物业管理企业对管区安全责任的探析
几乎每个物业企业管理的区域（大厦、厂房、商场等，以下简称管区）都会有因安全责任问题而引发纠纷。一旦出现就很可能会影响物业企业与业主融洽的关系，甚至发展到对簿公堂。深圳东海花园物业管理处在2004年因管理区域内发生业主被装修工人杀害的案件，赔偿业主17万，管理处蒙受了较大的损失。
管区业主因财物损失要求物业管理公司赔偿，也是众多纠纷中较多的一项。尤其是发生失窃后，双方关于“什么是保安服务”，“保安应提供什么样服务”，以及“发生事故后保安有没有责任”这些问题常常说不清楚。
诚然，业主根据《物业管理服务合同》缴纳的物业管理服务费中含有一定比例的保安费，但与业主之间并未产生财物损失赔偿的法律关系。2007年新《物业管理条例》第四十七条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”
管区的保安主要职责是公共区域巡逻、遇突发事件及时处理，包括对违法犯罪进行及时制止和报警。他所能承担只是一般的公共安全和公共秩序的维护责任。并不是说有了保安，业主的财产就有了保障。要减少和杜绝管区内偷盗，除了保安的日常防护外，更重要的是需要全社会共同来综合治理。在处理问题时，不能将社会性存在的问题，不分青红皂白地单独由管区保安来承担。这对物业管理公司来讲，由一个企业来承担社会性的责任是不公平的。物业管理公司的保安责任是根据《物业管理服务合同》的规定进行了正常的值守、巡视，保证监控、消防设备的正常运转，而不是负责业主宅内的安全防范。
再者，要不要赔偿首先要看物业管理公司与业主之间是否还签订有保管合同。《苏州市住宅区物业管理条例》第三十三条规定：物业服务企业应当依照有关法律、法规和物业服务合同约定提供物业服务。物业服务企业应当提供下列基本服务项目：“（一）做好物业管理区域内公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及经常性的保洁服务工作；（二）协助有关行政管理部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，做好值班、巡逻工作；（三）对物业管理区域内公共绿地进行日常养护；（四）对物业共用部位、场地和共用设施设备进行日常维修养护。物业服务的具体项目和服务程度，按照合同约定。当事人就人身、财产安全防范方面有特殊要求的，应当在合同中另行约定。”保管合同是指保管人，保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。合同的核心是交付，也就是说，保管人是否具备对保管物的控制权，如果业主的财产没有交给物业管理公司保管，也没有在财物损失赔偿方面有特殊服务约定，那么物业管理公司在基于无过错的情况下，就不应承担赔偿责任。在实践中，物业服务企业一般不会在《物业管理服务合同》约定承担单个业主宅内的安全防范义务的。
那么在什么情况下物业管理公司要负安全责任呢？根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。假如物业管理公司与业主之间有明确提出或已签订了保管协议的，物业管理公司未按约定的标准进行安全防护或因为其他人为因素所造成业主安全事故时，物业管理公司应负安全违约责任。另外，在合同中没有约定安全责任标准的，但业主能提供物业管理公司没有按照常规的保安措施（如监控、消防系统处于失效状态）或因保安人员工作疏忽（如脱岗、睡岗被拍照）过失造成业主安全责任的证据，物业管理公司也应负安全失职责任。
物业管理的安全责任目前是一个很有争议的话题，管区内发生安全事故、案件，一般来说，物业管理企业大多能拿出自己没有违约证据，避免承担相应的赔偿责任。但实践中，物业服务企业大多会处于人道的立场，给予受损业主免除一段时间物业管理费或者做出少部分补偿（不是赔偿）。
物业服务企业要避免承担物业安全责任，除在《物业管理服务合同》中明文规定出免责条款外，最重要的是物业服务企业要认识到“物业安全无小事，安全就是效益”，把安全工作摆到和工程、客服同样重要的地位，加强保安人员管理，规范管理区域内人防、物防和技防措施，把安全防范工作落到实处，这样才能有效避免安全事故（案件），预防承担发生安全事故（案件）给企业带来损失。
