一般而言，物业管理采取正式介入的方式指的是，物业管理公司受物业所有人的委托，依据正式的物业管理委托合同，正式接管已验收物业，并正式实施各项有效的物业管理活动，以及向物业所有人和使用人提供各项综合性的有偿服务。相对应的，物业管理的早期介入指的是，在物业管理公司正式接管之前，对尚处于项目策划、规划设计和施工建设等阶段的物业，物业管理公司或物业管理专家，受房地产开发企业的委托，或受政府建设主管部门以及其他单位的委托，从物业管理的角度，对物业提出专业性的意见、建议、咨询报告或直接参与某些讨论、评审和现场监理等项活动。
在国内，对物业管理早期介入的讨论是从很早以前就开始的。经过若干年的讨论，在理论上已经肯定了物业管理早期介入的意义，即:物业管理早期介入对房地产开发项目的正确决策、优化规划设计和完善建筑设计细节、提高施工建设质量、保证物业的正常使用功能，以及对物业管理公司提前了解物业的全面情况和正式接管物业后顺利开展各项管理活动，都有着重要作用和意义。当然也存在着不同的观点，认为它的实行很困难。本文中笔者试图用经济学的理论来阐述这一问题，来分析其产生的原因与难点所在。
物业管理早期介入的动因
物业管理的早期介入主要是因为在正式介入的条件下，产生了很多问题，其中以质量和施工问题为主。因此，物业管理在早期就介入到房地产公司的建设过程中，就能相对减少这些问题的发生。而我们分析的前提条件是，物业公司、房地产公司、户主是独立的三方，在市场经济下都有独立的利益诉求，做出独立的判断与决策。
一、道德风险的防范
作为一个市场主体，由于房地产开发商在建设过程中的目的主要是为了获取利润，实现盈利，他就会在条件允许的范围内尽可能地降低成本。而在其将房售出之后，剩下的经济活动就发生在户主与物业管理公司之间了。也就是说物业管理公司承担了房地产开发公司某些不良行为的后果。因此，物业公司就承受了道德风险，即由房地产公司的“不道德”而引起的损失。
为了规避这种道德风险，就应当对房地产公司加以监管。在正式介入时发现问题，解决起来将会有很大的困难，所以并不适合控制这种道德风险。当在项目建设过程中就积极介入，将会相对有效地控制这一风险。这就是物业公司早期介入的动因。
二、委托代理问题
委托代理问题是指当委托人与受托人分离时，容易产生受托人违背委托人的意愿，做出损害委托人利益的行为。道德风险往往与委托代理问题是联系在一起的。从一般意义上说，房地产公司委托物业公司，或者业主委员会委托物业公司，在这些情况下物业管理都是受托人，或称为代理人，而委托人是房地产公司或户主。委托人又如何规避这种委托代理风险呢?
但是，如果从另一个角度分析，笔者认为，由于房地产公司的部分责任在将来四五十年中将由物业公司承担，它在建筑设计等方面遗留的问题直接影响着物业公司的经营，因此，从某种意义上说，物业公司与房地产公司之间在质量方面也存在着委托代理关系，此时物业公司(和户主)是委托人，房地产公司是受托人，委托人要求受托人在房屋的设计建造过程中充分负责是理所应当的。而对受托人最有效和严密的方法就是监管它的执行，即物业管理的早期介入。
三、信息不对称问题
信息不对称问题是指在双方信息掌握不对等的情况下，掌握信息多的一方会做出不利于掌握信息少的一方利益的行为。在正式介入的条件下，物业管理公司的检查即便会很仔细，也很难有大的收获，主要原因就在于信息不对称。有些物业在设计、建筑方面就存在隐患，物业公司无法在短时间内获知;但在一段时间之后，这些问题就会暴露出来。质量方面的信息不对称在市场经济条件下特别普遍，也便是经常所说的“诚信”问题。要取得信息的充分对称，也就必须占有信息。但在正式介入的条件下，信息已经发生，很难收集到，所以就产生了早期介入。
物业管理早期介入的实行效果
早期介入理念的出发点应当是为了物业公司能够顺利管理，也能间接地促进房地产开发的质量管理和居民住房质量的提高，但是在呼吁了那么多年之后，还是有人发生感叹:物业早期介入咋就这么难!其实这也能用经济学的基本原理加以解释。
一、产权理论
产权问题是经济学中的核心问题之一，是微观主体进行经济活动的主要影响因素之一。在分析早期介入的经济学意义时我们做出假设，物业管理公司与房地产公司是相互独立的，而事实上，这并不成立。很多房地产公司为了实现利润最大化，将物业管理这块利润也囊括到自己手中，就采取纵向整合，自己设立物业公司。因此，在这种情况下，物业公司与房地产公司不能形成利益的冲突，也就很难达成各种严格的监管。因为发生在其中的各种利益或损失都成为房地产公司的“内部”成本收益问题。
因此，现在很多房地产公司都已经在销售楼盘时将物业管理的早期介入作为一个卖点，以吸引更多的客户，但是由于上述原因，是否真的早期介入以及早期介入的效果根本不得而知。
二、交易成本理论
交易成本理论是指社会中的经济交易会存在各种各样的成本，我们称之为交易成本，当交易成本大到一定程度时，这种交易便不会发生。即便产权问题不存在，物业公司要真正有效监管房地产开发公司的行为，避免信息不对称问题、道德问题的发生也是不可能，甚至是不现实的。因为在监管过程中会有很高的监管费用产生，这对于物业公司来说是一种支出。监管越严格，所需费用越多，因此，尽管很多物业公司会早期介入房地产开发，但也只是“轻松监管”。
三、分工理论
政治经济学之父亚当·斯密在《国富论》中指出了社会分工的经济学意义，而在杨小凯教授的新兴古典经济学和超边际分析中，也阐述了社会分工产生社会进步。物业公司和房地产公司是社会不断分工之后产生的两个经济主体，他们在不同的阶段上完成了对户主的责任，但是物业公司的早期介入却在某种程度上打破了这种分工。这是一种进步还是倒退?笔者认为，这是在当前不诚信条件下形成的一种不良的现象。也有人会说，物业的早期介入能够在施工中结合物业管理的实际，使以后的物业管理更方便。但是这毕竟是打乱了设计和施工，降低了房地产开发的效率。
每种经济现象都有其内在的经济学原因，包括物业的早期介入。通过讨论，我们发现，在产权独立的条件下，由于房地产公司的不良行为会对物业公司产生不利，因此，物业管理公司有经济动机利用“早期介入”进行监管。但是，在现在许多物业公司与房地产公司同属“一家”的情况下，这种“早期介入”只会流于形式，甚至蜕变成一个销售卖点。而且，这种现象也反映了社会不诚信的前提下“社会分工”的倒退。
参考文献:
[1] 范里安.微观经济学:现代观点.上海人民出版社，1994.
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