蓟县物业管理专题调研
物业管理作为城市管理的重要组成部分，它的管理是否到位，事关千家万户，直接影响着社会、经济、环境等各方面的和谐与发展。市委书记张高丽同志在市九次党代会报告中强调：共建共享社会主义和谐社会首先要着力改善民计民生，保障群众安居乐业,要大力发展物业服务，努力提高物业管理水平。结合县委、县政府提出的构建和谐蓟县，创建国家卫生城市的总体部署，就我县物业管理现状，如何发挥职能部门作用, 规范物业行业管理，构建和谐社区的问题，我结合本单位职责进行了专题调研。
一、我县物业管理现状
近几年，我县房地产业得到了突飞猛进的发展，小区越建越大，楼越建越高，房屋越建越宽敞，居住环境越来越美，小区物业管理工作在规范化、法制化道路上取得了长足的进展，居民群众消费观念有了巨大转变，法规意识有了明显增强，业主权利得以享受。但我们也要正视我县物业管理现状距离中等旅游城市和创建全国卫生城市的要求还存在着一定的差距。
物业管理表现在以下几个方面：一是我县居民小区物业管理体制不尽相同，经费来源不同，运营形势不容乐观。全县现有29个物业企业，管辖面积213.31万平米。其中花园新村、安裕新村、翠湖新村、棉纺新村、康宏新村等合作住宅小区由于前期投入不足，公建设施标准不一，物业由政府部门代管，居民与物业企业没有签定《物业管理服务合同》，物业企业没有经费来源，负债经营；鑫海苑、中昌新村等小区的物业管理，部分经费要靠开发单位售房利润贴补来维持运行；富裕家园、乐园公寓、阳光小区、山谰乡韵、青山溪语等小区，由于配套设施完善，管理较规范，实施物业有偿服务，经费略有亏欠或基本持平；五十八间、庆丰、花园里、东风里等老居区根本就没有物业管理。二是物业行业化管理还不到位，存在无资质经营现象；三是物业企业服务质量参差不齐，服务面窄，从业人员没有经过专业培训，服务意识不强。四是物业企业缺乏市场竞争意识，对先进地区的管理经验还没做到“拿来主义”。五是物业管理方面的政策法规宣传还不到位，物业管理知识知晓率低。六是旧区、老区脏、乱、差问题没有得到有效治理。
小区居民（业主）存在以下六个方面问题：一是缺乏整体意识。个别居民只顾自己利益，在社区公共部位私搭滥建，致使部分公共设施不能正常使用，不能发挥其应有的功能。二是缺乏安全意识。少数居民认为房子是自己的，属私有财产，便无所顾及在自己的小天地里，私拆乱改，凿窗扒门，埋下了不安全隐患。三是缺乏法制意识。一些居民侵犯他人物权，私占绿地，或种菜或做停车位，不仅破坏了小区的整体规划，更侵害了其它居民的合法权益。四是缺乏环保意识。垃圾杂物乱堆乱放，墙壁上乱贴乱画，私养大型宠物，猫狗粪便随处可见，威胁居民的卫生健康和人身安全。五是缺乏公德意识。个别居民未经批准擅自改变房屋使用用途，如民宅商用（舞厅、餐饮、小百货店），严重影响了左邻右舍的正常生活，产生邻里矛盾，甚至引起法律纠纷。六是缺乏责任意识。一些居民群众享受物业服务，不履行相应义务。少数业主连最起码的垃圾费、水费、电费、供暖费都不交或推迟交费。一些业主就物业费更是能托就托，该交也不交，致使物业企业不能正常开展业务。这些现象虽不是主流，但影响极大，如不及时给予治理和整顿，对于构建和谐蓟县将产生负面影响。
二、问题的成因
这些现象的存在既有历史的原因，又有经济发展阶段的原因；既有作为新兴产业，行业管理有待加强的因素，又有个别居民自身素质、公德意识、消费观念等方面的因素。主要原因：一是在行为主体上，物业管理企业与业主、业主会没有真正形成合同关系，业主只强调权利，消极履行义务。二是对物业管理企业来说，没有一个成型的管理模式，没有一个高效的服务流程，服务还不到位，缺乏物业管理方面的专业人才，从业人员的能力和素质亟待提高。三是物业管理政策法规的宣传有待改进，急需加强。四是职能部门对行为主体的监督管理作用没有充分发挥。
三、规范的物业管理意义与作用
物业管理，是指全体业主对物业共同利益的维护和管理，由物业管理服务企业依照与业主或者业主会合同约定，为业主提供服务，对物业及其环境、秩序进行专业养护、维修和管理。它的意义和作用在于：
1、规范的物业管理能促进经济增长，提高经济效益 。规范的物业管理可促进房地产开发、经营、服务的配套和有机结合，顺应房地产综合开发和房地产商品经济发展的要求，推动城市房地产业运行体系的确立与完善，为房地产业的持续发展起到支撑作用，带动国民经济的持续增长。主要原因，规范的物业管理可以使物业处于完好的状态，保持正常运行，给人以良好的居住、工作或经营环境，并能改善物业的功能，增强物业的适应性，延长物业的使用寿命，提高其市场价值。
2、规范的物业管理有利于提高人民群众生活质量。经济发展的根本目的是满足人民日益增长的物质和文化生活需要，提高居住质量是全面建设小康社会的重要内容。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，也要有良好的物业管理。好的物业管理改善了人居环境和工作环境，相应地也改善了市容市貌，促进人们安居乐业，促进人际关系融洽、社会和谐。众多物业小环境的改善，将会有力地促进城市生态环境的良性循环。
3、规范的物业管理有利于增加就业 。就业是民生之本。我县当前就业形势严峻，扩大就业是我县当前和今后一段时期重大而艰巨的任务。物业管理属劳动密集型产业，就业容量大，发展完善物业对缓解我县就业难问题具有重要作用。目前，我县从事物业管理服务一线人员就有近1000人。
4、规范的物业管理有利于维护社区和谐。物业管理是社区服务的重要组成部分，业主、业主会的活动与社区建设和管理密切相关。规范物业管理各主体之间的关系，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，既有利于为居民创造良好的居住环境，又有利于促进社区和谐和精神文明建设。物业管理企业通过对社区环境和秩序的管理与服务可以起到社会矛盾减压器作用。
5、规范的物业管理有利于促进城市管理和环境的改善。每个物业区域是构成城市的基本单元。国际城市、花园城市、旅游城市的建设，离不开物业形象和物业环境的改善，只有每一个物业管理区域配套完善，环境优美，秩序井然，人际和谐，城市整体的面貌和秩序才能得以提升。
四、规范物业管理的几点意见
要想解决物业管理中存在的问题，需要政府职能部门、物业企业和广大业主的共同努力，携手培育成熟、规范的社区。共建共享和谐社区，才是物业发展主方向，我认为应从以下几方面入手。
一是加强体制和制度建设，培养一批能够适应市场环境变化的优秀物业管理企业。在体制方面，要通过学习其他地区的成功经验，走捷径，抄近路，摸索出一套适合蓟县物业管理发展的模式；在制度方面，房地产开发企业要对业主明示《业主公约》、《前期物业管理服务合同》，维护广大购房者的知情权、选择权；物业企业要推行公务公开、财务公开，物业管理企业与业主间要形成相互制约、相互支持的管理机制；要全力做好公共部位维修基金的
收缴工作，为小区的长远发展提供资金保障。二是物业企业要依据《物业服务管理合同》，为居民提供优质服务。一要选拔聘任一批责任心强、业务素质好的人员充实到物业管理一线队伍；二要加强从业人员的岗位培训，提高其依法履行职责能力；三要搞好素质教育，物业从业人员要认真学习法律、规章、相关业务和社区管理知识，开拓工作思路，在实践中提高综合知识的运用能力。
三是各职能部门充分发挥自身作用，齐抓共管。抓住县委、县政府建设社会主义新农村整治村容村貌和创建全国卫生城市的有利时机，市容、工商、公安、街道、房管和物业企业大力配合，对欺街占道，私搭滥建等违反《天津市物业管理条例》、《天津市房屋安全使用管理条例》的行为，进行严肃查处。要运用法律手段解决一些棘手问题。
四是加大宣传力度，加强舆论导向。利用报纸、电视、广播、橱窗、广告牌等各种媒介进行《天津市物业管理条例》、《天津市房屋安全使用管理条例》等法规的宣传，通过宣传提高广大居民的房屋安全使用意识、物业服务消费意识。要使居民广大认识到房屋安全使用是一种责任，物业管理服务是一种商品，维护社区公共环境是一种义务；要使居民认识到市场经济条件下，享受服务而花钱是天经地义，理所必然；要使居民认识到一个设施完善、交通便利、绿化整洁、环境卫生的社区既宜居，又可使自己的房屋保值、增值。
五是建立长效管理机制，扩大监督覆盖面。作为物业行政主管部门，应努力协调好物业企业与业主之间的关系，加强对业主委员会的监督和指导，组织好各居民区业主委员会的换届工作。加强与街道办、居委会、派出所的联系，相互配合，相互支持，保障社区的和谐稳定。同时，积极倡导文明居住，争做文明业主的风气，定期为居民开展有关房屋权属、物业管理等方面的知识讲座，以利于居民维权、履行义务和参与管理，推动我县物业管理工作健康发展。
六是着手老区改造，提升物业管理整体水平。为解决干部职工住房难问题，我县自1994年先后建设了花园新村、安裕新村、武定苑、康宏新村、棉纺新区等合作住宅小区，由于前期投入不足，公共部位维修基金交缴不到位，运行多年来道路破损，绿地褪化，电力设施容量不足，严重影响了居民的正常生活。这些合作住宅小区和上世纪七、八十年代所建五十八间、庆风、花园里等老居民区，成为我县物业管理的难点，脏乱差问题一直是县人大代表、政协委员提案的重点。今年房管局本着“公共设施功能不变、绿化面积不减、小区内部挖潜、不增加业主负担”的原则，已着手对安裕新村小区进行改造。截止到目前，已铺设草坪砖1080平方米，扩路1250平方米，更换井盖124个，安装太阳能路灯14盏，拆除违章建筑5处。改造后的安裕新村道路宽了、路灯亮了，草皮绿了、干净卫生了，和谐的居住环境使居民得到了实惠。安裕新村的改造成功可为我县旧、老区改造探索出一条新的途径。在改造中，我们也深有体会：一是改造工程需要政府给予政策倾斜和一定的资金支持。二是老区改造是一项复杂的系统工程，涉及面广，政策性强，因利益的驱使，个别人从中挑拨闹事，蒙蔽一些居民上访，除加大改造宣传，满足居民合理合法要求外，对少数无理取闹者，本着弘扬正气、争取社会支持、推进工作的原则，态度明确，决不姑息。
我们相信随着我县社会经济的快速发展，小区配套设施的日益完善，广大居民群众维权意识的增强、消费理念的转变，物业管理工作的进一步规范，一个个环境优美、秩序良好、人际和谐的社区必将逐步形成，为和谐蓟县的建设打造支撑平台。
