物业管理之风险管理全程指导
建设部《城市开发/物业管理》杂志8月份期刊]
物业管理是一项综合性的服务和经营，而又具有一定风险的经济活动，不仅能为投资者带来稳定的收益，而且也有可能使投资者遭受风险而导致损失乃至丧失市场。任何一项投资在其过程中，收益总是与风险结伴而行，风险越大则收益越大，风险越小则收益越小，物业管理也不例外。
一 物业管理风险因素
影响物业管理风险的因素很多，既来自于物业管理经营活动的本身，又来自周围的环境条件，甚至还有认识的滞后性、财务管理的局限性，以及来自于大自然的灾害等。大致有以下几种风险因素：
⑴ 财务风险。财务方面的风险主要有业主拖欠物业服务费和垫资款的回收。因为房屋质量问题，业主将前期遗留工程的责任转向物业服务公司；物业服务企业所提供服务质量低下，与业主的期望值相比甚远，从而导致收缴率低下。因某些原因，物业服务企业需为全体业主先行垫付水电费，而能回收的水电费与垫付款不符。这两个风险是物业物管理经营中财务风险的主要因素。
⑵ 社会风险和意外事故风险。社会风险通常是指由于国家政策、法规等形式和经济形式的大气候变化等因素的影响，给物业管理者带来的经济风险。意外事故风险，主要是指自然灾害和人为破坏而造成的物业管理的经济损失，如抢劫、放火、偷盗、墙体脱落等。
⑶ 品质风险和承诺风险，品质风险是指物业服务企业对物业项目提供服务的质量优劣给企业带来的风险；承诺风险主要指物业服务合同所约定或物业服务企业应承的各项指标未能实现而带来的风险。
⑷ 市场竞争风险。物业管理行业日趋市场化，根据法规在达到一定的条件下业主可以自行选聘物业服务企业。行业不断发展，市场不断变化，在管理不善的情形下，物业服务企业随时都面临被解聘的风险。
二 物业管理风险预测的方法
风险预测是一项复杂的工作，是贯穿于物业管理实施过程的风险管理工作。风险预测的目标是预测和确定风险的类型、大小、特征来源等。风险预测的方法主要有：
⑴ 财务报表法。通过分析资产负债表、营业报表和财务记录就能预测到本企业的未来风险。
⑵ 询问法。向各部门、物业项目或管理人员，广泛征询他们对项目风险的看法。
⑶ 现场检查法。观察现场的各类设施设备的操作和维护管理，以便更多更细致的识别潜在风险损失。
⑷ 部门参与法。组织相关部门密切参与、配合、研究，共同来识别风。
⑸ 投诉和突发事件统计法。在进行风险识别时，应大量查阅有关住户的投诉和突发事件记录，此方法可识别其它方法不能发现的某些方法。
三 物业管理风险预测的步骤
⑴ 收集资料。通过多种途径收集风险分析所需的资料信息，以保证风险分析的正确性和完整性，信息收集的全面性直接影响分析结果。
⑵ 风险估计。风险估计是要明确物业管理的目标、战略、战术以及实现目标的手段和资源，以确定物业管理环境的变化。风险估计还需明确物业管理的前提和假设，能为以后工作的开展做好铺垫，有很多前提和假设常常没有被意识到。
⑶ 风险评价。风险评价是在进行风险估计并得出风险大小后进行的，与风险处理方法密切相关。风险评价首先要进行风险费用分析，再作风险处理决策。
⑷ 识别风险。将直接或间接的风险识别出来，识别风险的任务是将物业管理面临损失的确定因素一一列出来。风险的辩认是很重要的，辩认风险应该从风险的来源开始，而不是发生的概率和对企业的影响。
四 风险预测的结果
风险预测之后要把结果统计整理出来，形成文件，为风险分析和风险管理作准备。风险预测的结果包含下列内容：
⑴ 风险来源。把所有风险都罗列出来，并且尽可能全面，包括风险发生的概率、损失、频率，对风险的来源应加以文字说明。
⑵ 风险的分类。风险识别后，对同质性的风险进行归类，以便于风险分析和风险管理。
⑶ 风险症状。风险症状是风险事件的外在表现。物业管理领导班子或主要管理干部不及时沟通信息，协调不到位是造成管理低下、安全事故的症状。
对物业管理项目进行管理时，在风险预测的过程中可能会出现其它许多的问题，需要改进和完善，比如费用的收缴指标、基础管理指标等。风险控制是建立在风险的阶段性、渐进性和可控性基础之上的管理工作。对实际发生风险与变化的控制活动。风险控制的目标是尽早识别风险，避免风险的发生，消除风险的消极后果，充分吸取风险管理中的教训和经验。
五 风险控制的方法
⑴ 回避风险。风险回避有两种基本途径，其一：是拒绝承担风险，如某地用电需预购再使用的拒绝。其二：放弃以前所承担的风险。
⑵ 风险损失控制。在物业管理的实际运营中会有许多风险伴随着，并且难以避免，可以采用事先控制或应急处理方案将损失最小化。
⑶ 风险分离。分离是较常用的风险对策，可以减少一种风险的最大预期损失。
⑷ 风险分散。将承担风险的单位扩大或增加，来增强企业抵御风险的能力。
⑸ 风险转移。企业对有风险的财产和活动进行转移，比如企业将环境卫生分包给专业公司管理，从而减少人员社保和因专业性不强成本超支或质量下降的风险。依据合同将风险转嫁他人，通过免责条款开脱自己的风险。
风险的识别和控制在物业管理过程中属重之重，只有识别了潜在风险才能对风险进行权衡，才能谈得上风险控制，企业应将风险管理意识贯穿于管理活动的每一环节，建立风险管理的机制，增强企业的抗风险能力。
了解和撑握物业管理风险是进行风险分析和控制风险的思想基础和前提条件。在物业管理活动中，企业既想获得较大收益，也想避开各种风险。只为收益不顾风险是不可取的，只有充分了解物业管理的风险情况，对易发险情进行认真地分析和预测，并根据自身实力，估算风险的承受能力，综合权衡物业管理的收益和风险，制定物业管理风险的防范措施，以求达到风险小而收益高的目的，这才是物业服务企业的理智选择。
