督管理法规空泛，且无规范的管理手段和措施；业委会没有能真正代表广大业主权益；业委会相对欠缺专业知识和相关法律法规；业委会的年龄结构需要多样化。那么，如何做好业委会工作呢？笔者以为“三四法则”可供参考。
业委会工作需做到“三项坚持”
我认为要做好业委会工作首先必须做到“三项坚持”：
一是必须坚持业主物权的主体地位。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第一次明确物的归属，强调发挥物的效用，保护权利人的物权。业委会是依据法律法规，按照法定程序，由业主大会产生，执行业主大会决定的一个自治组织。毫无疑问，他所履行的是法定的业主大会基于物权的一个职责，他只有最广泛地动员和组织业主依法管理区域涉及物业管理相关的事务，更好地保障全体业主的合法权益，更好地保障业主当家作主的权利，才能显示出自身存在的价值。基于这个原则，广大业主要高度参与小区公共事务，认真依法形成业主规约和业主大会议事规则，将物权的主体地位通过合法的程序进行保护。这方面住房和城乡建设部出台施行的《业主大会和业委会指导规则》及各省市出台的相关细则已经相对规范地对物权的主体地位进行了高度的维护，让业委会真正代表广大业主权益。
二是必须坚持维护社会公平正义。近几年，业委会以权谋私，侵吞挪用、以炒物业服务企业为目的出现纠纷的现象层出不穷，在业主和社会上造成不良影响。我公司所管的一个项目就有这样一个业委会主任，利用业委会主任的特殊身份，干预物业服务企业的日常管理工作，为自已及家属谋取利益［详见（2005）渝一中民终字第237号判决］，虽然最终物业服务企业通过正当的合法手段维护了业主和自身的正当权益，但这件事情暴露出来的问题却值得我们警惕。最近在我们重庆南岸区就有一小区业委会利用公开招投标物业服务企业的机会，暗箱操作，吃拿卡要，几个业委会委员，每人每年分得2万元人民币的好处费，此事被业主知晓后，闹得不可开交，这对社会的公平正义是一个莫大的侮辱和亵渎。所以，相关行政主管部门要加强对业委会的管理，各级政府及相关职能机构一定要有一个维护社会公平正义的责任意识，严防业委会利用这一组织进行有违公平正义原则的不法之举。
三是必须坚持促进社会和谐。社会和谐是中国特色社会主义的本质特征，业委会是否能真正坚持促进社会和谐非常重要，一个好的业委会能够促进社会和谐，而一个不好的业委会对于社区和谐的破坏力也是惊人的。笔者公司管理的一个小区，业委会已经届满到期，根据住房和城乡建设部《业主大会和业委会指导规则》和《重庆市业主大会和业委会活动规则（试行）》等相关规定，应该在街道办事处的指导、监督之下进行换届工作，但由于其中一小部分业主从中阻扰，他们不断到处乱上访和投诉街道办事处相关领导，导致业委会的换届工作近两年来没有任何实质性进展，物业服务企业在其中简直苦不言堪。虽然作为物业服务企业一直尽力在维护小区的和谐，但所在区域的业主也经常被那种骂街、群骂的混乱行为所扰。所以，笔者以为业委会的一切工作都必须以是否有利于促进社区和谐为衡量标准，真正做到不利于和谐的话不说，不利于和谐的事情不做。唯有如此，业委会工作才能得到大家的认可。
业委会工作的“四项任务”
在做到以上“三项坚持”的基础上，笔者以为，要做好业委会工作还要完成以下“四项任务”：
一是完善业主管理规约和业主大会议事制度。实现自我管理、自我服务、自我教育、自我监督，是业主直接行使民主权利的重要方式，在前面我们已经多次谈到业主管理规约和业主大会议事规则在业委会工作中的重要地位，他有利于解决责权不清、监督不力、代表不全等问题。因此，只有在相关国家规范的指导下，按照公平、公开、公正、合理、依法的原则，形成业主管理规约和业主大会议事规则，才能使业委会依法行使职权，接受合理监督，真正代表业主。
二是全面依法履职。实践中，许多业委会对于物业管理相关的专业知识和相关的法律法规有所欠缺，而法治是我国治国理政的基本方式，业委会责无旁贷地要带头弘扬法治精神，树立法治理念，增强学法、遵法、守法、用法意识，提高运用法治思维和法治方式履行职责、代表业主、化解矛盾、维护稳定的能力。笔者认为，尤其值得强调的是，业委会的相关活动，必须在法律范围内进行，不能有任何的超越法律的特权。
三是全面提高业主的道德素质。前银枫家园业委会主任北野信中那些“出言不逊、张嘴就骂、抬手就打”的业主今天仍然大有人在，全面提高业主的道德素质是小区业委会的基本任务。作为业委会，要加强小区公德、职业道德、家庭美德、个人品德教育，弘扬传统美德，弘扬时代新风，弘扬真善美、贬斥假恶丑，引导业主自觉履行法定义务、社会责任、家庭责任，营造和谐的小区氛围，培育知荣辱、讲正气、作奉献、促和谐的良好风尚。要注重人文关怀和心理疏导，培育自尊自信、理性平和、积极向上的业主心态。只有业主道德素质提高了，业委会的工作才能更好、更顺利的开展。
四是要丰富业主的精神文化生活。让小区业主享有健康丰富的精神文化生活，是业委会要做好的又一重要工作。小区业主来自不同行业和战线，拥有不同的种族、经历和文化背景，但是对于良好的精神文化活动，都有着许多共同的需求。例如，笔者所在的企业服务的几个小区就成立了“浦辉客”这样一个组织，这个组织中分别有合唱团、舞蹈队、拳剑队、腰鼓队、乒乓球队、摄影组、书法组、自行车队等多个分组，各区业主大会都有公共经营收入，这些组织都广泛地得到业主大会及业委会的支持和参与，形成了良好的精神文化生活圈，多次在区、市及全国进行各类比赛和演出，并取得了良好的成绩，提高了小区精神文明的质量，引导业主在社区文化建设中自我表现、自我教育、自我服务，最终实现小区的其乐融融。◇
作者系重庆晓月物业管理有限公司总经理
编辑：谢罗群
