公共事务区域的物业管理是城市管理的重要内容之一，建立物业管理长效机制可促进城市管理水平的提高，改善市民生活的环境质量。几年来，江苏省常熟市随着房地产业的迅猛发展，城市外延不断扩大，推进和加强物业管理工作显得尤为重要。如何建立物业管理长效机制成为一个值得探索深入研究的问题。
常熟市物业管理基本情况
目前，全市共有物业服务企业72家，一级资质7家，二级资质7家，从业人员达5,000多人，实施物业管理面积达1,175万平方米，其中住宅项目189个，面积809万平方米。现有国家级优秀物业管理小区1个，省优、苏州市优小区19个，建筑面积达到246万平方米，这些优秀小区为我市提升物业服务水平起到了示范作用。
常熟市物业管理存在的主要问题
近几年来，我市物业管理体制不顺、监管体系不健全、物业服务企业素质不高等问题日渐显现，归纳起来主要有以下几个问题：
问题一：业主物业服务消费意识淡薄，物业服务收费难。
老小区的物业管理收费率平均不足30%，新建小区收费率在85%左右，也存在拒交物业管理费的问题，形成了“收不到管不好、管不好收不到”的怪圈。不少物业服务企业由于业主欠交、拒交物业管理费，出现严重亏损而纷纷要求退出，形成了新的矛盾。2008年以来，物管企业要求退出的老小区32个62万平方米。
问题二：管理体制不顺。
一是管理主体缺位。小区业主委员会组建难，发挥作用更难。据统计，迄今为止全市共成立业主委员会85个，其中真正发挥作用的仅17个，有51个到期未进行换届;另有126个小区符合条件但尚未成立。由于缺少业主委员会这个合同主体，大部分新建物业项目都还处于前期物业管理阶段;对于老旧小区而言，缺少业委会物业服务合同无法签订，无法展开正常的物业管理工作。另外，物业服务企业按规定退出小区管理后，具体由哪个部门来维持小区最基本的日常管理并未落实，物业服务企业一旦退出，小区将陷入无人管理的状态，对业主的日常生活造成一定影响。
二是管理职责未明确。小区业主委员会的组建和考核主体未得到落实。按照《苏州市住宅区物业管理条例》规定，街道办事处(管理区)负责组织、指导、协调成立首次业主(代表)大会筹备组。目前，我市的属地政府未真正参与到物业管理的监管中来，未参与各小区物业管理考核。各管理区、社区居委会未落实专职部门、专人分管、配备专人负责组建业主委员会和物业管理监管工作，造成有的小区应成立业主委员会而未成立，有的小区业主委员会应换届选举而未换届。
问题三：公共服务未落实。
我市物业服务企业承担了许多不合理的费用，加重了企业负担。主要有垃圾清运费、路灯维护费、二次供水设施维护费、人防设施设备管理费等。
物业服务企业将住宅小区内的生活垃圾清运至垃圾中转站，必须向环卫部门缴交一笔垃圾中转处理费，一般在0.6—0.8元/年/平方米(住宅建筑面积)。
路灯养护所不予接收2000年后开发的新建住宅小区的路灯，而由业主承担路灯养护费和公共照明电费。
常熟中法水务公司对全市小高层、高层住宅小区的二次供水系统不予接收，只能由物业服务企业负责管理，业主既要承担水泵的运行电费，又要负担平时日常维修养护费用。
由于小区人防工程产权不明确，绝大部分人防工程由开发企业一次性出售使用权，而开发商收取使用费后，物业服务企业和业主难以要求开发商承担人防工程及附属设施设备的维修和养护。
问题四：物管企业队伍素质不高。
我市物业管理还处在初级发展阶段，物业管理从业人员大多都是半路出家，文化、年龄结构不合理，整体素质不高，缺乏专业人才，特别是专业设施设备人才匮乏。另一方面，我市物业服务企业经营效益低，为降低运营成本，人员收入普遍不高，企业聘不到、留不住高素质的人才。
建立物业管理长效机制的建议
建立健全住宅小区物业管理监管体系。
建议属地镇人民政府和管理区建立相应的物业管理办公室，并在社区配备专人，负责辖区范围内物业管理工作的指导和监管。加强对属地范围内住宅小区业主委员会的组建和换届选举工作，指导业主委员会选聘或解聘物业服务企业，并对物业服务企业进入、退出小区的管理进行监管，加强对物业服务企业履行合同情况的监管并进行考核，调解物业服务企业与业主之间的纠纷和矛盾。同时，属地镇人民政府要建立公益性物业服务机构，负责接管无法选聘到物业服务企业的小区的基本日常管理工作，向居民收取相应的服务费用。
完善政府公共服务。
建议开征城市垃圾处理费，取消垃圾清运费。建议市政府参照周边县市做法，将垃圾清运纳入政府公共服务范畴，取消环卫部门向物业服务企业收取垃圾清运费。实施物业管理的小区由物业服务企业负责小区内的清扫保洁，并按照环卫部门的要求将垃圾清运到指定的垃圾中转站。同时，建议尽快开征城市垃圾处理费，并与水费并轨收取。对实施物业管理的住宅小区，每年将垃圾处理费按一定比例返还物业服务企业，作为该小区的清扫保洁费，方法上采取考核后发放作为以奖代补。
明确住宅小区路灯、二次供水设备管理主体。建议住宅小区路灯统一由市路灯养护所接管;二次供水设施参照常州市的做法，明确相应的资金，由常熟中法水务统一接管。
加强查处住宅小区内的各类违法行为。社区居委会、物业服务企业要按照市委、市政府《关于建立常熟市城市管理委员会和明确相关职责分工的通知》(常发[2008]46号)和市委办公室、市政府办公室《关于对城区违法建设加强监管的通知》(常办发[2008]103号)文件精神对住宅小区违法建设加强监管。城管局要及时查处住宅小区内各类乱搭乱建、乱设摊行为，规范小区管理秩序。
建议人防工程由人防办统一管理。按《苏州市人民防空工程管理办法》规定，住宅小区内按规定建设的人防工程应在商品房交付时由人防办统一接管，并办理移交手续。人防办可自行管理，也可委托物业服务企业进行日常管理。对开发单位已收取的地下人防车位使用费，由人防办负责归集，用于今后的管理。
老住宅小区物业管理实施财政扶持。对目前由物业服务企业负责管理，但没有签订《物业服务委托合同》的老住宅小区，建议政府出台相应的政策：一是小区内清扫保洁、垃圾清运统一移交给市环卫部门，由市环卫部门负责;二是设立准物业管理小区长效管理奖励资金，由物业服务企业负责小区内绿化养护、楼道保洁、公共设施维护、水箱清洗等最基本的服务，经所属管理区和社区考核达到标准要求的，每年实行一次性奖励;三是业主委员会要求提高服务标准的，如增加门卫等，由业主委员会和物业企业签订合同，费用由业主据实缴纳;四是无法成立业主委员会、物业服务企业要求退出管理的住宅小区以及目前由属地镇人民政府负责管理的小区统一由政府成立的公益性物业服务企业负责接管，并与物业服务企业负责管理的老住宅小区享受同等扶持政策，同时公益性物业企业接管小区后要及时协助小区组建业主委员会，引导业主实施市场化运作物业管理;五是建议政府取消小区管理无偿服务的做法，无论哪种管理责任主体、哪种管理方式，均要实行服务收费，体现公平。
建立开发项目综合验收和交付维修保证金制度。
在执行《苏州市商品住宅交付使用管理办法》的基础上，实行开发项目交付综合验收制度，不符合要求的不得交付使用。
针对目前商品房保修期内开发企业维修不及时的问题，建议建立商品房维修保证金制度，由开发企业在交付商品房时按照一定比例向市行业主管部门缴纳，保修期满后退还开发企业。保修期内开发企业维修不及时的由所属物业企业直接进行维修，资金在保证金内扣除。
