效率与公平兼顾--探索物业服务费定价的解决之道
3月初的物业服务费听证会，是近期中山全城较为关注的一个话题，各方对此各抒己见。南方都市报的王记者与陈记者也电话采访了我，部分谈话的内容刊登在 3月6日的南都报上。实际上与两位记者谈完话后我也陷入深思，从业十余年，我目睹及见证了这个行业的变迁与发展，感受到身边这座城市的变化。我隐约感觉到，我们今天对物业服务费定价的讨论及一些困惑，可能会涉及一个比较本原的问题，即计划经济与市场经济的比较问题，或是效率与公平的平衡问题。
拨开迷雾，让我们对历史作一次简要的梳理与回顾，而问题之答案，也许可以从中觅得。
——改革开放之前，我们实行的是计划经济，国家与政府严格控制企业的一切经济活动，对产、销等进行统一的计划，并统一制定商品的价格，事实证明，这是一种能够体现公平但效率低下的经济模式。
计划经济造成了生产缺乏效率，企业缺乏活力以及物质匮乏，社会发展停滞不前的情况。著名的经济学家茅以升先生甚至指出，造成当年全国许多地方发生饥荒的“三年自然灾害”，其原因是计划经济造成效率低下，粮食产量低，此外更由于当时计划经济的高度施行，导致粮食无法得到有效的调配与流通，最终造成了惨痛灾难的发生。
1978年以后，我国实行计划经济逐步向市场经济过渡的经济政策。在安徽小岗村施行的家庭联产承包责任制是一个标志，此后生产力逐步得到释放，生产效率提高，物资逐渐丰富。
1983年以后，我国实行价格双轨制，即政府逐步放开部分商品的价格，向市场调节过渡，但大部分商品的价格仍然由政府制定（与我们目前物业服务费实行政府指导价、市场调节价相结合的情况有几分类似），这个阶段的一些社会特征，就是开始出现一些官倒及腐败的现象。
1988年，我国实行“价格闯关”的政策，逐步放开大部分商品的价格，引发通货膨胀，也成为社会动荡不稳定的一个因素。
至1993年前后，大部分商品价格实现了市场调节，计划经济向市场经济过渡完成了阶段性的任务，市场繁荣，商品丰富，人民群众的生活得到较大改善，社会发展进步的速度加快。——“不管白猫还是黑猫，能抓到老鼠的就是好猫”，这个阶段经济发展的特征，是效率优先。
1997年，在效率优先的情况下，社会上开始出现贫富差距拉大的问题，同时下岗职工增多，下岗工人的分流与安置成为一个较大社会难题。
1998年以后，效率与公平兼顾以及效率与公平的平衡问题开始被关注，“和谐社会”的概念得以提出。
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以上资料，参考自吴晓波所著的《激荡三十年》一书。
以史为鉴，在这个快速发展，变化万端的时代，要根本解决效率与公平的平衡问题，无疑是很难的，需要身处其中的我们拿出大的智慧。《激荡三十年》的作者吴晓波说，所有制度的设计，都不可能是在事先设计得天衣无缝的情况下进行的。故此，也许对于这个时代而言，探索、改革、代价及发展将是我们绕不开的一些命题。
结合以上，结合我从业十余年的所闻、所见、所想，我想将我对这次物业服务费听证会的一些思考整理出来，希望能够有一个合适的机会与平台，抛砖引玉，与各方朋友进行探索及交流，我亦深知受认知水平所限，有些观点难免存在偏颇或失当的情况，也希望各位朋友能给予中肯的指正。毕竟在一个提倡创新及百花齐放的时代，各种思潮的激荡，对于推动事物之发展，是有所裨益的。
*物业服务费实行政府定价，从某种意义上说，是计划经济的一些做法，在房地产市场发展初期，市场化程度不高之时，可起到平抑价格，防止交易混乱的作用，能够体现公平的原则。
*当房地产市场发展逐渐成熟时，政府限定价格，则在一定程度上会限定企业的发展空间，影响其发展动力，从而对行业整体服务水平的提高造成影响，不能体现促进效率的原则。本人认为，目前市场上的大部分物业公司都维持在低水平运作的状况，政府限价是其中的原因之一。
*在房地产市场发展市场化程度较高的地区，政府限定物业服务费价格，容易陷入一种两难的、争吵的局面，因为低端房地产项目的客户，会认为政府制订的服务费价格还不够低，而部分高端项目的客户则认为政府限定服务费的价格，会影响小区服务的水平，从而影响其物业的保值与增值，也会产生不满。
*对于大家争议最多的车位租金的问题，本人认为，政府保护消费者的出发点是好的，但限价的直接结果是导致车位的租、售价值比倒挂（以中山为例，政府限定车位租金为240元/月/个，若以售价为8万元/个来计算，则买一个车位一次性花费的资金，相当于可以支付约27年的租金），于是便出现这样的一些现象——1、业主大都只租不买，而开发商为了回笼资金，则采取只售不租的策略，双方展开搏弈。2、为了迫使业主买车位，部分开发商阻拦、阻止不买车位的业主进入小区，部分小区因而发生恶性的冲突及对抗的事件。3、许多开发商在车位上积压、沉淀的资金比较多，影响其资金使用的效率，也影响其再开发的行为，进而对房地产市场的供应及城市的建设与发展也造成一定的影响。
我们是否应该反思，这些带有一定的普遍性的现象，是否说明我们的制度设计存在问题？这样的制度设计是否有违反价值规律的情况？
*寻找符合事物发展规律的解决之道——效率与公平兼顾，寻找效率与公平的平衡点。
1、建议参考目前房地产市场中将商品房及经济适用房或廉租房进行区分的作法，即将市场产品及公共产品区分开，具体说来，就是涉及公共产品或服务的价格，例如供水、供电、公交或经济适用房及廉租房的服务费等价格，由政府统一制订，而其它市场产品的价格，则实行市场调节。关于商品房的物业服务费价格，建议实行逐步放开，市场调节的做法，具体的价格由买卖双方自行约定，在签定《商品房购销合同》及《前期物业管理服务协议》中给予确认。
2、建议在房地产项目的规划方案中设定好地下车库车位（开发商产权）及露天车位（公建配套）的比例，露天车位的租金由政府制订价格，实行先到先得的做法，而开发商产权的车位，其售价及租金则实行市场调节。
