2月21日,中央公布了一份重磅文件——《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。围绕这份文件“拆除小区围墙”的要求,赞同者有,质疑的声音也有。大家关心的是:没有围墙,物业怎么管?陌生人随意进出怎么办?一时间,这条新闻刷爆了朋友圈等社交媒体,也刺激着不少人的神经。
社区“拆墙“,未来是挑战更是机遇
作为城市社区的运营单位,众多物业公司更是莫衷一是,不知道是挑战还是机遇。第一物业总经理刘培庆认为开放式街区所带来的机遇远远大于挑战。“虽然私密度和安全度跟以前有区别,但是激活了社区商业;其次,从业主共有权变成社会共有权,从一个小区享受自有小区资源变成每人都可以享受的社会资源;最后,开放式社区会让城市拥堵会大为缓解。”在香港台湾新加波,大量的小区都是以楼栋为单位,出了单元门就是街道,这个是有先例的。以前5公里的直线距离一个小时,改革之后则可能花费的时间更少。
截至2015年,中国城市人均公园面积13平米,欧美发达国家达到了50平米,是我们的四倍。现有的小区形式包容性、集约度是不够的,而住宅街区制,恰恰能够实现物用和有关资源效益的最大化,这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念,共享发展理念的体现,符合当今世界的潮流和发展趋势,对于推进城市现代化具有重要指导意义。
社区“拆墙“,独行快,众行远
对于开放式物业管理,刘培庆在这方面是颇有心得。因为第一物业有丰富的运营经验。如组团式专有空间管理;外来人员有限活动;夜里11点后外来人员管制;个性化服务和关键风险点梳理管控。如第一物业运营管理的当代MOMA。当代MOMA是被美国《时代周刊》所评选的世界十大建筑奇迹,设计之初就考虑了发掘城市空间的价值,将城市空间从平面、竖向的联系进一步发展为立体的城市空间,预见性的设计了未来城市的生活模式,引入了复合功能的概念,实现开放功能的城市社区,在这里不单是居住功能,而且能够和谐的工作、娱乐、休闲消费、交通,同时它也是一个汇集精品商业与国际文化的开放社区,充满生气与活力,创造了更和谐的国际化生活氛围,不仅为社区创造更舒适的环境,更多的交往机会,也完善了城市区域功能。当代MOMA是人车分流的社区,它开放后对居民的日常生活并没有影响,反而是社区商业能够很好的生存,给社区居民提供了更好的商业配套,它的社区商业的租金远远高于周边的社区商业。
社区“拆墙“与物业管理,不是对立,而是一个契机。刘培庆做了一个很好的逆向思维思考。他先假设立法解决了跟物权法的冲突。首先小区内的公用设施能耗费、安全管理和清洁费等成本应该是由政府承担一部分,如果开放成为城市公共空间,这部分职能划拨给政府,其实是减轻了物业公司的压力的,但同时也要降低物业费;其次,小区的道路改造、楼宇单元门的改造,弱电安防系统的升级也是一个很大的市场机遇;另外,第一道防线从规划红线推到了楼宇单元门,物业公司需要在安全管理方面调整技防人防管理方案;最后,随着小区的开放,业主对物业公司的依赖会变少,将会加剧行业的整合。对于第一物业管理的当代MOMA来说,十年前就已经做到。
刘培庆对于社区“拆墙“政策的发布持有一种乐观的态度,他认为政府对于未来城市建设,这条意见是具有前瞻性的,但是普及开展起来,具体的落地需要一段很长的路要走,最少需要5-10年的时间。但对于第一物业来说,感受到的除了挑战,更多的则是机遇。