北京市住房和城乡建设委员会、民政局、社会建设工作办公室《关于推进住宅区业主大会建设的意见》的通知(京建法[2011]11号，2011年9月21日)文件指出：“业主大会是物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分所有权，在物业管理活动中依据法律、法规和规章以及管理规约和业主大会议事规则，行使共同管理权利、承担共同管理责任的组织，已经成为社区治理的重要主体之一，是促进社区和谐稳定的重要力量。”
上述内容是一个极其重要的政策信号，它明确阐释了业主大会制度在中国基层治理制度中的定位，必将对全国立法的走向产生影响。业主大会制度的明确必将带来物业管理服务的新局面，也意味着中国物业管理服务体制将在业主物权自主的基础上走向一个选择多元化、模式多元化的境地。“丽娜模式”就是在这一大背景下涌现出的新型管理模式。
所谓“丽娜模式”是指，在住宅小区业主内部根据物的客观性和使用特点两个基本特性，将物的管理责任在全体业主、业主组团和业主个人层面上作出区分，采取“使用者付费”原则实现的“物权自主”的管理机制。物权区分后的小区物业管理立足于社会化、专业化服务，通过招标实现专项服务外包。“丽娜模式”减少了业主内部的“搭便车”，立足于社会化专业服务，用足市场机制，更利于达到透明公开、高水平低成本的管理模式，也有力地促进了小区生活的自然和谐。
本文根据笔者在天津多年的实践结合理论总结而成。
何谓“区分穷尽、物权自主、量化公开”
“区分穷尽”
任何管理制度都需要符合公平的原则。公平，在不同的事务中有不同的机制设计。例如，哥俩切蛋糕的公平机制是“你切我分”、“先切后选”;国家的竞争机制是对外开放;挤公共汽车的机制是设计两条通道，上下分开。保证社会和谐的物业管理机制应该立足于物权的明确界分，故规范相应权利义务责任的法律称之为“建筑物区分所有权”。然而，何谓明确界分?丽娜模式认为，就语义而言，区分到不能再区分，直到一物无法按照面积数(以平方米为单位)分摊、达到使之用在任一地方都无法分摊、足够公平的地步为止，即为明确，也即“区分穷尽”。
从实践角度看，在住宅区建筑区划范围内，因客观上对物的占有和使用的不同，属于全体业主的共有部分区分方式和原则就不同，因之导致的权利义务责任不同，涉及的主体也就不同。如果能够明确其涉及的主体，则可以设计出更明晰的物业维护费测算及物业管理模式，这就是所说的“区分穷尽的物权基础上的物业管理模式”。
从操作角度看，举个住宅小区生活中最小的例子：楼栋单元门的门铃、门锁，可以按照单元门区分使用者，从而将其维护费用从全体业主共同支付的大包干物业维护费中剥离出去。这样，在业主初始进入小区时，就把相应的物的维护权责划分到具体使用者，采取“使用者付费”的原则，由每个单元门的业主自己修理和更换，可以将其从小区业主大会的物业维护费或者物业专项维修资金中剥离出去。同理，安全通道、屋顶，按照垂直切分的原则找到使用者，由相关业主掏钱修理、维护;而小区道路坏了，全体业主修，这就是因物的客观占有和使用不同产生的“物权自主”的区分。
“区分穷尽、物权自主、量化公开”的模式简称“丽娜模式”。在丽娜模式中，将共同部分的管理设定为对分不出去部分的管理。凡是分不出去的，由物业管理公司管理，由全体业主承担成本、由物业维护费开支费用，在权责分明的区分情况下实现了把物业管理费降到最低。
丽娜模式在“区分穷尽”的开初阶段较难。比如现在笔者管理的一个小区，直到目前还在“区分”、还没有穷尽，因为社区建筑规划与建筑物及配套太复杂了。尽管如此，除专有部分以外的共有部分，能区分的都要区分，使规划范围内的每个角落都因权利、义务、责任而分，都有人管;对最后分不出去的部分的维护费用才是全小区的物业维护费。
这种区分和确权的过程虽然复杂，但是每一步的确权都使物业管理更加量化公开，因而得到业主的欢迎。每个业主都明白，若整个小区依物而分权利、义务和责任，各物有其主，大家就能明明白白地付出和受益。在这种模式下，每个人都因物权的不同而取得不同的利益，同时承担成比例的付出。“成本-收益”成比例，就能形成一种理性的正激励机制。在这种激励机制下，通过人们之间的合作博弈来实现公平透明的管理，实现社区和谐这个目标。
综上所述，如果能够给每一种“物”最终找到其责任主体，由责任主体自主相关物业的使用和付费，就是本文“区分穷尽”物业管理模式的出发点和基本涵义。
“物权自主、量化公开”
“物权自主”，强调的是依附在物上的客观自主，物的客观性，决定了物的“自主性”，也即物的管理方式。
“量化公开”指的是从管理的角度，好的体系需要量化，量化包括两个层面的涵义：
●从个体层面：收益和付出的量化;
●从集合体(部分和全体)层面：收入量化，支出量化。
这种量化的全过程要公开、透明、程序化。达到这一程度，可以科学地界定和分摊物业维护费，提高物业维护费的效率，花少钱、办好事，就能够大大提升小区物业管理水平，改变小区的面貌。在“丽娜模式”下，通过“区分穷尽、物权自主和量化公开”的管理模式，把个体层面的收益和付出量化到每一户业主，这样每一户业主自己应付的物业维护费都是不一样的;业主大会集合体层面的物业维护费去除了可区分出去的部分，只剩下了“核心”部分，因此，业主大会的物业维护费水平比通常模式下的更低，但是每一个体的具体权利义务责任更为分明。如图1所示，这就是物权自主、量化公开的物业管理的内涵和目的。
图1 “丽娜模式”下的物业维护费
确立“使用-付费”原则更符合现实状况
“区分穷尽、物权自主、量化公开”的物业管理模式是源于建筑物区分所有权基础上的共同部分财产属性的客观需求。
共同财产部分：共有与共用
住宅小区中的共同部分财产，如建筑物及其结构、设施、设备、场所、专项维修资金、配套公建等等，实际上可划分为两大部分：共有部分和共用部分。
《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十三条对“共有”物权的内容进行了规范，确立了建筑区域内的共有一般性原则和公共场所的归属：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”另外，根据《物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，建筑区划内，国有土地使用权也属于全体业主共有。
总体来看：道路、绿地、物业服务用房、国有土地使用权明确为业主共有;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有;会所、架空层、人防工程等等是否为业主共有依然未明确，可以列入“共用”部分。共用部分的内容还很多，如小区配套的市政公共服务设施设备，由小区共用，也共同维护。
综上所述，物业管理面向共有和共用两类财产，这两类财产各具有不同的性质和特点，需要进一步的细分才能构建高水平的管理模式和制度。
“使用-付费”关系分析
从财产权属角度看。住宅小区因建筑物构造与小区设计的不同，导致共同部分在结构上千变万化，在财产权属上的关系也很复杂。根据抽象的逻辑分析，共同部分的共有、共用关系可以构成表1所示的四种逻辑关系，这四种关系导致对共同部分财产不同的“使用-付费”关系。
财产权关系的分析提供了有关建筑物区分所有权的基准视角,不足之处是在难以对“共有”部分确权时，在实际的物业使用和管理活动中，只能从权处理。可参见图2所示。
图2 小区内区分穷尽的公共财产
从“使用-付费”属性分析看，根据2009年诺贝尔奖经济学获奖者埃莉诺·奥斯特罗姆的理论，对于任何一种物品、一种财产或者一种消费品，从使用的选择/竞争性和排他成本两个变量，可以对物进行区分。根据这一思路，在住宅区中，依据建筑物区分所有权，从物的“使用-付费”角度，做进一步区分，可以将“丽娜模式”中的区分穷尽下的管理原则如表2所示：
如表2所示，在“丽娜模式”下，在该模式中将传统物业管理模式中的第4项做了权利区分，区分后构成第3项中的物权自主的内容基础。因此，“丽娜模式”中的物业维护费/维修资金只针对第4项中的内容。
如何将共用物业划分给具体的业主
“丽娜模式”与一般物业管理模式不同的是，将部分共同使用的物从整体使用的物中区分出来，落实到相关权利主体，同时将其管理、维护、更替的义务责任也从小区整体的物业管理中转移到这部分权利主体上，将相应的维护、更替费用从小区整体的物业维护费和维修资金中排除出去。这就是“区分穷尽、物权自主”的涵义和实施原则。
“区分穷尽”是依据物的客观属性而分，从概念出发，可有不同的分类方式，如：
横向区分——安全通道、(电梯的)电表;
平面区分——道路、绿化、前后门、车场;
立面区分——外墙;
纵向区分——电梯、楼道电灯、消防通道等。
从物业管理实践中，“丽娜模式”将部分共用的物作如下区分：
按照物理界限关系分摊
1、平面场所区分
一般而言，每一个小区的地面场所的使用是不均衡的，也已经在部分物的使用方面采用了使用者付费(维护)的原则：
●占用绿地的地面停车：使用者付费;
●占用绿地的封闭花园：使用者付费，这些花园占共有绿地，但在初始业主已入住占用的情况下，已经无法按照面积数分摊给全体业主以足显公平。因此，将花园划分在其使用者的每一户窗下，中线分割。
2、按照垂直线区分
屋顶的维护责任分给按照垂直线区分的所有业主。
按照纵向关系分摊
1、电梯
在“丽娜模式”中，具体的电梯分给具体的业主。由于电梯按照线路关系分属不同的变电室，例如一个小区有17部电梯，电闸、线路分属5个变电室，用户按照所乘电梯的变电室划分不同的用户组，承担相应的电梯维护责任。在具体实施中，采取的措施是：
●1、2层用户目前每一平方米少分摊0.2元;将来由组团业主共同决定1、2层业主分摊费用;
●计划将来收费由组团按照人头分摊。
在这种管理模式下效果非常突出，业主收费积极性高，只要有可能就共同乘梯上下楼，自觉省电。曾经有一部电梯坏了，业主不愿出钱更换，爬楼三个月，业主们通过自己的反复争吵最后达成一致，共同付费更换了电梯。在“丽娜模式”下，电梯的管理达到了成本(维护成本、决策成本)最低、效率最大的结果。
2、管线
在“丽娜模式”中，管线关系也产生“谁使用、谁交维护费”的关系。理论上，管线关系应该可以从设计规划中得以明确，但当前情况下，初始权属情况通常不明确，出了问题、产生损失了才知道。
例如一个商业街小区，有70家饭店、100多个写字楼单位，在初接管时到处漏水，99%都不交物业管理费。一次，某业主厕所下水堵塞粪水四溢，业主来找物管，物管表示这是管线相关业主的责任，建议业主拿刀把该管道割开，再用有弹性的板塞住切口。结果，一段时间后几家业主来找，都反映厕所溢出粪水。最后，物管要求这几家坐在一起，明确这条管道为这几家共同使用，需共同承担赔偿维修费用。结果是，业主没有再找物管，而是自行商定了解决方案。这一案例说明，只要物的使用明确了，义务责任就好落实，纠纷也易于解决，这就是客观区分物权决定的“自然”和谐。
还有一家商铺，楼上漏水损毁下面歌厅商铺的闪光灯，那是价格昂贵的物品。为了确权，业委会和物管一路彻查了相关管线和节点，甚至拆墙、打开天花板。因为地下室、歌厅等都有分割包间，很难从外表确定管线关系。如“使用-付费”表格中所示，这类物的排他成本很高。但是经过彻查，最后找到了肇事公司，该公司赔了11万元。但是此事过后，却没有再发生矛盾，原因就是区分了所有权和使用状况。把所有权区分干净了，小区不要人为去管，它在机制上是利于自然和谐的。
3、通道
同样的情况在烟道的使用中也发生过。2011年国庆假日期间，笔者所管的一个小区的屋顶冒出滚滚浓烟。事后，承包该小区消防的工程技术人员进入烟道确认了此事起因，明确了与该烟道直接相关的7户及肇事的商户。肇事户是一家饭馆，烤鸭火源与公共烟道的软连接处距离太近，造成闷燃。
此次事故后的检查，查明了该建筑烟道设计不合理，施工又导致烟道结构变更，相互窜烟;加上多年污垢，导致事故的发生或迟或早、必不可免。在“区分穷尽、物权自主”的机制下，“谁的孩子谁抱走”，不仅肇事户承认了对事故负有责任，相关各户也再一次明确了对烟道的安全使用与管理责任，这有助于小区整体管理水平的提高。
4、楼道照明与门锁/铃
在“丽娜模式”中，要想换门铃，不从物业维护费、维修资金中出钱，而是以门的使用群体为单位由各家各户掏钱，楼道照明费用也是如此。而在一般物业管理模式中都是全体平摊的，但是这不符合“丽娜模式”的公平原则。具体而言，有的楼栋一梯三户共36户、每户交10元能用一年多;有的一梯一户共10户，每户交10元只能用3-4个月。物的客观性质不同，使用者付费的机制也就不同，否则既不公平合理也不利于物业的管理维护。原因在于，因钱数不多，一般人不在意费用，也不在意使用和维护，甚至不在意灯是否能亮，也就意味着不会在意楼栋的共同事务。
当一个楼栋的全体住户共同承担自己楼栋的公共照明责任后，他们会自己掌握全部信息，电费价格和总额、灯泡瓦数、使用寿命、每户承担费用和缴费情况，这些情况在业主们自己多方博弈后，达到均衡。当自己的事务掌握在自己手中时，业主们就有了积极性。
比如，一个小区在市中心，有教师居住，带来不少学生，门铃使用频率很高。“丽娜模式”下，物业管理责任是换一个门铃需要80元，楼栋每户出钱，如果全部交了就换，有人没交不换。这时，楼栋里自然出现一些人来督促使用者交钱，最终更换了门铃，也促成居住和谐。
相反，有一幢大厦，物业管理费单价4.38元，物管承诺楼道节能灯“坏了就换”，每家拿灯还发塑料袋，最后的结果是大家用、大家拿。在这种管理方式下，因为对物业管理费水平的意见不能统一，签订不了物业服务合同，大家就都不交物业管理费，并且两次业主大会会议都“开黄”了。不改变管理方式，这样的小区“死定了”。
