卫生系统在努力深化改革，将医院后勤服务与管理推向社会，因此迫切需要物业管理。新东升物业公司以“业主至上，服务第一”的服务宗旨、“团结、开拓、优质、奉献”的企业精神及“优质服务、精益求精”的质量方针赢得了社会的认同，从而在激烈的物业管理市场竞争中脱颖而出，成为深圳市中医院、深圳市儿童医院和南海市中医院等多家医院的后勤管家。公司医院物业管理规模日趋扩大，获得了较好的社会效益、经济效益。
相对于住宅区、写字楼、商场等一般性物业而言，医院是较难管理的一种物业。在管理中矛盾较多，困难较大，这是由医院物业管理自身的特点所决定的。
首先，医院物业管理的服务对象具有双重性。从业人员不仅给病人提供服务，还要同时满足医务人员的服务需要，而医务人员又在为病人服务。病人属于弱势群体，绝不像住宅区内的住（用）户或写字楼里的办公人员那么易于管理和服务。服务要求越高，管理难度越大。
医院物业管理的功能除了是为医务人员和病人提供优质服务和高效管理，创造安全、文明、整洁、舒适的环境，还必须保证医院正常的医疗工作秩序。同时，良好的物业管理还能为医院树立品牌形象，吸引外来病人就诊，提高经济效益。医院物业管理范围广泛，包括医院主体（门诊部、住院部、综合楼、制剂楼等）、住宅区及食堂三大部分。每一部分的管理运作方式不同，由管理处统一协调控制。因此，医院物业管理功能和范围决定了管理的高难度。
卫生要求高，专业性强，这是医院物业管理的一大特点。清洁工作是重中之重，是管理工作面临的最大挑战。医院不同于一般住宅、写字楼，清洁也不再是扫扫擦擦那么简单，要消毒，要注意交叉感染。对人员素质有较高要求，并须注重学习医院消毒隔离制度等知识。
由于医院采取开放式治安管理方式，人员流动量大，进出人员复杂，并且楼幢多、面积大，管理难度大。保安员工作不只是局限于常规的治安、消防、车辆道路管理，还须从事陪人控制、救护接应、帮助病人等方面的医疗专业性服务工作。
所接管的医院往往存在楼宇老化、设备陈旧、配套设施不完善等问题，旧医院要取得与新医院或新住宅区同样的物业管理成绩，无疑要困难得多，这是对机电维修人员的一大挑战。因此，管理处必须充分发挥职能部门作用和个人的主观能动性，积极采取有效措施，将医院后勤维修服务工作做得细致入微。
针对医院物业管理的特点，管理处必须遵循物业管理的规律并结合医院实际运作状况，使每步管理程序和每个管理环节形成一个制度化、系统化的有机整体，使内部管理和现场管理有机地相互协调配合起来。在日常管理过程中，诸如清洁消毒、机电维修、保安消防及对外关系协调等任何一个环节出问题，都将直接影响物业管理正常运行。因此，管理人员必须学会统筹兼顾，综合治理协调，从全局的角度看问题，而非各管一摊不问其他。
南海市中医院物业管理处成立伊始，便导入ISO9002质量保证体系，进行高标准、严要求、规范化管理。在运作过程中，将住宅区管理经验与南海市中医院实际运作情况相结合，逐步形成具有本公司特色的医院服务管理模式。
一、抓服务质量关键控制点，促进保安部高效运作
由于南海市中医院楼幢多、管理范围大，我们推出行之有效的治安管理和服务措施。首先将整个管理区划分为大门岗、门诊楼、住院楼、综合楼、住宅楼、停车场等六大控制点。每一个控制点都有明确的工作职责和服务质量标准。如门诊大楼的保安员不仅要做好治安值勤工作，还要与大门岗保安员一起接应救护车、帮助病人，还要完成维持就诊秩序、导诊、咨询、空调与灯光控制等工作。停车场保安员要完成车辆监控、引导车位和收费等多项任务，并与大门岗保安员共同完成车辆疏导工作。对每项服务都订出相应的质量标准，如空调与灯光控制，需要何时开几盏灯都有明确规定，并进行监督检查，落实到位。
采取群防群治的治安管理措施。医院属于开放式场所，人员流动量大，相对于一般住宅而言，治安管理难度大，一方面我们狠抓内部管理，实行岗位责任制；另一方面，我们发挥广大医务人员和病人的作用，认真培训和提高医务人员的自我防范意识，让业主和我们共同努力搞好治安管理工作。发现可疑人员立即通知保安员，使治安管理防患于未然。
二、彻底转变服务观念，提供主动式维修服务
现代物业管理要求用新的管理思想、管理手段管好物业，为业主和使用人提供优质、高效、便捷的服务。机电维修部在管理处领导下，严格按照ISO9002质量保证体系规范运作，着装、文明语言、维修质量、工作记录都做到一丝不苟。维修人员已改“接听电话再行动”的被动服务习惯，变成不定期主动上门服务，及时与科诊室、住（用）户和病人沟通，搜集机电维修信息，发现问题及时处理，从而在全院产生一种全新的维修服务面貌。
供水、供电、电梯、空调、消防及洗衣机等设备是医院的重点设备，不能出半点差错。为保证设备正常运作，我们将重点设备保养工作责任到人，并制订各项设备保养计划、标准和监督检查制度，制订了停水、停电应急处理程序。两年来，设备管理方面未出现问题，保证了医院后勤工作的顺利进行。
三、实施劳动定额管理，提高清洁服务质量，降低管理成本
量化管理是实施质量体系标准的基础，劳动定额管理是量化管理的重要内容。刚接管南海市中医院时，保留下来的清洁员普遍存在责任心不强、服务意识差、消极怠工、出工不出力等问题，且医院在清洁员的工作安排上存在劳动量分配不均、局部劳动力过剩等现象，严重影响清洁服务质量。针对这一情况，管理处及时在环境部实施劳动定额管理，确保每一位清洁员都能按照服务标准，在规定时间内满负荷工作。对每一张台、每一张床、每个病房都设定明确的清洁时间标准，根据各清洁区总劳动量确定清洁员名额，合理调配人员。医院原来3名清洁员搞外围及家属区清扫，工作质量不尽人意，现在只安排1名清洁员却能做得井井有条，并且清洁员人数比接管前精减近1/4。分工合理、职责明确、劳动积极性和工作效率提高、人员减少使管理成本降低，这都是实施劳动定额管理带来的直观效果。
四、注重人员培训，提高服务质量
医院物业管理对人员素质有较高的要求。为了提高整体服务质量，管理处对员工的培训极为重视，从各种服务技能到职业道德，每一个环节抓得很紧。培训不仅仅是管理人员，清洁员、维修员、保安员都有整套的培训计划，从一言一行、点点滴滴培训，甚至请星级宾馆的礼仪专家给我们进行星级服务培训。
我们特别强调对员工进行职业道德培训，由于培训教育及时到位，取得明显效果。比如，当保安员在陪人控制、收费、车辆疏导等过程中被无理刁难、谩骂甚至受到威胁时，总能体现出克制忍让、有理有节的服务道德风尚。在进驻南海市中医院两年的时间里，管理处从未发生过员工与服务对象发生争执的事件。
为了更进一步提高员工的服务水平，寓教于乐，我们开展了现场操作规范模拟表演及服务规范知识问答。如保安部开展了《抓捕小偷应急处理程序》演习，环境部开展了星级服务规范表演及服务规范有奖知识问答等活动，严格规范了员工的一言一行，大大促进和提高服务质量。
五、实行严格的考核制度，建立有效的激励机制
对每位员工的工作表现及其绩效给予公正而及时的评核，有助于提高工作积极性、挖掘潜力，从而不断提高管理成效。管理处除了依据ISO9002标准建立的质量体系实施日检、周检、月检考评制度外，还针对各部门实际运作状况制订了详细的奖罚细则及岗位工作质量标准，并已得到认真落实。
采用量化考核，用数字说明，用分数表达，以体现考核的准确性。考核结果作为月底发放工资、评选月份优秀员工的依据，也是员工升降级的主要依据。到目前为止，管理处已撤换3名部长，开除3名保安员，劝退2名维修工、9名清洁员。
月底公布当月考核结果，把优秀员工名字公布在管理处月份优秀员工光荣榜上。目前在职的几位主管大都是经过严格考核后，从操作层提拔上来的。
六、掌握医院发展方向，创新服务理念
医院在发展，必然对我们的服务提出更高的要求。因此，我们必须挖掘潜力，提高服务质量，设法超出业主的要求，做到服务有效及时。目前，南海市中医院在推行星级服务，院方制订多种措施在规范医务人员行为，努力提高医疗服务水平。顺应形势，我们管理处开始倡导星级服务，并已制订和实施《清洁员星级服务规范细则》。同时，将在保安、维修、饮食等服务项目方面逐步实施星级服务。
总之，医院物业管理具有一般物业管理的共性和自身的特点。在实际操作中只有将常规物业管理手段与医院实际运作特点相结合，才能形成一种高效的医院物业管理模式。
作者单位：深圳市新东升物业管理有限公司南海分公司
