马佳佳在万科演说中提出“九零后不买房”的论断，引来网上热议一片，房地产圈大佬任志强大佬首先表示不同意，并认为九零后不买是“没有买的能力，也没到买的时候”。而马佳佳的支持者则认为，九零后独生子女居多，爷爷奶奶、姥爷姥姥、再加上双方父母，九零后小俩口将来至少会拥有4-8套房产，所以买房动力不强。若要问芝麻哥的意见，我只能持“骑墙”的态度，认为双方都对也都不对。如果严谨点回答，那就是未来5-10年内，任志强可能是对的，而之后则可能马佳佳是正确的。
为什么这么说呢？这首先要从中国人牢固的房子情结谈起。对于中国人而言，结婚成家时必须拥有一套“安身立命”的房子，好像是天经地义的基本要求和心理预期。虽然时代一直在变，但这方面的需求从来就没有代际划分，不管几零后都是如此。而未来5-10年内是九零后的结婚成家的高峰期，也是他们形成住房刚需的旺盛期。而这段时间内，按中国人群代际结构和平均寿命推断，理论上归属他们的老人房产恐怕还不能腾挪给他们(或许10-20年后才有可能)。也就是说至少未来5年内，房地产商还有最后一个“黄金五年”来缓冲或狂欢。可佐证的是，有报告预测“2018年前后，中国楼市很有可能从增量市场转为存量市场，销售面积将出现历史性拐点，步入平缓和下滑期”。
也就是说，九零后为主力消费群体的新房子肯定还会建，也正在建，也必然有着庞大而稳定的市场需求，但是这个阶段最多也只有5年的高峰期，然后就会转入一个“供大于求”的历史性拐点。特别需要注意的是，对于饱受互联网洗礼，心态愈来开放，消费也愈来趋于理性的九零后而言，对于房子的需求，期许和等待的弹性可能也会拉长。这一代人不像七零后或八零后那样，因为强烈的自住需求，又没有啥可继承的，所以首套房子要死要活地去抢。他们或许会想，既然迟早会拥有那么多的房子，又何必着急呢？所以，或许正如马佳佳所言，还真是会有相当一部分九零后(特别是九五后)会放弃买房子的打算，反正只需要耐心等几年，房间迟早是会有的。何况当下房价虚高(特别是一线城市)，他们就真是到了买的时候，也恐怕买不起。由此看来，要想让这批迟早拥有多套房产的房主甘当房奴，真不是一件容易的事。
面对新一代主力消费群体的购买乏力和趋势变化，身处市场一线的房地商应该有着更直观的感受和压力。但是不等于说从这一代人开始，房地产市场就没有了增长的空间和乐观的未来。
只要我们注意观察九零后的大学生宿舍布置，就会发现这一代人对于住宿环境的要求和品位追求，有了质的提升，是真正可以和国际潮流无缝接轨的。但他们工作后面临的居住选择，往往令他们失望甚至绝望。凡是在一线城市有过租房经验的人都知道，租房子是一件多么痛苦的事情。不提寄生虫般的中介公司，不提太纠结的合租室友，不提势利眼的大房东，不提狐假虎威的二房东，便是那糟糕逼仄的居住环境，就足以让人压抑得要疯。更让年轻人不爽的，则是不合理的城市生态分布造成的日间重复疲劳迁移。由于年轻人绝大部分都是上班族，白天要在市中心的商圈地带上班，下班后又常常要迁栖到偏远的郊区居住，每天在路上花费的时间短则一两个小时，长则三四个小时，想想日复一日，能不让年轻人脾气见长吗？能不过劳死么？现在许多年轻人离开一线城市，与其说是被高房价逼离的，倒不如说是被住得没尊严气走的。
也就是说，无论是暂不买房的有户口城市青年，还是漂在大城市的没户口的有志青年，他们都非常渴望独立的、个性的、舒服的、漂亮的栖居空间。考虑到经济因素，这个空间肯定也是以租赁为主的。但当下落后得有些荒唐，甚至操蛋的房屋租赁市场，却完全无法满足他们的需求。七零后、八零后在破出租屋里贴点明星画，然后发誓攒钱买房子的心理暗示和奋斗节奏，都已无法让九零后接受。而让年轻人拚爹啃老来买房子改善居住条件，其实也是一件不现实和不人道的事情。租赁房屋本也是可以幸福又快乐生活的，但现在的租赁模式则肯定是不行的。坦率地讲，一线城市并不缺房子，譬如北京房屋空置率就高达28.9%，如果有房地产商通过某种商业创新加以改变，重新进行资源整合，确保年轻人住得舒服点、有尊严些，不但可以抢占一个潜力无穷的全新市场，而且也算做了一件功德无量的善事。有这种可能么？当然有。芝麻哥已设计出一种全新的房屋租赁业务，权且称为“青年公寓”。具体做法如下：
首先，公寓社区化。人是群聚动物，年轻的九零后更是社交动物，所以公寓必须有适度的规模，必须配套合理，自成生态。这些公寓最好集中在交通相对便捷的次商圈(主商圈太贵，成本太高)辐射半径里，譬如市区一些老的居民楼或经营不善的酒店，以产权置换或整楼租赁的方式进行改造，根据原有的结构布局，适度改造成酒店式微公寓和家居式公寓两大类型。最大的改动是，每幢公寓的每个楼层增设公共厨房、公共洗衣间和公共活动室。房地产商必须明白，不给年轻人创造交流、学习、玩耍的公共空间，是非常不人道的行为。想想年轻人为什么爱去麦当劳、肯德基就应该明白了，他们大多时候只是想要一个温暖、明亮、舒服的公共空间聚聚会、聊聊天罢了。而中国式社区最操蛋的地方，恰是缺乏这样的室内公共空间。需要强调的是，考虑新生代对卫生和隐私的苛刻要求，最好不要设置公共浴室或公共厕所。而且以我们的常识经验，这两个地方往往是最令人不舒服，也最难管理的公共空间，所以不要最好。只要有了公共厨房、公共洗衣间和公共活动室三大公共空间，青年公寓的空间改造就算基本到位，至于孵化出什么样的社区生态，就由年轻人自己做主吧。
其次，要素经济化。考虑年轻人所处的人生阶段特点，经济性应该是最主要的衡量指标。所以公寓的一切改造和设计，都必须以尽可能减少成本支出为原则。譬如可以不设电梯(六层以下)，譬如极简装修原则，譬如水、电、气的节能化改造，譬如居住空间的经济化分割，譬如家具和公共设施的耐用性设计等等。如果再先进一点，在成本可控的前提下，甚至可以考虑楼顶、阳台的太阳能改造，只要设计合理，每年省去照明和热水器的电费也应是相当可观的。除了这些基础性的环保节能改造外，房地产商还应该提供一个更有想象力，也一定会让年轻人尖叫的环保服务，即电动汽车出租服务。要知道，九零后对汽车这样的代步工具或大玩具的渴求，就和想喝瓶可乐一样自然，可当下限购、摇号的政策又让他们离这个梦想太过遥远。如果房地产商和某些新型租车公司合作，充分盘活地下车库的潜力资源，组织一个网点密集、布局合理的电动汽车租赁网络，并以月租或年租的方式向年轻人提供服务，必将是一门很有钱途的大生意。想想看，这样的服务，不但可以满足年轻人渴望变化，随意更换车型的需求，又能解决停车困难的问题，同时还能省去保养、修车等一大堆麻烦，最关键的是还不需要花大笔的钱，你说他们能不喜欢么？
再者，设计时尚化。譬如青年公寓楼层间公共通道或逃生通道可适度改造成滑梯或滑竿模式，增加一些符合年轻人口味的生活乐趣。再譬如每个楼层的楼道、走廊以及整座建筑的外立面，都可鼓励艺术涂鸦或个性装饰等。如果想让青年公寓显得更酷一点，还可实行“艺术家宿舍”计划，即特别预留一套房间，以极优惠的价格(甚至免费)提供给街头艺术家居住，期限为一年。对街头艺术家的选择，可先在社交网络公开招租或由艺术家自主申请，然后再由青年公寓的全体住户投票决定。这样每套公寓都可以拥有自己专属的社区艺术家了。而艺术家需要回报的，就是保证每周在公共活动室有个小型的免费演唱会，并通过社交网络、社区电台接受住户点歌的需求。
在芝麻哥看来，城市社区的人文进化，必然是朝更平等、更自由、更强调自治精神和双向互动的方向演化。以往戴红箍、拉横幅、贴告示等这些简单原始的社区管理早就OUT了，新生代需要更现代，更有创意，也更富人性需求的社区服务。
