物业管理观念的八大误区
误区一：物业管理就是打扫卫生和保安。
物业管理是一个专有名词，国务院《物业管理条例》第二条明确规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”从中我们可以看出，物业管理的内容包括“维修”、“养护”、“管理”，环境卫生只是其中很小的一项；另外，从严格意义上说，物业服务企业在小区只能提供相关秩序的维护活动，保安则属于公安部门的业务范围了。
物业服务最重要的职责应是按照物业服务合同约定，为业主提供对房屋及配套的设施设备和相关场地的“维修”、“养护”和“管理”，使业主的物业能够保值、增值，这才是考察一个物业服务企业服务水平高低的尺子，而至于环境卫生和秩序维护，专业的保洁公司和保安公司更有竞争优势，业主完全可以聘请他们来服务，根本无需多出物业公司这个中间层次。
误区二：住宅小区的设施设备要由物业公司投资修建。
小区的物业设施设备如道路、花坛、围栏等，属于开发建设单位的配套工作职责，应由开发商承担责任。《朝阳市房地产开发建设项目环境配套验收管理办法》（朝阳市人民政府令2007年第8号）第六条第（二）款规定：“住宅、公共服务设施、市政公用设施、道路、绿地等建设已全部完成。市政公用设施已按规划纳入城市基础设施网络。”
第九条：“……（三）道路、绿地、园艺、楼间软硬覆盖全部竣工，并符合规划设计要求。
（四）施工机具、临时建筑、建筑渣土、垃圾、剩余构（部）件全部拆除清运完毕，达到场清地平。
（五）物业管理用房、物业管理企业、安全防范设施及其它内容得到落实。”
由此可见，小区物业设施设备的建设是开发商必须完成的工作。如果要求物业公司完成这个任务，费用也应另外计算，要么开发商委托支付，要么业主另外支付。
误区三：楼房渗漏、上下水管道维修要由物业公司免费解决。
这个问题比较复杂，要区分房改房和商品房来确定维修责任。房改房在8年之内由售房单位负责，8年之后与物业管理接轨；商品房在保修期内（屋顶防水为5年，上下水管道为2年）应由建设单位保修，超出保修期的，如果购房时缴纳了公共设施维修基金，由公共设施维修基金的管理单位（房产局或其他单位）负责，如果购房时未缴纳公共设施维修基金，则由社区召集相关业主协商出 资解决。无论如何，物业费中都不包含类似的维修费用，当然，日出一些小的维修费用，如走廊灯、玻璃、单元门锁等小件，如果合同中有相关规定，则应该由物业公司承担。
值得注意的是，有些房屋建筑质量极差，业主刚刚入住不久即出现质量问题，个别建设单位明知国家关于保修期的规定，不是无限拖延，就是简单处理，一直拖到超出保修期，便理直气壮地拒绝维修。遇到这种情况，业主一定要有维权意识，一是在保修期内及时向建设质量监督部门反映情况，二是想办法保留好有关证据，采取法律手段维权。否则，无论是动用维修基金，还是相关业主自己负担，都是替建筑施工单位的错误买单。
误区四：公共设施维修基金就是物业费。
公共设施维修基金与物业费是完全不同的两码事。《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）第十一条明确规定，物业服务成本或者物业服务支出一般由9项构成，但绝不能包含大修、中修和更新、改造费用：“……物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”
从上述规定中我们可以看出，将物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用计入物业服务支出或者物业服务成本是违法行为。我们认为，之所以这样规定，是为了维护业主的合法权益，避免业主经济利益受到侵害——在规范的物业管理市场行为中，业主可以依据合同随时解除服务不良的物业公司，如果该物业公司收取的物业费中包含大修、中修和更新、改造费用，业主须支付的物业费会很高昂，而或许在该公司入驻服务期间，根本未发生大修、中修和更新、改造行为，一旦撤出，由于物业费是包干制，无须退还，业主损失不言而喻；随之而来的一个问题是，物业公司以此为要挟，赖在小区不走，而业主出于经济原因考虑，不再敢于正当维权。
由此可见，无论是业主还是物业公司，都不能将维修费和物业费混为一谈。
误区五：物业服务纠纷要由行政主管部门负责协调处理。
物业管理是业主与物业服务企业在自愿平等协商基础上，业主根据自身经济承受能力和共同需要，指定服务项目，并承诺支付服务费用，双方达成协议，物业服务企业进驻小区为业主提供服务，业主为此支付费用。从中不难看出，双方是一种合同关系，在这一过程中是不需要行政主管部门参与的。那么，出现纠纷也应根据合同内容，通过法律手段追究过错方的违约责任。关于这一点原建设部长汪光焘早就有过明确指示：“在物业管理服务活动中，业主是责任主体，物业管理公司是服务主体，他们之间违反合同的纠纷是民事纠纷，主要受《合同法》保护和约束，行政主管部门不要过多干预。”汪部长还指出：“……政府不能干涉民事主体自由从事市场活动，不能主动介入到这种活动中去，更不能随便运用自己拥有的行政权力进行干预。政府部门既要尊重业主在物业管理上的自主权，也要尊重物业管理企业的独立经营自主权。政府的作用，主要是根据法律、法规、规章对物业管理企业行为实行监督管理，为他们从事市场活动提供法律和制度上的保障。各地房地产行政主管部门，要彻底改变过去大包大揽的观念和做法，明确哪些是自己管的，哪些是民事行为交给市场解决的，一旦有民事纠纷，应鼓励多走一点司法程序来处理，做到依法行政，既到位，又不越位。”
从这里我们不难看出，行政主管部门介入、干预物业管理纠纷是一种计划经济体制下大包大揽的错误行为，有违国家对物业管理的本意。业主应真正以主人姿态发挥作用，而不要放弃自己的权利，把行为都寄托在别人身上。
误区六：既然收了停车费就应对车辆损毁负责。
停车费问题较为复杂，要弄清这个问题，须看物业服务合同相应条款是如何规定的。允许车主在某个部位停车，只表明赋予车主使用某个地块停车的资格，并不意味着必须为其管护车辆。因此，停车费不等同于车辆保管费。如果合同中明确区分了停车费及车辆保管费，问题不难解决。如果合同中未明确区分，根据目前国内通行做法，则要看业主交纳的停车费数额的多少。这是因为24小时看护车辆需要聘用专门人员，如果费用过低，物业公司会入不敷出。这就意味着，如果停车费数额较少，一般而言只是赋予了车主具有了在该公共部位停车的资格，物业公司没有收取车辆保管费，因此也就没有负责保管的义务，出现损毁应由业主自行处理；如果停车费数额较高，就应该是包含了车辆的保管费用，出现损毁情况物业公司就应该负责。至于“多少”的标准确定，
则应由物价部门参照社会上公共停车场的收费标准及相关权利义务规定予以确定。误区七：业主家里失窃是物业公司失职，因此必须要赔偿。
物业公司不是公安机关，也不是保安公司或保镖公司。如前所述，《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”物业服务企业没有行政执法权，他们能为业主提供的是在合同约定范围内，维护物业管理区域内的相关秩序——请注意，仅仅是维护物业管理区域内的相关秩序。以目前物业服务人员的身份和职业能力，他们只能做到这种程度。如果发生刑事案件，应由公安机关负责处理。为个别业主提供专门防盗保护属于特殊特约服务，应另外签订特殊特约服务合同。因此，除非合同中明确规定物业公司必须保证业主家里不失窃，业主同时支付相关防盗费用，否则，一般而言，业主家里失窃，物业公司不应承担赔付责任。当然，物业公司不负责赔偿并不意味着物业服务人员遇见盗窃犯罪活动坐视不管，发现情况及时制止并报案是其不可推脱的职责。因此，业主如果能证明物业公司有明显过错或失职的情况不在我们探讨的范围之列。
误区八：业主装修，物业公司无权干预。
《物业管理条例》第五十三条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”
于2002年5月1日起施行的《住宅室内装饰装修管理办法》（以下简称《办法》）从如下几个方面规定了物业公司对住宅室内装饰装修必须进行管理和监督：
第十三条：“装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。”
第十六条：“装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。”
第二十条：“装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。”
第三十条：“物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。”
上述规定清楚无误地表明，装修人和装饰装修企业必须接受物业服务企业的管理和监督。当然，有业主反映某些所谓的物业公司强行推销自己所经营的沙子、水泥等建筑材料，这属于另外一个问题。该《办法》第十九条明确规定：“禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。” 《刑法》第二百二十六条规定：“以暴力、威胁手段强买强卖商品、强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。”因此，业主遇到这种情况，可向有关部门如工商局、综合执法局投诉，情节严重涉及违法犯罪的，可以向公安机关反应，依法予以制止。
