如何建立健全物业管理市场准入制度探讨
物业管理作为一个新兴的行业，随着房地产业的发展和城镇住房产权制度的改革使整个物业管理行业得到了迅猛的发展，我们国家经过了近30年的发展，物业管理行业早已进入诸侯纷争的时代，如何迎接竞争、规范竞争、抑制竞争的负面作用、促进竞争的积极作用，是摆在我们政府、物业公司、开发商、业主面前不可回避的课题。今天，随着《物权法》的出台和实施，必然打破了现行物业管理模式，形成了新的物业服务模式。物业管理活动中的业主、物业服务企业、政府行政主管部门等各主体也必须要在法律框架内重新调整关系，从而摆正各自的位置。只有各守其规，各行其道才能使我们进入有序的物业服务市场，按质论价、营造公平合理的市场环境。下面我将如何建立健全物业管理市场准入制度这个问题与大家一起讨论学习。
改革开放以来，随着住房制度改革的深化，居民住房消费的积极性被调动起来，大规模的住宅，产权多元化的格局逐步形成。住房管理体制由原来的福利型转变为现在市场经济型，从行业发展来看建立健全物业管理市场准入制度迫在眉睫。
根据目前西安物业管理服务市场的情况，虽然政府一再强调建管分离，但事实上建管分离少之又少，大部分开发商，特别是我们当地的开发商，父子连带，换汤不换药，造成不能规范行业的本质要求。那么在政府这一块我认为，物业管理虽然已形成市场行为，但是没有政府的参与那是不可想象的。就如比赛光有运动员没有裁判一样。从全国各地来看物业管理搞得有声有色的都离不了开政府的大力支持。政府应该从配套立法、加强领导、监督引导三个方面做物业管理行业的坚强后盾。要在《物权法》、《物业管理条例》的框架下，制定、补充和完善适合我们西安及西北地区地方性的法规及规范性文件。使物业管理行业在服务行为中更具有地方性、区域性的人性化服务。再就组建一个由房屋主营与相关部门组成的强有力的协调领导机构，负责处理、监督、督办实际工作中出现的重大事件，对物业管理服务企业方方面面进行监督，就物业管理的具体问题督促主管部门或承办单位解决并落实，推动物业管理服务行业良性向前发展。
由于物业管理服务行业是一个新兴行业，其相应的监督措施没有跟上去，导致一些行政主管部门运作不规范、监督、管理指导力度不够，使一些管理服务混乱，无资质的管理服务企业混入市场，扰乱物业管理行业秩序，特别是在招投标上弄虚作假，给整个物业管理行业造成了负面的影响。
朝阳物业在这5年中一路走来，感慨万千，记得我们在拓展军区小区项目的时候，那是2002年，当是我公司拓展业务时只碰到一家物业管理企业，军区也没有要求招投标，只是与我们两家分别座谈，要求是一般厂矿和部队的后勤基础标准，根本谈不出物业管理的具体要求，参考的各种资料也很少。只是从大方向感觉应该将部队小区推向市场，从部队长期以来的优厚福利上转向个人消费，今天我们再走向市场拓展已清楚看到了由一个不成熟向逐渐成熟发展的过程，物业管理行业从小到大，从模仿到创新，取得了令人瞩目的成就。
对此我认为物业管理行业要想在今后的市场上更进一步的发展，必须建立健全物业管理市场准入制度，那么若要建立健全物业管理市场准入制度，理应做到以下几点：
一、政府应积极引导，规范竞争
虽然说目前政府已采取了一定的措施推动物业管理行业实行公开招投标制度，但整体力度不大，操作性不强，导致不能公平竞争，特别是父子连带关系不能给物业管理行业提供相对公平宽松的舞台，行政主管部门应通过法律的行政手段强制规定招投标的要求。如：招标的资格、投标的资格、投标的格式及程序、评标人的组成、开标的公布等等作出相应的规定和监督。政府行政主管部门既要营造的环境，更要维护竞争的秩序，使招投标工作井然有序，更加规范的营造竞争平台。
二、开发商应事实求实，择优聘用
按照《物权法》及《物业管理条例》，在物业开发商的前期及落成后的一段时期内，开发商有权决定聘用物业服务企业，作为开发商应该本着对今后物业管理负责任的态度，从源头上要实地考察物业服务企业，严格准入门槛，无资质、在管理上无序的物业服务企业要坚决清理出局，开发商在对自身负责任的同时，更要对准业主负责。
另外，目前开发商不真正的落实物业管理措施，侵害业主权益的情况时有发生，房屋质量差、前期遗留问题多、项目配套设施不完善、不兑现承诺、不承担保修期内的质量维修、不按规定配备物业管理用房、自建自营破坏了招投标的有关规定等等，要想改变必须要从源头上控制，规范开发商的行为。开发商在建设规划阶段，应落实好物业管理措施，按规定提供物业管理用房，通过公开招投标的形式聘请物业管理服务企业，签订前期物业服务合同。在销售阶段，制定并与业主确认《临时管理规约》，向买受人公布前期物业服务合同，及公示物业管理服务的收费标准。只有把前期工作做到位了，才能给今后的物业管理服务打下良好的基础。
三、物业管理服务企业要有创新意识
从物业服务行业来看，物业服务的核心和生命力就在于不断满足业主日益增长的需求，为此，我们必须在以下几点作好文章，一是规范管理与服务，严格按照《物权法》、《物业管理条例》和地方性的法规与文件精神操作，把服务做细致、做精，与业主多沟通，加强服务理念，提高服务水平，二是创新物业服务模式和服务产品，创建社区文化，建立和完善服务产品研究发展机制，在服务深度、广度和效益上下功夫，推广标准化服务。三是加大宣传力度提高人群素质，让开发商、物业服务企业、业主明确自身责、权、利，规范自身行为。四是管理服务企业的实力不仅是资本的实力，更是人才的实力，拥有一支素质高、作风好、品行正的人才队伍才是物业管理服务企业生存与发展的根本条件，也是物业参与竞争，志在必胜的信心所在。五是物业管理服务公司要在服务品质上不断创新。仔细观察一下，就不难发现在如今的物业管理服务市场上，业主与物业服务企业似乎天生就是一对冤家，业主不信任物管企业，企业对业主也多有微辞。同时，物业管理服务活动中还有许多扯不清，理还乱的关系。那么要解决这些问题，作为一个物业管理服务企业就要在自身上下功夫，改变原有的思维模式，明确物业管理服务企业是以服务为首位，不是以管理者自居，要摆正位置，想业主之所想，急业主之所急，把服务的每一个环节做细，使业主满意为我们的目的。
四、改变业主的观念，共同合作，实现双赢
不少业主的物业管理意识淡薄，有些小区的公共设施及公共部位受人为破坏较多，物管企业的管理难度较大、管理成本较高且效果不明显。一些业主拒交、拖欠物业服务费或潜意识里想花最少的钱享受最好的服务，物业管理活动中相关主体地位不明确、业主委员会运作不规范、行业自律机制没有形成、少数业委会还出现了违规现象，干涉物业管理服务企业的运作等等。实际上业主在物业管理活动中要承担主体责任，说明白了就是东家，那么业主物业管理服务活动中既要当家作主，还要处理好与服务企业的关系，更要有合作意识。物业服务公司不是业主的对头而是朋友，是为业主服务的，物业服务公司是给业主创
造一个整洁、舒适、文明、安全的工作和生活环境。作为业主委员会的成员要引导小区业主及时缴纳物业管理费，配合物业服务企业的工作，以实现双赢的目的。业主要积极地参与物业服务活动，自觉遵守《管理规约》，行使业主的权力。结论：对于如何建立健全物业管理市场准入制度这一现况，朝阳物业从专业物业服务公司的角度如上提出了核心问题和解决要点。
但是，我们认为在解决如何建立健全物业管理市场准入制度这一问题上，关键在于政府主管应该着实采取更为积极地态度，加大监督协调力度，理顺政府主管部门、开发商、物业服务企业、业主的关系，不能等问题演变扩大成为社会问题。
我们呼吁：物业服务企业应充分学习《物权法》、《物业管理条例》，利用《物权法》、《物业管理条例》，切实维护自己的权利，自负其责，配合物业行业行政主管部门做好这一现实工作，从而保障行业的规范发展，从而保障广大业主的合法权益，保障社会和谐稳定，物业管理行业在今后才会向着更专业化、更规范化、更人性化的方向去发展。
附：此论文仅作探讨交流使用
