广州市日前正式出台《广州市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》)，该办法将在5月1日实施，对一些物业管理方面的细节问题有了明确规定，包括“小区物管费调价须过半业主同意”、“选出委员满五人即可成立业委会”等。
其实，之所以有物业管理，是因为存在共有物业。《物权法》规定“业主对建筑物内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，“业主可以自行管理，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，这才有了物业管理。因此，明确登记确认共有物权是物业管理的基础，成立业主大会并选举产生业主委员会是业主共同管理共有物业的根本。
根据《物权法》等上位法的规定，结合广州物业管理的实际，制定实施《办法》的立法核心就是保证业主对共有物业的自我管理权。维护广大业主合法权益，把《物权法》赋予业主共同管理共有物业的权利落实好，规范引导物业管理在尊重物权的民主法治轨道上健康发展，才是《办法》所体现的法治精神。
这次出台的《办法》尊重业主自我管理权利，采取具体措施增强业主对小区公共事务的参与意识，建立了业主自我管理的激励和引导机制；合理定位政府介入时机，在业主自我管理机制失效，无法正常发挥作用时，由政府部门适时介入，指导和协助业主实现自我管理；明确政府相关部门的监管职责，加大法律监督力度，为业主自我管理创造良好外部发展环境，这些都值得充分肯定。
《办法》明确，“新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主”，其明示或者公告的内容包括物业管理区域内业主共有部分、共用场地和绿地等信息。这无疑是开全国先河之举，但愿能够在所有物业管理区域得到落实。
落实好《办法》，关键是政府要真心实意支持业主对共有物业的自我管理，支持业主成立业主大会及其业主委员会，而不是叶公好龙，总是对业主委员会不放心，千方百计想将业主委员会控制在自己手里。例如，物管费调价须业主“双过半”通过——为什么不去召开业主大会而搞一个业主大会以外的“双过半”。
总而言之，只有把《物权法》赋予业主的共有物业共同管理的权利落实好，才能把握住《广州市物业管理暂行办法》的根本要求，才能有望解决一系列物管方面的“顽疾”。
（作者是广东省政府参事）
