近年来， 随着市场房价的不断上涨和年轻一代对自己生活品质要求的提升，青年公寓已经逐渐成为资本市场的新宠。很多时候，青年公寓不仅满足了城市年轻人的租房需求，体现着年轻人的生活方式和社交理念，还可以通过社交资源和社会信息的有效整合，为年轻人增加创业灵感，制造创业机会。因此，在“租房难、租好房更难”的一、二线城市里，青年公寓得到了众多年轻人的喜爱。然而，面对公寓行业的爆炸式发展，不少业内人士除了对未来的憧憬，也产生了对现实的思考和担忧。作为传统租赁产业的一种新兴形式，青年公寓的盈利模式如何建立?怎样解决空间资源的问题?如何平衡自身设施投入的成本与客户租赁的成本?这些都是在行业内被广泛探讨的话题。
全经联创新基金战略投资摩码公寓签约仪式
客群锁定产业园，打造青年科技舒适生活圈
据赵志强所述，摩码公寓是一个可以协助房地产开发企业快速去化库存，并且可以满足投资业主稳定收益的公寓运营服务商。与市场中其他同类型公寓产品不同，摩码公寓将客户群体锁定为工作在产业园区内、有一定经济能力的青年白领。相比行业内竞品项目，客群更聚焦。“在我们看来，产业园内的配套服务是严重滞后的，无法满足园区内数以万计青年白领居住生活的需求。”赵志强说。
目前，摩码公寓位于西安高新区的项目正在筹备中。以该项目为例，赵志强进一步阐述了将客群锁定在产业园区内的具体原因。在项目筹备园区中，华为是比较大的企业，企业职员有15,000人，经常会加班到很晚。可是，离企业最近的生活区却有近5公里的路程，导致园区人员生活居住都很不方便。而摩码公寓的西安项目选址离华为的直线距离不超过600米，正是为了满足园区企业员工的工作和生活需要。
将第一个项目选定在西安落地，“是因为我当年来这里出差的一段痛苦经历。”赵志强说。有一次，他到西安高新区出差，由于时间较长，便临时租了个房子，可没住两天就住不下去了。由于是个空房，他自己在外面买了简单的家具，可是一住才知道，一切都没有想象中那么好。廉价木板床的味道熏得头疼，最后又退货换了个铁架床才好点。另外，租来的房间也很小，回家后除了睡觉，几乎什么也干不了。那一次经历，让他“人生第一次实实际际地感受到了漂泊的窘迫。”
交通不便、住地离公司远、园区内配套服务严重滞后，让赵志强产生了在园区内建立公寓的想法。“我们能否做出一个产品，既可以满足业主闲置房屋的稳定收益，能有人来打理，还可以满足租客对高品质居住的需求，除了私密的居住空间之外，还能有个可以和朋友一起交流、休憩的地方。”赵志强说，“这次创业正是基于这个想法。”在项目实施前期，通过对周边高新企业以及企业员工的调研，赵志强发现，客户对此类产品的需求度极高。同时，摩码公寓所提供的公区配套服务，在整个西安公寓市场也都是比较新颖的产品模式。
经赵志强所述，摩码公寓选择以当下青年人最关注、也最需要的“灵活租期、科技舒适、乐享无忧”为特色亮点，希望提供一个智能化的绿色居住体验，也希望通过建立多元化的社交平台和发展空间，帮助青年人进行自我提升。因此，公寓不仅提供诸如健身房、台球厅、KTV、咖啡厅等较高标准的专业公共娱乐设施及休闲空间，还会定期在公区举办创业大咖分享会之类的主题活动，为一些有需要的青年提供创业的机会和相关的辅导。这些居住以外的附加增值服务，是通过产业链的整合来实现的，在赵志强看来，这也是行业内竞品暂时所不具备的优势之一。“摩码公寓提供的并不只是一个温馨舒适的房间，而是一个生活圈。”赵志强说道。公寓主要针对35岁及以下的适龄青年开放，并对那些怀有一技之长的创客、摇滚青年、背包行者等给予部分“特权”。
据了解，第一摩码资产管理(北京)有限公司原有的业务中就包括社区服务、物业管理和资产管理等内容，为了将这方面的内容更好地应用到管理中，摩码公寓采用传统服务业与互联网相结合的管理模式，除了对职员进行精细化的服务培训，在整体的管理上也更加扁平化，沟通简单直接，内部职责及授权责沿用第一资产公司多年的系统运行经验，希望在简化层级授权的同时，让管理更加规范。此外，公寓还制订了“摩码式”的专属服务体系，包括24小时无间隙轮班制安保、全区域覆盖WIFI、专业维修及保洁服务、环保回收平台、代收邮件及快递业务等。
平衡设施投入与客户租赁成本，解决行业痛点
近些年，在同类的青年公寓运营项目中，有许多被曝出提供的房间“价格不便宜而且不透明”的问题，针对这个问题，赵志强说，摩码公寓提供统一的价格租控表，每个房间根据楼层、朝向、户型进行价格的区分，尽可能做到租户利益的平衡。
据了解，摩码公寓在西安的项目实施了“340个温馨的房间+近600平米公共客厅+1700平米标准健身会所”的豪华配置，并提供智能家居服务，这无疑对投入成本有较高的要求。那么，作为出租公寓，怎样平衡自身的设施投入成本和客户的租赁成本?针对这个问题，赵志强说，摩码公寓是以轻资产的形式进行切入，所有设计施工都有一整套标准与流程。智能家居其实从设计之初就已经融入到整个体系之内。另外，摩码公寓也会做一些置换资源来分担前期的成本投入，从而保证在给租客提供好产品的基础上，自身在运营中也能够获取一定利润。
赵志强认为，目前国内青年公寓产业存在着三大痛点。第一，对于开发商来说，库存快速去化是维系企业正常运转的基础，而对于公寓产品，没有一个系统的公寓服务运营商做支撑，很难提升项目品质，更不能给投资型客户收益保障;第二，对于投资型业主来说，购买公寓产品主要以投资为主，是否有稳定的投资回报率是起选择公寓产品的前提。因此，如何保障业主的租金收益，是一个非常重要的问题;第三，对于青年白领租客来说，传统的居住空间已经无法满足其对高品质、个性化及圈层社交的需求。青年白领需要的不仅是房子，更是一个幸福的生活圈。在赵志强看来，这些也正是摩码公寓所要专注解决的问题。
在公寓租赁方面，唯有整租才能够实现空间资源的最大化，而空间资源主要来源于存量市场，这导致大型城市中的居住空间走向高容积率、高利用率的空间形态。随着更多青年公寓租赁项目的出现，空间资源的竞争加剧，导致成本上升。面对这种情况，唯有尽可能提高公寓性价比，才有可能留住承租人，获取更多经营利润。而在赵志强看来，与同行业品牌产品的对比下，摩码公寓无论在租赁费用、房型特色、软装产品投入标准，还是在公区项目设置、周边商业联盟等方面，都已具备很强的市场竞争力。加之提供的各类特色服务，基本可以达到“拎包入住的省心+贴心服务+优势平台=最强性价比”，自然也会拥有络绎不绝的园区客户群。
2016年3月8日，摩码公寓获得了全经联创新基金500万天使轮投资。据赵志强所述，此次融资获得的资金将主要用于开拓新项目，包括现有投资方当代置业以及全经联提供的优质物业资源，也包括人才的招募、西安店的推广以及后台pms系统的开发。
赵志强认为，投资人之所以选择投资摩码公寓，第一是因为摩码公寓拥有一个优秀的创始团队。在公寓托管运营服务领域，房源获取和运营服务两者都很重要。团队最大的亮点就是整合了传统酒店服务与房屋托管行业的精英，大都来自世联、亚朵、搜狐等优秀企业，在业务能力、资源获取和行业经验等方面都比较有优势;第二是因为公寓的产品。投资方对摩码公寓的经营模式比较认可，对其资源整合的能力也较有信心。“公寓行业市场足够大，而且处于初期阶段，尚没有一个标准的体系，需要我们大家共同去缔造。”赵志强如是说。
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