近年来，随着经济社会的发展，兰州房地产步入一个快速发展的阶段，大批一线房企入驻兰州，带来巨额资本和成功的开发经营模式。在市民人居生活快速提升的同时，我们也看到，一些较早开发的商品房和老旧住宅出现物业管理差、服务质量上不去的情况。物管企业中存在的问题日益突出，电梯老化、服务质量上不去、物管企业运作举步维艰等情况普遍存在。以兰州市为例，551家物管企业经营中，有455家处于亏损状态，亏损面达82.6%。就兰州市物业服务的现状和发展前景，记者日前采访了甘肃省人民政府参事、甘肃省房地产商会会长陈启建。
记者：兰州物管企业收入目前是怎样的状况?
陈启建：物管企业主要收入来源是物业管理费，其中物业管理费又分为住宅，商铺、车位三大项。住宅收入占到物业管理收入的90%左右。但由于社会普遍认为物业服务属于简单的劳动服务，对物业管理的认识依然停留在“看看门”,“搞搞卫生”这些方面，行业技术含量低，因而普遍存在收费难的问题。
记者：物业费目前执行的是什么标准?
陈启建：兰州物业管理收费标准多年来一贯制，目前执行的仍然是甘价房地『2007』137号文规定的物业收费标准，即以甘肃省物业服务基准价，按不同浮动幅度来执行的。
记者：物业管理企业管理成本包括哪些?
陈启建：物业管理企业的支出主要包括：人力资源工资、保险、福利、维修费用以及办公费三大类。其中人力资源工资、保险、福利支出占物管企业收入的80%以上，小区设备维修费用占10%-20%，办公费占10%左右。
记者：住宅专项维修资金不到位和短缺，造成很多设备带病运行，时有危险事件发生。陈总如保看待这个问题?
陈启建：据统计，2005年以前，兰州市住宅总量约为5000万平方米，在2002年以后才有部分项目开始收取专项维修基金，2009年以后的新建项目才得以全部归集。所以维修基金还存在缴收不全、使用难等诸多问题。
记者：针对专项维修资金使用审批程序长，可操作性很差，您给些建议?
陈启建：兰州市人民政府办公厅2009年11月3日出台了《兰州市住宅专项维修资金管理实施办法》(兰政颁发『2009』215号)，甘肃省房地产业商会提出以下建议：
1、形成质价相符的收费标准和服务等级，使物管企业有足够的发展后劲。
2、明确水电暖气等损耗所产生的费用应该由谁来承担，不应转嫁给物业服务企业。
3、住宅小区公用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气仅以调整为与民用同价。
4、对未收取专项维修资金的项目，对提高部分上缴物业主管部门，作为项目的专项维修资金，解决项目公共设施的维护和维修。
5、对于我省年代久远且没有专项维修资金的住宅小区，减免老旧小区电梯的年检费用。遵循原则，制定可行性、可操性、合理公正的缴费政策。从根本上解决电梯的维修养护问题。
6、建议由政府、企业、业主三方出资进行大修或更新。
7、停车场根据各小区实际配套设施、物业服务等级程序等制定不同收费标准，地面停车收取物业管理费同时，收取地面维护和维修费等，取之于民用之于民。
8、利用住宅小区内的住房办公的现象增加了物业管理的难度，对业主安全和生活环境也产生不好的影响。建议提高住宅小区内办公用房的水电气暖等方面的费用以此来避免和杜绝小区内办公的现象。就这些问题和建议，作为甘肃省人民政府参事，我已让房地产商会将这些意见和建议进行归纳和整理，上报政府相关部门。
物业服务与老百姓的生活息息相关，好的物业服务是人们幸福生活的有力保障。希望通过政府的支持、企业和业主的参与，大家共同努力，物业管理行业才会走上良性、健康发展之路。
