伴随中国城市化的推进，将有成千上万的人从四面八方进入城市，成为新一代城市人。人们要学会欣赏城市、理解城市，才能在城市和物业园区里更好地生活。用现代物业意识看城市，过去以道路条条连带的结构已改换为以园区块块组合的格局，环境成为人们关注的热点。城市化促进社会园区组合的开拓，迅速改变了社会的配置状况、管理模式、人际关系和理念习惯，因此，物业园区需要培育公共人文环境。
城市物业园区公共人文环境可以自然形成，但是，本质上还需要设计。设计既是一种形象，也是一种服务，从人的生活出发，立足于人的自然和社会属性，满足人的愿望和需要。设计包括区域环境的容貌、内容、制度，以及蔚然形成的风范、行为、习惯。城市物业园区公共人文环境已成为中国城市化和现代物业管理的重要课题，本文结合今年3-5月笔者第三次在欧洲城市考察的实例，谈一些粗浅的见解，以期引起业界更多的讨论。
公共人文环境展示的独特风格
城市物业园区，包括公共区域、工作区域、居住区域、商业区域和会展区域等不同类型区域，都可以适心打造公共人文环境。公共人文环境与普通物业环境的区别在于，前者通过人的设计和培育凸显人和物的内在联系及照顾人的本质需求。从客观上考察，其显示出独特的氛围、风格、特点。
一、建筑物整体的美和局部的美相结合
物业园区公共人文环境首先给人美的感觉，带有不同年代、不同类型特点的建筑物，从整体和局部装饰城市物业园区的美。这种建筑物的外在美在城市规划师和建筑设计师手上，以及开发建设阶段已经造就，但还需要物业管理人、物业权利人和物业使用人共同维护和表现。笔者在欧洲城市考察写字楼、住宅群和商业街区时，所见建筑物的原样设计蓝图在管理和使用中得以充分尊重和爱护，其作为令人震撼。在西班牙，人们在马德里格兰维亚大道购物，就像在高贵神圣的宫廷殿堂间徜徉。在我们日常生活中，物业园区的建筑群和单幢建筑物在建设落成时是完整的，但往往在交付使用之后就被改变，出现增设广告标语、外墙穿洞破损、顶部加装太阳能设备、空调主机无序挂放、阳台私自封闭等人为损坏外立面的现象。近年接受世界城市文明影响，一些房地产开发商和物业管理人开始重视楼宇、小区的屋顶文化，精心构造女儿墙和屋顶，关注建筑物典型部位的局部美。欧洲许多楼房在设计建造屋顶时并非简单倾斜，而是临崖垂直，这不但有利于雨水雪水向下排走，而且亮出一个更加立体的屋顶。在主体建筑物前，人们可以着意寻找、欣赏一种美丽的设计效果，构筑物的轮廓线与主体建筑物的天际风景线相互响应(图1)，成为欧洲城市展示建筑物整体与局部美之关系的独特表现。
二、表现属于自己的历史人文自然资源
表现自己是最经济的方法，也是城市物业园区公共人文环境的重要特色。城市物业园区的所有权人和管理人需要发掘和掌握自身园区的历史人文自然资源，并用合适的方式表现出来。在笔者管理的华夏陶瓷博览城中，我们刻意收存中外知名建筑设计师用建筑陶瓷材料设计的现代主义雕塑作品32件，放样精工烧制，设置在华夏陶瓷博览城的中心广场。这种弘扬本地建筑陶瓷人文风情自然资源的立意，获得政府和展销商的大力支持，深受每年上万来访外国宾客的赞扬。广州作为近代革命史发源地，留下了伟人孙中山的业绩和足迹，可是人们不明白，2号线地铁站台的标识却落下最重要的“中山”两个字，只说“纪念堂”站，对其自身珍贵历史文化资源的忽略，实在叫人惋惜。与此相反，笔者在巴塞罗那看到人们珍爱和保护1992奥运体育中心的雕塑群和场地设施，时隔22年还是以奥运园区原样风貌呈现在世人面前，让人们惊叹历史文化物业完好的美，同时感受这个城市的人民对自己历史文化辉煌一页的留恋和怀念。
三、按使用人受益分享的需要安排环境设施
以公共人文思想安排环境和设施，最重要的是满足使用需要，物与物之间、物与人之间，达到辩证统一。欧洲城市的路面、广场、小区较多采用吊索悬挂照明灯，正是为了简单明确、照明到位、节约空间、避免灯杆成为人行道路障。而且，地铁、巴士、火车、轻铁站台上的站牌、荧屏绝无商业广告，全部显示乘车信息，充分满足人们的需求，使之真正成为出行交通工具。绿道、斑马线区的安排追求认真、细致、安全，不搞形同虚设。欧洲城市居住小区不主张设围墙，小区连着小区形成大片居住区，中间分布商店、学校、幼儿园、小贩街市，设置在片区内的座式指引地图清晰反映站立位置和片区路径，人文氛围非常浓厚。园区环境是一个载体，有序管理来自足够流量设计，以及合适的设施配置。欧洲城市园区不像我们很多住宅小区那样，由保洁员工上门、上楼收取生活垃圾，而是自行提带垃圾袋到区段固定设置的垃圾箱分类投放。对工作垃圾、生活垃圾、商业垃圾的处理原则是地面收集，定时、定点控制——每周一、三、五或二、四、六的早上或傍晚指定时段由居民和物业使用人提带垃圾袋到指定地点，由按时经过的垃圾车收集运走，垃圾处理直接体现工人和市民的责任感。
四、城市管理工作者乐于奉献馈还公众
城市管理工作者包括城市管理部门、开发建设单位、物业权利人和物业管理人，他们是城市物业园区的主人和管家，环境的氛围和口碑由自己一手营造，分布在各区域的公众、市民和老弱人群、少年儿童是自己辖权的分享者，关注并满足老弱人群和少年儿童的愿望和需求，需要有家长的胸怀和乐于馈还的意识。
欧洲不少公共区域停车场可以看到免费的电磁车充电设施，表明政府和管理者对使用人的奉献馈还，倡导更多的人使用环保交通(图2)。欧洲城市公共区域和居住小区布置很多座椅，让公众、居民特别是年老体弱者分享安逸和祥和。园区设立名家雕塑作品，可以体现出社区“大家庭”的氛围。广州体育花园邻近广州新体育馆，小区布置独特美丽的体育雕塑和体育设施，这也是奉献与馈赠，让住户感到很自豪。小区泊车是一个很敏感的课题，欧洲城市居住小区在泊车安排上奉行馈赠原则，政府公屋区域里的居民和物业使用人在管理中心办理登记手续，可以享受免费泊车。开发商建设的商品房住宅区，物业权利人和物业使用人凭所有权资料或租住资料办理登记手续，同样可以获得免费泊车。中国城市公屋居住区和商品房住宅小区一律泊车收费，这中间虽有商业利益和对管理经费补充的经济因素，但也存在对停车场地资源属别和适用性的混淆，欠缺公共人文环境的馈还意识，导致居住及租用人员生活麻烦和使用成本增加。相对有进步的是广州祈福新村医院园区，对病号和探病车辆实行1小时1元、封顶4.5元的区别性收费，略显人文思想萌芽。
处处表现对世界上最弱小人群的爱护和服务是欧洲城市最引以为自豪的环境成就，极大激发少年儿童和他们的家庭对自己生活的城市、园区的热爱。公共园区和居住园区布置许多健康、聪慧、启智的“儿童天地”、儿童车道和儿童专用区。法国波尔多place de la bourse广场每隔15分钟地面喷涌泉水，深至脚踝部位，这种洋溢儿童情结的景观，深深吸引和打动来自世界各地的客人。
公共人文环境培育的专业做法
城市公共人文环境的培育，就是要关注环境设施的实用性、美观性，物业建设管理的经济性和有效性，物业园区历史文化的资质、品格和特征。
一、居住区域之公共人文环境培育的专业性
生活居住小区的人文环境和建筑理念应是平凡、自然、和谐，让人一步入小区就能忘记一切烦恼。舒服的生活圈，生活功能齐备，不追求豪华和宽大。在欧洲城市，私人建房和装修须经政府严格批准，修建方案要向街坊公示，贴出建筑图纸说明修建房屋的高度和宽度，施工期长短和施工时间安排等，邻居街坊无人反对方可动工。欧洲城市有很多广场，广场像一本宣告理念的书，一直沿用地面浅沟、微坡泻水的设计(图3)，比我们明沟铁盖的做法要高明。休闲活动的人文环境是向人们提供宁静的生活空间，随意、自然、粗糙是主要特点，立柱、座椅、绿化、水体和雕塑点缀式铺排，达到物质、环境、精神享受的结合。
二、设计美轮美奂却不滥用精致材料
设计的本质是创造，创造不一定是改变，可以是保护和衬托。城市园区设计人才众多，设计资源丰富，设计态度谨慎，能处处留下让人引以为荣的设计痕迹。保护大树体现城市的厚重感，轻易改动路边树木位置，或者种了又挖、挖了又种，让人产生城市是新区的错觉。使用和保养公共区域及居住小区的草坪应遵循不依靠花钱买草转而依靠铺平土层后自然长草的原则，体现人和自然相统一的思想。路面的管理很有讲究，地盖的设计表现出实用性和美观性相结合的文化，过往量大、整体观感开阔的人行道，应选用规格不太小、踩踏感舒服、不易产生坑洞和防滑性能好的面砖。在一片一万平方米的小区场地，可铺出长达800米的迂回步行小径，配以遮隔绿化带，就能塑造具有私隐感的庭园氛围，并增加环境容量。
三、用正确的制度管理城市物业园区
城市物业园区的管理制度因园区类型不同而有所差异，其标准和规定的高低并不重要，重要的是规定的顺利实施。广州城市物业园区约10万台电梯在日常运转，但只有约0.3%-0.5%的电梯被落实购买了公众责任险，这足以证明了未按正确的制度使用和管理特种设备的现实;另一个敏感问题是停车场，建设部颁布《城市公共停车场工程项目建设标准》(建标[2010]33号)明确规定，停放轿车车位长度为550cm，宽度为250-300cm，车场通道宽700cm，但日常落实各异，因环境设施不当而引起意外事故。
老旧城区不同于新城区，历史留下来的人行道相对偏窄，南方城市还有骑楼，由于影响人行道的通行顺畅，不适宜种植香樟、细叶榕等占据空间、根部隆起的绿树，而应采取灌木、绿篱、花卉进行美化。高架路桥下和小区上盖的空辟场地不适宜种树和密集堆砌绿化植被，既浪费又不美观，只适宜安排疏散点缀式阴生低丛植物，并注重层次变化。除重要楼堂馆所外，公共场地保洁应同时关注地面干净和空间尘埃，正确看待偶然出现和预期出现的垃圾，按制度规定的时间和方法清扫。2006年8月和今年5月笔者两次考察巴黎香榭丽舍大道，来回走一千米没有看见清洁工人。虽然广州北京路名誉可与之齐名，但管理模样却不同，满街的清洁工人比垃圾更让人敏感。在柏林中央火车站这一连接地铁、巴士、火车和轻铁的世界著名交通枢纽，几乎看不到清洁工人，笔者偶然在清早不到7点时看到清洁小组出现在站台，用纯熟快捷的操作清抹护栏玻璃(图4)。
公共人文环境可持续发展的保障措施
城市物业园区公共人文环境培育是一个过程，既要打造和建立，又要可持续发展。
一、建立规范的材料准入制度
荷兰政府在公屋管理上使用全面、长久和统一的品牌厨厕浴设备、防滑地砖的准入标准。正常供货、严格审查、德国制造和五年一换是标准的基本要求。2010年11月15日上海胶州路住宅大楼发生特大火灾，就是因为缺乏禁用苯板的统一制度，导致易燃材料——苯板上了高层楼宇，造成人员财产的巨大损失。国家范围的准入制度可以建立执行，一个城市、园区的准入制度也应该可以建立执行。
二、法律因素的完善建备
新型现代城市表现良好有效的运行秩序，需要法律因素的完善建备。其涵盖范畴包括法律、法规和根据法律法规制定的管理规定。这些规定反映充分、必要原则和明确的针对性。
城市物业园区经常出现建设和装修工程，欧洲城市对公共区域和居住小区限时、限嘈的建设和装修施工管理非常严格，即使一幢大厦某一部位装修，其前方或周圈必要位置，一定布置明显的安全标识，从而区别责任范围。广州地铁从站台到地面和从地面到高架站台的步梯标示“站稳扶好”，说法整齐但不到位。欧洲城市的同类标识是“抓紧扶手”，这才是真正免责。2012年广州出现过步梯突然停止导致顾客摔倒的事故，管理单位遭索偿，其标识未能免责是一个重要原因。去年以来，国内城市物业租金上涨引发纷争，小区不和谐的状况与法律因素相关。在德国，法定租金3年上涨不超过15%，超过如发生诉讼则有可能导致业主方坐牢。水体运河环境和护栏的管理也体现法律因素，欧洲城市除桥梁设施外，河边、水体的护栏只是观赏性而非保护性设备，因为法律规定儿童在4岁就要学习游泳，家长作为监护人对儿童学会游泳有直接责任，因而不会出现类似广州长堤掉人下水和救人淹死的事故。
三、全社会国民教育以人为本、从小抓起
笔者在欧洲城市接触到的物管人员专业素质很高，严格按规程操作。从阿姆斯特丹城区中心到机场的300路公共巴士，其发车、运行、到站居然达到与车上荧屏显示分秒不差。旅行巴士、公共巴士靠站定能驶达站台侧石边沿，客人上下安全，不像我们现在日常看到的巴士靠站总是离站台相隔一段空间，造成老人下车被在此空档穿行的自行车撞倒的事故。
低年级小学生集体出外乘坐公共巴士，统一穿上荧光服，成年人在路边维修车辆也穿荧光服，这给外来客人传达了安全的信息和意识。“环境是大家的，安静要分享”，这种国民教育在欧洲从小孩抓起。荷兰陆地海拔世界最低，地面在水面之下，常见轮船在上面行，汽车在下面走。多个世纪以来城市遍布别具特色的水利设施，市政厅常年布置展示水情概念、水患意识、水险急救的国民教育壁板(图5)，让国民和少年儿童参观、学习、掌握，这种开明仁慈、触角深远的国民教育，正是公共人文环境的有机组成部分和可持续发展基因。
