物业管理在进入中国后发展迅速，目前已经成为社区管理的主要力量。现在的商品住宅小区基本上都已经建立了完善的物业管理制度，同时物业管理公司的品牌及服务的水平高低也成为买房人选择小区的重要参考指标之一。
物业管理虽然名为管理，但本质是服务。它是指物业管理企业接受业主的委托，按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业服务是一种有偿服务，物业服务费，也就是我们常说的物业费，是业主与物业服务企业在物业服务合同中约定的，业主在接受物业服务企业提供的服务时，还应按时交纳物业服务费用。物业服务费是保证物业服务正常运作的主要资金。
根据国家发改委2003年颁布的《物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本或物业服务支出构成一般包括：
（1）物业服务人员的工资保险及服务及福利等；
（2）物业公共部位、共用设施的日常运行及维护费用；
（3）物业管理区域的清洁卫生费用；
（4）物业管理区域的绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业服务企业固定资产折旧费；
（8）物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；
（9）经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施有大修、中修和更新改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或物业服务成本。
从一个居住社区来看，有许多需要服务的工作，但从物业费的角度来看，物业管理公司有些事是必须要做的，也有些物业管理公司可以做，也可以另行收费。从目前的物业管理实际情况来看，物业管理的内容主包括三大类：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。
（一） 常规性的公共服务。这是指物业管理中的的基本管理工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务。主要包括以下8项：（1）房屋建筑主体的管理；（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理；（8）公众代办性质的服务。
（二） 针对性的专项服务。这是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要有以下几大类：（1）日常生活类；（2）商业服务类；（3）文化、教育、卫生、体育类；（4）金融服务类；（5）经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。
（三） 委托性的特约服务。特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购生活物品等。
上述三类服务工作是物业管理的基本内容。物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身能力和业主的需求，确定第二、第三类的工作。
根据我国目前的物业服务实际情况，开发企业在预售房前，通过招标的形式确定前期物业服务企业与服务内容。在小区交付后，业主代表大会召开后，业主代表大会或其办事机构业主委员会可以重新选择物业服务企业，重新确定服务服务的具体内容。
购房者在购房前，如果想对物业服务企业和服务内容有更多了解的话，可以实地考察一下前期物业服务企业，到他们正在服务的小区进行考察，了解这家企业实际进行的服务服务内容与服务水平，为自己的购房做一个参考。
(作者系安徽清源房地产研究院执行院长、合肥365地产家居网总经理助理、资讯总监郭红兵）
