一、商业物业与商业地产概念内涵的理解
随着市场经济的发展，房地产分工越来越细化。
商业物业从使用功能上讲，包括写字楼、商业购物中心(集购物、休闲、娱乐、健身、餐饮于一体)、写字楼底商、住宅底商、以办公为主的公寓、休闲康乐场所等。商业物业更偏重于自有产权物业的租赁经营、租给商业用途的办公、零售批发等，只租不售属于收益型物业，是不动产的经营管理。
商业物业的管理侧重于使承租人对物业环境满意，收取物业管理费;而商业物业的经营则侧重于使承租人不仅对物业环境满意，更希望承租人继续使用并租赁本物业，从而创造更大价值。
商业地产成功开发以后，是商业物业的经营和管理。从只租不售或多租少售角度讲，成功的商业地产是这样的:1、像一个聚宝盆，源源不断为发展商提供稳定的租金收益，为企业生产大量的现金流，用于发展其他项目。2、能为发展商带来很高的利润。3、物业升值能力较强，转让可以获得投入与支出值的较大差额，价值最大化。4、可建更多商业信息平台，反复提升企业品牌，增强融资能力、抵押贷款。
成功的商业物业，一则可以出售获利，二是可以出租或其他经营方式获得长期的利润回报。一些地产巨头无一不是将主要经营方向之一，用在几十年来积攒的巨量商业物业上，在经营过程中让资产成倍增长，并以此固定资产作为更多商务机会的平台。较高额回报可作资本运营的项目，是住宅开发永远无法达到的。投资商要开发商业物业，就需要做好物业的开发、商业的经营和后期商业物业的管理这三项运作，才能使商业物业在市场中有效地进行租赁和销售。
买家或投资商购买商业用房的目的，一是出租或转手出售赚取收益，或作为资产保值升值的手段;一些自营性质的经营商则为店铺的保值和业务长期发展，而选择购买店铺的策略。
二、商业物业，特别是高端物业管理公司把物业管理发展为资产管理，通过买卖、租赁来升值硬件资产
在绝大多数地产商还在言项目必谈住宅商品房时，已有国内地产商着眼于商业地产的开发，并出现了一些传统的物业管理公司向物业管理(资产管理)公司转变的趋势。这些物业公司把所管理的全部物业作为资产，通过物业服务、管理和创造性的经营活动，使资产保值和升值。开发商业物业，尤其是较长期经营管理商业物业时，物业管理(资产管理)必将成为企业职能转变中的极其重要和关键的一环。
三、我国城市大中型商业物业的发展现状
◆购物中心即大型商业物业开发的萌芽期(上世纪90年代初期)
此间，一批香港房地产巨头，如和记黄埔、长江实业、新恒基、恒基公司等，在北京、上海等大城市主要商圈兴建高档写字楼，这些写字楼大多附带大面积的商业裙房。随即形成了彰显香港特色的购物中心、广场。具有代表的有上海香港广场，北京赛特购物中心、国贸商城、恒基商城、中粮广场、新东安广场，深圳商业大厦等。
◆大型商业物业开发的启动期(上世纪90年代中期)
此间，广州天河城，北京新世纪中心、庄盛崇光百货商场、东方广场等，已逐渐形成一批业态复合、综合度较高、规模面积较大，且经营较成功的购物中心。
◆大型商业物业的发展期(上世纪90年代后期至今)
此间，国外零售商开始自建专卖店;部分经营商逐渐从只租不买的经营模式转变为租买并举的模式，如麦当劳、肯德鸡、必胜客等西式快餐已不单纯采用租赁或合作方式，开始购买物业，使用品牌效益令自身物业和周边物业升值，加盟商也加快投资步伐。
这时，中国国内地产商也开始进入商业领域。如中国新时代科技投资公司与万科合作，成立万佳百货超市，并连锁发展，很快成为非常成功的品牌。又如大连万达与沃尔玛(家乐福)等合作，2002年底开始进入国内14个大中城市开展商业物业经营。与此同时，很多中小地产商也通过写字楼、住宅底商等介入商业地产、商业物业经营和管理。
四、商业物业投资经营应突出注意的问题
好的项目要有良好的营销模式和概念，并且定位准确，前景看好。要具备发达的交通、充足的停车位、专业的前期规划和针对不同行业客户对物业的要求及承受租金能力不同所制定的后期经营策略。
物业类型和行业选择也很重要。如买家作投资之用，在考虑物业整体类型后可轻松锁定招商的目标客户;如买家自营，则需对物业做细致分析。如住宅底商经营生活等(餐饮、超市)，办公楼底商从事商务类(银行、商务中心)等。
