众所周知，我国的土地所有制形式有两种，一种是国有所有制土地，一种是集体所有制土地。但随着城市的发展，两种所有制的土地不断相互转化，甚至互相交织，当然这种转化主要是农村集体所有制土地向城市国有土地转化。鉴于城市的发展是依照城市总体规划进行，而城市总体规划总是优先规划城市道路网络，然后才开始城市建设的，因此沿着城市道路的伸展，集体所有制的土地被逐步转化为国有土地。但转化是有条件和代价的，并且不同时期的条件和代价是不同的。早期征用土地，补偿很少，只是安排一些农村劳动力到城市就业。随着改革开发进程的加快，土地补偿的代价越来越高，到后来，除了补偿款外，还要给城中村留下合法的宅基地或建好的回建房以及城市特批的第三产业用地。城中村可以向社会招商，将第三产业用地批租给开发商，开发商以较低的租金租取农民的土地用作商业物业开发，租期20年，20年内建筑物免收租金，建筑物产权则无偿划给城中村，20年后，开发商必须向城中村交纳建筑物租金，当然可以有一定的优惠。
一、插花地与城中村
由于我国在城市化的过程中，并不是把每个被征地村庄的农民土地全部都征完，而是为农民留下世代居住的住宅(宅基地或重新改造回建的农民房和农民第三产业用地)，这样，每个城中村都存在已征地和未征地。因此，顺着城市主干道路国有土地连成一片，而留下的农村集化所有制土地被城市国有土地分区包围。也就是国有土地片区中有集体所有制土地、集体所有制土地片区中有国有土地，这就是城市中的插花地。
目前我国城中村的现状：学校、幼儿园、文化设施等公共设施不完善，基础设施的配套不好、城中村收入及建筑物的高低参差不齐、外装修风格各异、颜色各异，装修档次低。甚至在同一栋楼里，有些只建了一层，有些建了三层，有些则建了五层，也有些居然建到了八层。
城中村目前存在的主要问题：村民实际生活水平差距较大。城中村内违法违章建筑很多，如协议改造、村民对拆迁安置的期望值较大，开发商也不愿接触城中村改造项目。
二、城中村改造模式
尽管网上资料已出现很多模式，但笔者认为不管采用哪种模式，最主要的是出发点。笔者认为按照和谐社会的发展趋势，我们的出发点是优先考虑城中村村民的利益。城中村全体村民是土地的提供者，而土地是房地产开发项目的载体。对于千百年来依赖土地生活的农民，一定要他们充分享受城中村改造的成果。具体思路如下：
1、村民以土地和拟拆建筑物的评估价值作为出资入股，开发商或政府以实际注入的开发资金作为出资入股，经过省、市有关部门批准建立项目开发公司。
2、城中村改造是利国、利民、美化市容的大好事，所以国家和城市对城中村改造应制定充分的倾斜政策给予支持。
3、开发公司应先期准备好周转房，请农民分期拆迁后，逐期开发，城中村农民所占股本及其衍生利润不予出售，除按1：1比例回建给农民各家各户的住宅外，城中村自留大量的收益性物业，在该物业建成后招商，由城中村农民收取长期租金收益。
4、出资股东按股权及衍生利润所分配的物业用来销售，以收回投资并获得收益。整体开发经营由具有优秀经营团队的出资股东提供。城中村作为土地折价股东全面监控，经营团队要关心城中村农民，优先为其招商，稳定他们的长期收益。
5、整个城中村改造后形成的物业由城中村组建物业管理公司全面管理。出资股东全方位给予指导，这种办法可以大量安排城中村的劳动力就业。
三、城中村改造举例
某省会城市，繁华地段某城中村占地50亩，村民100户，现有宅基地私宅每户600平方米，合计6万平方米。经评估，50亩地每亩作价200万，合1亿元。待拆住宅折3,000元×6万平方米=1.8亿元
土地价值折价入股股值：208亿元人民币
如资金股东出资3亿元，双方按各自股值和出资组建项目开发公司。
由于城中村改造是城市建设的瓶颈，在政策上容易得到政府的关照，政府支持该项目的规划指标为：建筑密度40%，容积率6.0。
则底层商铺面积：40%×50亩×666.7=13334平方米
二层商铺面积13334平方米，
三层以上为住宅或写字楼面积合计
50亩×666.7×6-2×13334=173342平方米，
写字楼全部分配给城中村。
1、城中村可分得的物业：
商铺一层6437平方米
商铺二层6437平方米
写字楼：173342×2.8/5.8=83682平方米
物业总价值：一层商铺6437平方米×2万元/平方米=12874万元
二层商铺6437平方米×0.8万元/平方米=5149.6万元
写字楼和部分住宅(指村民拥有部分)
83682×0.5万元/平方米=41841万元
合计59865万元
用于出租的面积6437×2+83682-60000=36556平方米
年租金收益：
一层100元/平方米×6437×12=772.44万元
二层30元/平方米×6437×12=231.732万元
写字楼23682×20元/平方米×12=568.368万元
合计：1572.54万元
每户居民可分配租金收益：15.7万元
因村民住宅是按1：1比例回建的，因此村居的住宅除自住部分外仍有足够的自家出租房面积，加上房屋档次提高了，租金也自然相应提高.村民自住房面积为100平方米。
每户村民因实施城中村改造增加的年租金收益(现住房租金为20元/平方米)：
157000+(600-100)×(20-10)×12=217000元
2、资金投入者的总收益：
一层商铺：6437平方米×2万元/平方米=12874万元
二层商铺：6437×0.8万元/平方米=5150万元
住宅价值：
173342×3/5.8×5000=44830万元
合计：64854万元
资金投入者的投入：
前期费用及报建费
150×20万平方米=3000万元
建安费1200×20万平方米=24000万元
不可预见费1000万元
管理费6亿×4%=2400万元
销售费用 6亿×2%=1200万元
合计：31800万元
毛利：
(62854-31800)×(1-5.8%)=31054万元×94.2%
=29253万元
3、经验总结与推广：
从以上案例中可看出这种项目是三方受益的好项目：
1、农民除了资产保值增值外，还增加了年租金收益
2、投资者获得比较丰厚的收益回报
3、城市改变了市容市貌
另外，物业管理交由城中村委组建，可以安排大量的剩余劳动力。一般来说20万平方米的小区可以安排近50人就业，该物业管理公司再依托此项目向外扩展，可以将全村的剩余劳动力全部吸收。
同时，政府可因此树立开发典型，加大力度推广，彻底改造城中村，让城市面貌焕然一新。
四、其他模式介绍与评述
1、广东南海模式：由村庄组成股份公司向工业投资方出租农地，地租收益按股权在农户和集体之间分红。
这种模式没有改变土地性质，成功规避了国家不允许村民和生产队出租农村集体所有制土地的政策，把租赁权人变通为一个具有法人资格的企业，由于土地所有权人没有变化，只是凭租赁权获取收益，土地所有权的继续增值预期仍然属于生产队和农民，因此该种模式不会产生大的矛盾。
2、重庆农地入股模式：在农村土地承包期限内和不改变土地用途的前提下，允许以农村土地承包经营权出资入股设立农民专业合作社;经区县人民政府批准，在条件成熟的地区开展农村土地承包经营权出资入股，设立有限责任公司和独资、合伙等企业。这种模式和广东南海模式相似，也没有改变土地所有权属。
3、小产权房模式：在北京等地兴起的占用农村集体土地修建的商品房。按我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或作为农民的宅基地，因此这种小产权商品房不受法律保护，不能办到产权证。
这种模式是在房价差距非常大的城市中出现的一种创举，城市商品房居高不下，经济适用房排队无望，消费者才把眼光投到了农村，因为价格便宜，这类房子受到了城市购房者的欢迎。
国有土地既然可以实现所有权与使用权分离，为什么集体所有制土地不能实现两权分离呢?实际上在南方很多农村已经有了类似的变通，比如说新农村建设，政府先划出一片集体所有制土地征用，但不改变土地性质，经过规划后再作为宅基地卖给农民或其他购房者，政府以自己成立的公司名义办下大的农村集体所有制土地大证或房产大证，然后再逐个拆分给各个购地者或购房者。笔者认为集体所有制土地未来的趋势会和国有土地一样实现两权分离，涉及国计民生的水田耕地，国家继续严控，而作为农民宅基地的部分，国家可以允许农民将土地使用权充分运用，出让并开发，这样可以充分利用农村土地，节省大量的国土资源。
4、天津市葛沽镇模式：2007年3月份，葛沽镇开始尝试通过“宅基地换房”、“土地换保险和补偿”的方式，先把全镇土地收归县镇政府，整合后将农地转为国有土地后，再通过招、拍、挂出售。根据天津市发改委的规划，农民放弃宅基地后，可以无偿置换同等楼房;集中居住在节约出来的建设用地，则可以出让来平衡小城镇建设的资金。
这种模式中，统一规划、征转分离是前提。但在实际落实时却出现了“同意但不满意”的现象，一份未公开发表的调研报告这样总结了试点镇农民对土地整合的态度：“农房评估价一般是1310-1380元/平方米，而置换房是1500元/平方米，要不就补交房款差价，要不就少要些平方米，这还是按1：1比例回建吗?虽然村里每人有4万元补偿款(人均0.8亩，每亩5万元)，但那是用土地换来的吃饭钱，谁敢轻易动用呢?另外，在宅基地换房的实际操作中，只评估宅基地的地上物，没有评估院落。
笔者认为，既然要为农民做好事，就应该充分考虑农民的实际利益，让农民充分享受到这种开发的实际成果，不能为项目开发商的个人利益所左右。如果在补偿农民之后，政府土地拍卖的地价中应该还有一定比例地价款是返还给农民的补偿款，土地经过招、拍、挂，可以充分实现土地的价值，笔者想农民兄弟是会充分合作的。（邹宁对本文亦有贡献）
