如何吸引年轻人加入物管行业？

当年轻人报考大学或专上学院时，通常会选修一些热门科目，例如医科、法律、工商管理、会计、经济或工程等，但很少有人会首先考虑房地产及物业管理、设施管理等科目，原因何在?是设施及物业管理行业真的没有前途，还是一般人对设施及物管行业仍存在一定的误解呢?

物业管理 =保安+清洁？

很多年轻人从不认识物业及设施管理，即使自己居住于多层大厦，每逢假日都会逛商场购物，但人们通常不会留意最贴近身边的事物，一般不会深究为何食水源源不绝地供应，为何高速升降机及电梯将人送到各楼层，步入商场、会所时可享受不同的乐趣;人们只会留意到在大堂当值的保安员、在礼宾部/接待处的客户服务员以及日常的清洁工人，所以一般年轻人及他们的家长会将物业及设施管理与保安、清洁划上等号。但在背后设计、统筹及推动的各级工作人员，上至经理下至花王(即花匠或园丁)都往往被人忽略了，也可说一般人对物业管理认识不深，所以只从最表面的接触来判断物业管理行业。

保安、清洁与维修工程只是物业管理最前线服务的其中几环，优质的物业管理除提供基本的保安、清洁、维修服务外，更必须了解客户的身心需要及配合社会发展，在确保所有人能安居乐业的同时，能保证楼宇的商业价值及资产价值，最重要可令物业价值得以提升。提供优良的管理服务不能像医生的医术高明与否单靠个别员工的个人才华，而是必须具备优秀的管理团队才能发挥作用，每一个细项的服务都必须互相配合及催化，才能提供有效率的服务。所以经常被赞赏的是某屋苑/商场的管理团队，或某公司的管理服务，而非单单一个人的成就。

从事物业管理的员工，必须具备良好的计划及组织能力、推动员工的亲和力和领导才能、应付突发事件的应变能力，必须具有创见及前瞻性的眼光，以及能平衡各方(业主、租户、访客、承判商、小区人士及员工)利益的思维。

物业管理前景不明?

物业管理行业兼容性很大，任何学历人士均可加入：大学毕业生可入职主任职级;专上毕业生可入职物业助理、会所助理;若无学历或学历较低者可入职前线保安员、客户服务员等。由于一般人只着眼于前线职位，误以为物业管理对学历要求不高，所以很多人不会认为物业管理是有前途的行业。

而客观环境却是：香港去年有1,394,000平方米楼面面积的住宅单位落成，约有13,500个单位供应，而写字楼及商业楼宇亦各有135,700及90,100平方米楼面面积落成供应市场;每逢市区重建或旧楼清拆，代之而起的必定是新型楼宇，旧式楼宇大多没有管理服务，但新建楼宇管理服务是必备产品，而且更会推陈出新，发展商多于售楼书上列出一系列的管理服务新点子，以期吸引更多顾客。

房地产发展是香港经济支柱，每建成一幢新楼宇便需要吸纳一批新员工，管理服务除了提供基本设施外，服务必须以人为本，并由人来策划提供所有服务。所以即使香港2003年经历“非典”期间的经济冲击，以及2008年全球金融风暴，物业管理行业都不会出现大规模裁员减薪，反而因传染病或塌楼事件，引起市民对物业管理服务的重视，甚至增加人手及增拨资源改善楼宇环境及设施(例如更换渠管)。物流货运、制造及生产、旅游酒店等行业均会因市场环境而面临极大变化，景气时大量增聘人手，相反不景气或厂房搬迁时则全面裁员或大幅减薪。反观物业管理行业对人手需求一直稳定地增长，职位或薪酬均不会大幅波动，反而会经常面对人手不足的情况。按香港政府统计处数据，过去5年来，督导级、文员及技术员的薪金指数由162.2升至201.0(1992年9月为100)，较所有行业平均升幅高出12点;而近3年的职位空缺(保安侦查、建筑物及园艺护理服务)由2010年的1,759个空缺，上升至2013年6月共3,408个空缺。可见物业管理行业极需要吸纳年轻人及人才加入。

如何吸引年轻人加入物管行业？

要吸引年轻人加入物业管理行业，除了一般的薪酬福利、工时待遇外，其中一个重要元素是专业化。专业化不单只确立物管行业的专业地位，令人明白物业管理是一门专门的学问。如前所述，很多就读于各不同学科的大学生或大专生都可以投身物管行业，但若要晋升至管理层，则缺乏学术基础及经验均不可。职员不单需要对设施管理有认识，还要对香港房屋发展、小区关系、法律、工程及项目管理、财务管理、人力资源、客户服务及公共关系、质素管理、活动策划管理、采购、保安、环境及园林绿化等物业管理涵盖的广泛知识范畴有所了解，缺乏相关知识难确保服务质素。所以很多年轻人跻身物业管理行业后，发现若要获得晋升及客户认同，便需要持续进修，包括修读专业文凭、学士或硕士课程，除可增强自己的专业知识外，同时可加入相关的学会如香港房屋经理学会、英国特许房屋经理学会等，更可按《房屋经理注册条例》成为注册专业房屋经理。

物业管理行业专业化

香港民政事务总署现已计划于香港推行物业管理行业发牌制度，并已草拟法例交立法会审批，建议除了提供物业管理服务的公司需要领取牌照外，从业员也需要领取牌照，这一方面可加强从业员的专业操守，同时令物业管理公司及从业员更趋专业化，从业员的专业知识获得确认和肯定。为配合发牌制度，现今尚未持有相关学历的从业员开始纷纷寻找进修机会，以免发牌制度通过后落后于人，未能及时申领牌照。

专业化除了确认资格及监管外，从业员所表现的知识、态度、行为及操守亦是重要一环。很多业主/租户或管理委员常认为物业管理是普通的常识，他们都可以担当管理者的角色，故此经常以自己的意见阻挠管理公司推行事务，并要求管理公司及职员跟从;可是有一些怕事的从业员为了讨好业主/租户或管理委员，或不敢逆拂他们的意见，即使意见并不理想或不符合管理服务的宗旨，甚或违反原则，例如为避免业主/租户投诉而为横蛮的客户提供额外家居清洁或维修检查服务、为了避免与客户起冲突而减少执行业主/租户守则等。这些从业员自身的表现不够专业，不能以理服人，不敢维护应有的原则和态度，又怎能被客户尊重呢!

总的来说，物业管理服务迈向专业化是吸引年轻人加入行业的重要一步。与此同时，他们必须把握持续进修的机会，不停提高自己的知识水平，努力工作吸收各方面的经验，更要保持应有的专业原则和操守，才能使物业管理行业受重视。

黄溢能、梁明珠对本文亦有贡献。

(原载于《现代物业·新业主》2013年第12期/总第278期)