《现代物业》：专业停车引导跟物业管理或者设施管理结合，会带来哪些商机?停车场管理公司如何介入?
曹文伟：停车管理公司要在小区停车场管理中实现盈利，规模化很重要，通过已有设备、系统的改造更新，管理水平的提高、流程的优化，运营方式的变化，利用网络平台数据或停车诱导等技术，实现在大范围内对多个小区的协调管理(50个小区或者更多)。形成规模才能实现良性循环，体现智慧停车管理系统的“智能”作用。
《现代物业》：有报道称在停车系统发展成熟的地区，人们出门先用手机终端查询周边停车情况，停车空位多的商业中心往往成为消费者的目标。是否说明商业物业内停车管理已经对商业运营发挥积极作用?
曹文伟：商业物业中比较重视停车管理的是购物中心，停车场作为配套设施以免费停车的方式吸引客人消费、购物。但业主目前还没有太大动力进行停车场的纯商业运营。
从我在德意志银行工作的经验，10年前的保险公司和投资公司都觉得投资商业地产不太赚钱，喜欢投资住宅，住宅一年半两年资金就回笼了。某种程度，现在投资停车场其实好像以前做商业房地产，前期三年到五年是赚不到钱的，而且挺辛苦。中国目前停车收费比国外低很多，与纽约、伦敦相比较，核心CBD停车月租只有他们的1/7到1/10，但房地产价格有些比纽约、伦敦更贵。
中国的停车场产业还没有成形，停车场作为配套设施是以成本中心而非利润中心，这也影响当前智慧城市、智慧交通的建设。投资停车行业需要考虑方方面面，包括来自政府、社会、居民……停车行业上、下游的困难。
《现代物业》：停车行业是非常有趣的话题，目前停车场如果不是利润中心，楠焯是如何对停车场进行管理运营的?
曹文伟：首先会从设计着手，对土地面积进行合理优化。最好的停车场不在于有多少停车位，而在于是否有最方便、最优化的停车方案，最舒服的停车体验。其次是设备，虽然需要在设备上投入很多的时间、金钱和资源，但好的硬件会有助于提高收益。第三，停车场建成后可以投资或收购。形成长期的承包租赁合同或者与业主一起分红。最后一种，跟当地的区政府、市政府合作BOT、BT类型项目，建立传统停车库和机械停车库，引进停车管理最新技术。其实以上几点都是企业可以参与的,问题是现在谁愿意投资，有些人可能只投资不管理，有些人可能只管理不投资，设备公司可能只做设备不做管理……所以，每类公司对停车产业化都可以作出贡献。
《现代物业》：对于城市综合体的大型停车场来说，如何根据不同人群的需求进行分区设计和流程设计?
曹文伟：国家规划、消防等部门已经对新建停车场的一些硬性指标进行了规定。而根据不同群体的使用特性，硬件上也必须有基本的设施满足车辆进出。管理方面，一般是时租或是月租，也可以有一定程度的变通，比如对一些非固定月租的车位，每周可能只有三天车是停在车位上的，停车场管理者在另外两天就可以一定程度的对外开放。这跟航空公司的做法类似：一个航班有100个座位，要收益最大化就不会只卖100个座位，而是卖110个或者120个，因为也许有些人不来、有些人迟到。也就是在考虑更好运营的同时，满足不同的业态或者是不同群体的需求。
《现代物业》：有观点认为中国目前过低的收费标准造成了停车场收入无法弥补停车设施建设的投资和运营成本，使停车场建设严重落后于车辆的增长，造成停车难和乱停车现象。您认为目前的停车收费标准是否过低，这与停车设施建设滞后是否有必然联系?
曹文伟：停车费是一个很敏感的话题，当然确实可能，重点放在“可能”，收费标准确实可能造成停车场投资运营方过低的投资回报率，所以大家不愿意再进行更多的投资，从而形成恶性循环。其实，现在国内停车时租收费标准物价局有规定，但是月租收费业主还是有一定的定价能力。在国外能够按照不同时段的停车需求制订弹性收费标准，而在中国停车管理公司按照时间段备案的做法有多普遍，或者备案后弹性标准有没有真正使用，还是有差别的。
我一直认为，停车场还是属于社会配套设施，与交通、城市建设密切相关。因此，停车行业绝对应该由政府主导，但是应该由市场运营，并将停车管理市场化。由市场进行优胜劣汰，不断把行业总体水平拉高，也能更有助于实现智慧交通。
《现代物业》：智能停车场关注度虽然高，但也有报道称智能停车场成本投入高、停车收费高、出现故障维修难度大，市场欢迎程度并不高。您了解的市场上的停车管理情况如何?智能停车场是否普遍受到欢迎?
曹文伟：所说的“智能停车场”很大程度上就是指比较自动的机械停车库。机械停车库目前已经更新到第五代了，最近在跟亚洲、欧洲几个机械停车库供应商联系，其中有几点值得分享。智能停车场的成本真是非常高。在欧美也有拥堵的CBD商圈，是不是真有很多机械停车场?也不见得。因为成本确实高。我觉得利用第五代或者第四代机械停车库，成本高是不可避免的，最关键的是谁去经营。假如经营得好，或者将投资回报放长远一点，也许十年能得到想要的回报，但是希望短期赚快钱经营停车库是不可能实现的。所以，我们和政府谈的项目都是20年或者40年，要保证足够长的运营时间，让企业不只是收回成本，也可通过长期运营获利。
目前，机械停车设备的供应商非常多，我认为要经营好机械停车库必须要有好的设备、好的运营，包括怎样宣传、怎样提高弹性收费，以及提供代客泊车等增值服务。现在说的第五代停车设备其实有很多人性化功能，可以将车调至专设的位置进行洗车和汽车美容;或者系统可以在客户预定取车时间的前几分钟将车调至离出口更近的地方，减少顾客等候时间。所以机械停车的整体成本不低，市场接受需要过程和时间。就像在上海虹桥机场拿登机牌，以前要排队，现在有自助机就可以自行打印，所以需要引导大家去用设备，效益随后就会出来。
